❗ 5 шагов, чтобы не купить проблемный участок: как проверить землю без юриста
Покупаете участок под дом или бизнес?
Рассказываю, как за 30 минут сделать градостроительный анализ самостоятельно — без юриста и без платных сервисов.
Проверяем ВРИ, ЗОУИТ и коммуникации — просто и по делу.
⚖️ 1. Проверяем категорию земель и ВРИ
Зайдите на сайт rosreestr.gov.ru → “Публичная кадастровая карта”.
Введите кадастровый номер.
В карточке участка посмотрите:
- Категорию земель (например, земли населённых пунктов, промышленности, сельхозназначения);
- Вид разрешённого использования (ВРИ) — от этого зависит, можно ли строить дом, склад или офис.
💡 Если написано “для сельхозпроизводства” — строить дом нельзя.
Если “для индивидуального жилищного строительства” — можно.
🧱 2. Проверяем территориальную зону и регламент
Перейдите на геопортал вашего региона (для Москвы и области — https://geoportal.mosreg.ru).
Там можно включить слой “Территориальные зоны” и увидеть, в какой зоне находится участок — Ж (жилая), П (производственная), ОД (общественно-деловая) и т. д.
📍 Это важно, потому что именно зона определяет, что разрешено строить:
например, в жилой зоне нельзя ставить цех, а в производственной — коттедж.
🚧 3. Проверяем ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования
Это самая частая “мина” под застройкой.
ЗОУИТ включают:
- охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водопроводов,
- санитарные пояса водозаборов,
- приаэродромные зоны,
- водоохранные и природоохранные территории.
📍 На тех же геопорталах (или на сайте https://pkk.rosreestr.ru) включите слой “Ограничения” и “Зоны с особыми условиями использования”.
💬 Если участок попадает в ЗОУИТ — это не всегда запрет на стройку, но обязательно нужны согласования (например, с Роспотребнадзором или Росавиацией).
🏗 4. Проверяем инженерные коммуникации
На портале Геопортал Подмосковья можно включить слой “Коммуникации” — там отображаются магистрали, водопроводы, линии ЛЭП.
Если через участок проходит труба или кабель, строить прямо над ними нельзя.
🧭 5. Проверяем градостроительный план (ГПЗУ)
Если участок уже в собственности, можно заказать ГПЗУ — градостроительный план.
Это документ, который показывает, что можно строить и какие есть ограничения.
Для покупки участка достаточно убедиться, что ГПЗУ можно получить (то есть участок не находится в спорной зоне).
⚖️ 6. Пример из практики
Недавно ко мне обратился клиент, который хотел купить участок в Балашихе под склад.
На первый взгляд всё идеально — промышленная зона, коммуникации рядом.
Но при проверке оказалось, что 90% участка находится в зоне санитарной охраны водозабора (ЗОУИТ).
Строить можно, но только с согласованием Роспотребнадзора и запретом на хранение топлива и химии.
Покупку в итоге согласовали — но уже с пониманием ограничений и будущих затрат.
📍 Что вы получите после такого анализа
✅ Понимание, можно ли строить дом, склад или коммерцию.
✅ Осознание реальных ограничений и рисков.
✅ Аргументы на переговорах с продавцом.
✅ Экономию на юристе — вы уже “с нуля” знаете, что проверять.
💬 Вывод
Самостоятельный градостроительный анализ — это не юриспруденция, а здравый смысл с открытыми источниками.
Достаточно 30 минут и внимательности, чтобы не купить участок, где строить нельзя.
✉️ Если вы хотите проверить свой участок,
можно прислать кадастровый номер — посмотрю, какие есть риски и что можно построить.
👉 kirillvitkov.ru
👉 Telegram: https://t.me/Kirill_Vitkov
📍 В следующей статье я расскажу,
какие геопорталы и сервисы использовать для градостроительного анализа —
где смотреть ЗОУИТ, санитарные зоны, дороги и ограничения,
и как прочитать градостроительный план без юриста.