Вопрос собственности на ипотечное жилье волнует всех, кто планирует оформить жилищный кредит или уже выплачивает его. Давайте разберемся, кому на самом деле принадлежит квартира до полного погашения ипотеки и какие права имеют стороны такой сделки.
Квартира ваша, но с оговорками
Начнем с хорошей новости: квартира принадлежит вам с первого дня. Право собственности возникает в момент подписания договора купли-продажи и регистрации в Росреестре. Вы можете въехать в квартиру, делать в ней ремонт, прописать родственников, а также законно сдавать жилье в аренду и получать от этого доход.
Но при этом есть небольшой нюанс: квартира в залоге у банка, а значит распоряжаться ею вы можете не полностью. Например, подарить такую недвижимость не получится, а на продажу потребуется разрешение кредитора. Банк выдал деньги под залог конкретной квартиры и хочет быть уверен, что не останется ни с чем.
В выписке из Росреестра будет стоять отметка об обременении. Она исчезнет лишь после полного погашения кредита. Вот тогда квартирой можно будет распоряжаться свободно.
Когда в сделке участвуют двое
Часто ипотеку оформляют совместно с созаемщиком – человеком, который наравне с заемщиком несет ответственность за выплату кредита. Созаемщиком может выступать супруг, родитель или другой близкий родственник.
Но вот что интересно: созаемщик не может стать собственником по умолчанию. Формально право собственности получает тот, на кого оформлен договор купли-продажи. Даже если созаемщик участвует в платежах, в Росреестре он может не фигурировать как владелец.
Исключение — квартира, купленная в браке. По закону такая недвижимость считается совместно нажитым имуществом, даже если в документах указан только один супруг. При разводе квартиру делится пополам, если иное не установлено брачным договором.
Если использовали материнский капитал
В случае, когда на покупку жилья были использованы средства материнского капитала, закон требует выделить доли всем членам семьи – как родителям, так и детям.
Проблема в том, что выделить доли, пока квартира в залоге, довольно сложно, и банки неохотно на это соглашаются. Поэтому обычно родители подписывают нотариальное обязательство. После снятия обременения это обязательство нужно исполнить.
Доли могут быть неравными, но дети должны получить минимум, предусмотренный законом. В дальнейшем каждый собственник вправе распоряжаться своей частью – продавать, дарить или завещать её.
Важно. Если вы решите продать детскую долю, потребуется разрешение органов опеки, чтобы гарантировать защиту интересов ребенка. Кроме того, при продаже своей доли остальные собственники имеют преимущественное право покупки – сначала нужно предложить выкупить долю им, и только в случае отказа ее можно продать постороннему человеку.
Что может делать с ипотечной квартирой банк
Многие боятся, что банк в любой момент отберет квартиру, однако на самом деле это крайняя мера, до которой доходит редко. Кредитору выгоднее получать регулярные платежи с процентами, чем продавать жилье на торгах за полцены.
Банк вправе реализовать недвижимость только при серьезном нарушении условий кредитного договора, , например, при задержке платежей более трёх месяцев подряд. Но даже в этом случае банки стараются договориться с клиентом.
Если возникли временные трудности, можно попросить:
- Рефинансирование ипотеки – это перекредитование действующего кредита, которое может быть оформлено как в текущем банке, так и в другом кредитном учреждении, но уже под более низкий процент.
- Реструктуризацию долга – подразумевает изменение параметров кредита с целью достижения более комфортного графика платежей. Например, увеличение срока кредита для снижения ежемесячной нагрузки.
- Ипотечные каникулы – позволяют не платить по ипотеке от 6 до 18 месяцев, если у вас резко упал доход или случилась сложная жизненная ситуация.
Банки идут навстречу, потому что им тоже невыгодно терять клиента. Они скорее снизят платеж или дадут отсрочку, чем начнут процедуру реализации залога. Главное, не молчать и не игнорировать проблему, а сразу обратиться в банк и обсудить возможные решения.
А после полного погашения?
Когда вы внесете последний платеж, квартира станет полностью вашей. Остается лишь снять обременение – обычно банки делают это автоматически, направляя документы в Росреестр.
После снятия залога вы получаете полную свободу действий: можете продать квартиру, когда захотите, подарить ее, либо завещать. Если обещали выделить доли детям – самое время это сделать. Никаких согласований с банком больше не потребуется
---
Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.
Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.