Покупка участка под дом или бизнес — это не просто выбор места.
Важно понять, можно ли вообще строить на этом участке и какие ограничения действуют.
Многие узнают о санитарных зонах, красных линиях и запретах уже после покупки.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, сделайте градостроительный анализ участка.
Сегодня это можно сделать самому — с помощью официальных карт и геопорталов.
🧭 1. Публичная кадастровая карта Росреестра
🔗 https://pkk.rosreestr.ru
Базовый инструмент, с которого начинают все юристы и кадастровые инженеры.
Что можно проверить:
- границы участка и соседей;
- категорию земель;
- вид разрешённого использования (ВРИ);
- ограничения и обременения.
💡 Совет: включите слой “Ограничения и зоны” — он показывает санитарные, охранные и приаэродромные зоны.
🏙 2. Геопортал Московской области
🔗 https://geoportal.mosreg.ru
Самый детальный источник для Подмосковья.
Позволяет накладывать тематические слои:
- территориальные зоны (Ж, П, ОД и т. д.),
- инженерные коммуникации,
- ЗОУИТ,
- красные линии дорог и санитарные зоны.
📍 Введите кадастровый номер в строку поиска → включите нужные слои.
Портал покажет все ограничения и градостроительные регламенты, влияющие на участок.
🏗 3. Геопортал Москвы
Если участок в Москве — это обязательный ресурс.
Здесь собраны все градостроительные данные столицы:
- ПЗЗ (правила землепользования и застройки),
- инженерные коммуникации,
- транспортная инфраструктура,
- ЗОУИТ.
💡 Совет:
в разделе “Данные города” найдите слой “Градостроительный регламент” или “ЗОУИТ” —
и проверьте, нет ли пересечения участка с санитарными и охранными зонами.
🧱 4. ГИСОГД Москвы — Городская информационная система обеспечения градостроительной деятельности
Это официальный ресурс правительства Москвы, где хранятся все градостроительные документы по участкам и объектам.
📍 Как пользоваться:
1️⃣ Зайдите на сайт gisogd.mos.ru.
2️⃣ Перейдите в раздел “Публичный доступ → Карта”.
3️⃣ Введите адрес или кадастровый номер участка.
4️⃣ Включите нужные слои:
- территориальные зоны,
- ЗОУИТ,
- красные линии,
- объекты культурного наследия.
5️⃣ Для участков в застроенных районах можно скачать ГПЗУ (градостроительный план) или План межевания территории, если они опубликованы.
💡 Совет: ГИСОГД — это официальный источник,
поэтому данные с него можно прикладывать к юридическим заключениям и проверкам.
⚖️ 5. Госуслуги и ГПЗУ
🔗 https://www.gosuslugi.ru
Через Госуслуги можно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Это документ, который показывает, что можно и нельзя строить.
Что важно уметь читать:
- Красные линии — границы, за которые нельзя выходить при строительстве.
- Отступы — минимальные расстояния от границ участка до стен дома.
- ЗОУИТ — зоны ограничений, обозначенные на плане.
💡 Совет: если участок ещё не оформлен в собственность,
можно запросить выписку о градостроительном регламенте через МФЦ — без права владения, но с актуальными ограничениями.
📋 Пример из практики
Ко мне обратился клиент, который собирался купить землю под дом в Красногорске.
По документам — всё “чисто”.
Но на ГИСОГД и геопортале МО оказалось, что участок попадает в охранную зону газопровода.
После уточнения границ клиент выбрал соседний участок — без ограничений.
📍 Итог — покупка прошла безопасно и без судебных рисков.
💬 Вывод
Градостроительный анализ участка — это несложно,
если знать, где искать данные и как их читать.
Эти пять сервисов дают полную картину:
от территориальной зоны до ЗОУИТ и красных линий.
✉️ Если вы хотите получить профессиональное градостроительное заключение,
пришлите кадастровый номер — проверю риски и ограничения.
👉 kirillvitkov.ru
👉 Telegram: https://t.me/Kirill_Vitkov
