За последний год рынок новостроек «старой» Москвы столкнулся с заметным сокращением объемов строительства на начальной стадии. По данным аналитического центра девелоперской компании STONE, с сентября 2024 по сентябрь 2025 года число квартир на этапе котлована сократилось на 41%, до 7 тысяч лотов. Это минимальный показатель с октября 2023 года и один из самых низких за последние два года.
Резкое снижение предложения на ранних стадиях
Общее количество квартир на первичном рынке «старой» Москвы сегодня составляет около 39,7 тыс., что на 14% меньше, чем годом ранее. Особенно сильно сократилось именно предложение на старте строительства. Для сравнения: количество лотов на стадии монтажа этажей даже выросло — на 1,3%, до 21,2 тыс. квартир, тогда как на стадии отделки оно упало на 23% (до 6,3 тыс.), а в готовых новостройках — на 14%, до 4,9 тыс.
Таким образом, доля проектов, находящихся на самых ранних этапах реализации, снизилась до минимума, что указывает на замедление инвестиционной активности девелоперов и сокращение числа новых стартов.
Почему застройщики запускают меньше проектов
Главная причина падения числа квартир на котловане — замедление вывода новых проектов на рынок в начале 2025 года. Девелоперы осторожнее подходят к планированию и запуску новых комплексов, особенно в «старых» границах Москвы, где себестоимость строительства, цена земли и нагрузка по инфраструктуре значительно выше, чем в Новой Москве или ближнем Подмосковье.
По словам экспертов, за январь–август 2025 года в продажу вышло всего 20 новых жилых комплексов, что почти в два раза меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Это подтверждает тенденцию к снижению активности в сегменте ранних стадий строительства.
Еще одна причина — высокие финансовые издержки. После периода, когда ключевая ставка Центробанка поднималась до 21%, девелоперы вынуждены были адаптироваться к удорожанию проектного финансирования и к снижению платежеспособного спроса. В результате запуск новых очередей отложили многие застройщики, особенно те, кто ориентируется на массовый и бизнес-сегменты.
Увеличение средней площади и рост цен
На фоне сокращения количества предложений на котловане увеличилась средняя площадь квартир — она выросла на 10%, до 63 кв. м. Это объясняется тем, что на рынок выходит меньше массовых проектов, а доля бизнес- и премиум-класса, наоборот, растет. В этих сегментах традиционно больше просторных квартир и апартаментов.
Также заметно подорожали квартиры на ранней стадии — средняя цена увеличилась на 17%, до 45,1 млн рублей. Этот рост обусловлен как изменением структуры предложения (с преобладанием более дорогих комплексов), так и удорожанием строительных материалов, повышением расходов на обслуживание кредитов и ростом стоимости земли в центральных районах столицы.
Влияние снижения ставки и оживление спроса
Несмотря на осторожность девелоперов, покупательская активность постепенно восстанавливается. Согласно данным аналитиков, летом 2025 года объем продаж новостроек превысил весенние показатели на 11%. Это совпало по времени с снижением ключевой ставки Банком России, что сделало ипотечные программы немного доступнее.
Однако дефицит новых проектов может привести к обратному эффекту — повышению цен на ограниченное предложение, особенно в центральных и исторических районах. Уже сейчас аналитики отмечают, что количество доступных лотов в старых границах Москвы сокращается быстрее, чем спрос.
Как это скажется на рынке
Если текущие тенденции сохранятся, к концу 2025 года рынок «старой» Москвы может столкнуться с структурным дефицитом новых предложений. Это, в свою очередь, приведет к:
- дальнейшему росту цен в сегменте строящихся объектов;
- смещению спроса в сторону Новой Москвы и ближайшего Подмосковья;
- повышению интереса инвесторов к проектам на ранних стадиях, где сохраняется потенциал роста стоимости.
Для покупателей, ориентированных на инвестиции, такие объекты остаются наиболее привлекательными: квартиры на котловане по-прежнему продаются по самым низким ценам, а к моменту сдачи комплекса могут подорожать на 25–35%. Однако на фоне снижения количества стартов и роста себестоимости строительство новых проектов будет ограничено, и выгодные предложения могут быстро исчезнуть с рынка.
Прогноз
Эксперты ожидают, что во второй половине 2025 года темпы вывода новых проектов постепенно восстановятся, особенно если регулятор продолжит смягчать денежно-кредитную политику. Девелоперы начнут активнее запускать новые очереди, компенсируя нехватку предложения, однако рынок уже вступил в фазу, когда рост цен становится устойчивым трендом.
Сокращение квартир на котловане на 41% — это сигнал, что рынок «старой» Москвы входит в этап ограниченного предложения и стабильно высокого спроса, что в перспективе будет поддерживать рост цен и интерес инвесторов к столичной недвижимости. Еще больше аналитики, подборок новостроек для семей/инвестиций/у парка или воды, а также выгодных лотов со скидками до 15 млн ₽ — ищите в моем телеграмм-канале!