Рассматриваемая конструкция сделок с недвижимостью, при которой покупатель надлежащим образом исполняет денежное обязательство, а затем продавец, ссылаясь на введение его в заблуждение телефонными мошенниками и перевод полученных средств «на безопасные счета», добивается признания договора недействительным и возврата ему права собственности, перестала быть частным гражданско-правовым спором. В 2025 г. она приобрела признаки системной коллизии между нормами ГК РФ (ст. 167, ст. 178, ст. 179, ст. 302) и конституционными гарантиями собственности и судебной защиты (ст. 19, 35, 46 Конституции РФ). Именно поэтому квалифицированный юрист обоснованно указывает: надлежащее разрешение подобного спора находится в плоскости конституционного судопроизводства, а не в пределах усмотрения суда общей юрисдикции. Основание для такого вывода содержится в Федеральном конституционном законе от 21.07.1994 № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации» (в ред. от 31.07.2023).
1. Реальная проблема
Фактическая картина выглядит однотипно.
- Продавца заранее обрабатывают третьи лица, выдающие себя за представителей органов публичной власти, и формируют у него установку на немедленную передачу любых поступающих сумм «в рамках спецмероприятия».
- Покупатель действует добросовестно: заключает договор у нотариуса, проводит расчёты в зафиксированной форме, затем направляет документы на государственную регистрацию — всё в соответствии с общим порядком перехода права собственности на недвижимость.
- После получения денежных средств продавец, исполнив указания мошенников, переводит деньги на счета третьих лиц, а затем обращается в правоохранительные органы и в суд, заявляя о недействительности сделки ввиду обмана, психического давления и т.п.
- Суды, руководствуясь в том числе социально-защитной функцией (защита пожилых и иных социально уязвимых лиц), нередко признают сделки недействительными, возвращая право собственности продавцу. При этом реального и одновременного возврата покупателю уплаченных им сумм не происходит, так как деньги утрачены, а последующее банкротство продавца и режим единственного жилья исключают их взыскание.
- В результате покупатель несёт имущественные потери, вызванные преступлением третьих лиц, к которым он не имеет отношения, — то есть на него возлагается бремя, противоречащее самому смыслу ст. 35 Конституции РФ о неприкосновенности собственности и ст. 46 Конституции РФ об эффективной судебной защите. Это и есть конституционно значимое нарушение.
Дополнительно следует учитывать, что Конституционный Суд РФ в постановлении от 02.10.2025 № 32-П (по делам о защите добросовестных приобретателей жилья в Крыму) указал: прекращение права собственности добросовестного приобретателя либо иное фактическое изъятие имущества допустимо только при таком правовом режиме, который обеспечивает для него реальную, а не фиктивную компенсацию. Перенесение негативных последствий действий третьих лиц на добросовестного участника оборота КС РФ признал недопустимым.
Следовательно, проблема не в том, что «суд ошибся», а в том, что применённая судом совокупность норм гражданского законодательства допускает одностороннюю реституцию: квартира возвращается, деньги — нет. Это классическая ситуация для обращения в КС РФ в порядке гл. V 1-ФКЗ, поскольку по смыслу ст. 36, 96, 97 указанного закона гражданин вправе оспаривать конституционность закона в той мере, в какой он применён в его деле и привёл к нарушению конституционных прав.
2. Какие способы защиты выбирают неправильно
Практика показывает, что участники и их представители часто идут по трём ошибочным линиям.
- Ограничиваются уголовным блоком. Подача заявления по ст. 159 УК РФ в отношении телефонных мошенников необходима, но сама по себе не восстанавливает право покупателя на квартиру и не изменяет уже вынесенное решение по гражданскому делу. Уголовное производство и конституционная проверка — разные механизмы. Ставить их в зависимость недопустимо.
- Пытаются «удержать» квартиру только ссылкой на добросовестность. Добросовестность покупателя — важный аргумент, однако без одновременного указания на несоответствие применённой судом модели реституции ст. 35 и 46 Конституции РФ суды общей юрисдикции продолжают исходить из приоритета защиты «потерпевшего» продавца. Формулы «покупатель не должен страдать» без конституционного обоснования суды не воспринимают.
- Возлагают ответственность на нотариуса/Росреестр. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация подтверждают факт волеизъявления и перехода права, но не освобождают стороны от последствий признания сделки недействительной. Иск к нотариусу в подобной конструкции, как правило, не даёт результата и уводит спор от его существа.
- Оставляют без внимания ст. 179 ГК РФ. Между тем п. 2 ст. 179 ГК РФ прямо указывает: если насилие, угроза или обман исходили от третьего лица, сделка может быть оспорена только тогда, когда другая сторона знала или должна была знать об этом. В типичных «телефонных» делах покупатель об этом не знал. Не заостряя внимания суда на этом обстоятельстве, представители фактически дают суду возможность применить ст. 179 ГК РФ не по пределам её действия.
В совокупности это приводит к одному и тому же результату: суд возвращает недвижимость продавцу, а покупатель получает неисполняемое требование о взыскании денег.
3. Какие способы защиты соответствуют Конституции и ФКЗ
- Формирование конституционно-правовой позиции уже в суде общей юрисдикции.
В возражениях и апелляционных жалобах следует прямо указывать: применение к спору ст. 167 и 302 ГК РФ в их буквальном содержании приводит к фактическому безвозмездному изъятию имущества у добросовестного приобретателя и тем самым нарушает ст. 35 и 46 Конституции РФ. Суд общей юрисдикции не вправе игнорировать Конституцию как акт прямого действия (ч. 1 ст. 15 Конституции РФ), а потому обязан дать мотивированный ответ, почему допускается односторонняя реституция. - Ссылки на правовые позиции КС РФ 2024–2025 гг. о защите добросовестных приобретателей.
В постановлении от 02.10.2025 № 32-П КС РФ указал, что добросовестное приобретение жилья не может быть проигнорировано только по мотиву последующего выявления неблагонадёжности предыдущего правообладателя; прекращение права собственности допускается лишь при наличии реального компенсаторного механизма. Аналогичные подходы прослеживаются и в информационных материалах КС РФ по итогам 2025 г. (официальный сайт КС РФ). Эти позиции подлежат применению по аналогии к сделкам, в которых продавец заявляет о введении его в заблуждение третьими лицами. - Подготовка и подача индивидуальной жалобы в КС РФ.
В соответствии со ст. 96, 97 1-ФКЗ гражданин вправе обратиться в КС РФ, если в его деле был применён закон, который он считает противоречащим Конституции РФ. В жалобе подлежит указанию:
– какая норма применена (как правило, п. 2 ст. 167, ст. 302, в ряде случаев — ст. 179 ГК РФ);
– в чём состоит противоречие ст. 35 и 46 Конституции РФ (односторонняя реституция, отсутствие реального возмещения, перекладывание последствий преступления третьих лиц на добросовестного контрагента);
– что иные средства защиты использованы (дело рассмотрено судами общей юрисдикции и кассационной инстанцией).
КС РФ в подобных случаях вправе придать норме конституционно-правовой смысл, исключающий лишение добросовестного приобретателя имущества без компенсации. После этого дело может быть пересмотрено. - Доказывание отсутствия оснований для оспаривания по ст. 179 ГК РФ.
Необходимо последовательно фиксировать:
– что обман исходил от третьих лиц, не являвшихся стороной сделки;
– что покупатель о таком воздействии не был извещён и извещён быть не мог;
– что именно продавец после сделки совершил действия, сделавшие невозможным возврат полученных им денежных средств.
В такой конфигурации оснований для признания сделки недействительной именно по ст. 179 ГК РФ не имеется. - Требование о синхронной реституции.
При рассмотрении дела в суде следует заявлять: применение последствий недействительности сделки возможно только одновременно и только при фактическом возврате сумм покупателю. В противном случае суд фактически осуществляет изъятие имущества без возмещения, что запрещено ст. 35 Конституции РФ. Суды обязаны реагировать на такие доводы, особенно после 02.10.2025, когда КС РФ подтвердил недопустимость формального подхода к добросовестным приобретателям. - Обеспечительные меры.
С учётом того что дальнейшее отчуждение квартиры либо банкротство продавца приводит к фактической необратимости последствий, целесообразно уже на ранней стадии добиваться ареста объекта и запрета на регистрационные действия — в целях сохранения предмета спора до момента окончательного конституционно-правового разрешения.
Таким образом, споры, в которых добросовестный покупатель исполнил обязательство, а продавец, ссылаясь на мошенников, добивается возврата себе недвижимости без реального возврата полученных денег, не могут рассматриваться только как обычный спор о недействительности сделки. Фактически речь идёт о проверке допустимости такого правового регулирования, при котором гражданско-правовые нормы в совокупности действуют так, что добросовестное лицо лишается имущества без компенсации. Это и есть предмет ведения Конституционного Суда РФ (ст. 125 Конституции РФ; ст. 3, 36, 96, 97 1-ФКЗ). Профессиональная стратегия защиты должна быть ориентирована именно на это, а не на попытку убедить суд общей юрисдикции «пожалеть» покупателя. Только конституционно обоснованная модель реституции способна устранить описанную диспропорцию и восстановить фактическое равенство сторон гражданского оборота.