Наш постоянный клиент столкнулся с завышенной кадастровой стоимостью принадлежащих ему офисных помещений после новой государственной кадастровой оценки (ГКО). Установленная государством стоимость в 300 млн рублей не соответствовала реальности и вела к значительному росту налога на имущество. Задачей Valrus было оспорить кадастровую стоимость и снизить налоговую нагрузку на собственника.
Объект — блок помещений в административном здании класса B-/C постройки 1936 года площадь порядка 1.5 тысячи квадратных метров. При массовой оценке не были учтены ключевые ценовые дисконты:
- Значительный физический и моральный износ.
- Отсутствие организованной парковки.
- Неэффективная кабинетная планировка с высоким процентом потерь площади.
Разрыв между формальным подходом ГКО и реальной рыночной стоимостью стал основанием для оспаривания.
Анализ и подготовка
На первом этапе наши специалисты провели комплексный анализ, который подтвердил высокий потенциал снижения. Клиенту был представлен прозрачный финансовый прогноз, включая оценку окупаемости затрат на проект.
Команда оценщиков Valrus подготовила отчет в полном соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральных стандартов оценки (ФСО).
В рамках работы была определена рыночная стоимость четырех нежилых помещений на установленную законом дату — 1 января 2023 года. При расчетах были применены два основных подхода к оценке:
- Сравнительный подход: Был проведен анализ рынка и подобраны объекты-аналоги — офисные помещения со схожими характеристиками в сопоставимых локациях. Цены предложений аналогов были скорректированы с учетом различий в местоположении, площади, состоянии отделки и наличии парковки.
- Доходный подход: Стоимость объекта определялась на основе его способности генерировать доход. Были проанализированы рыночные арендные ставки, потенциальные потери от недозагрузки и операционные расходы, что позволило рассчитать чистый операционный доход и капитализировать его в стоимость.
По итогам расчетов и согласования результатов, полученных в рамках двух подходов, совокупная рыночная стоимость четырех объектов на 01.01.2023 была определена в размере 133,1 млн рублей. Эта величина стала основой для исковых требований.
Судебная защита
Исковое заявление было подано в Московский городской суд. В условиях системного административного давления, суд, как и ожидалось, назначил судебную оценочную экспертизу в государственное ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы» (РФЦСЭ).
Эксперт РФЦСЭ пришел к выводам, которые отличались от результатов, представленных в нашем отчете, конечно же в большую сторону. Еще в рамках прошлого тура оспаривания по этим же объектам мы в полной мере столкнулись с выстроенной при московских властях системой «анти-независимой» экспертизы. Мы активно противодействовали ей: готовили развернутые рецензии на заключение, представляли мотивированные отзывы на письменные пояснения эксперта, вызывали эксперта в суд на допрос. Ключевой претензией к экспертизе было использование некорректных объектов-аналогов: помещения в нашем административном здании советской постройки оценивались по аналогам, представляющим собой дорогостоящие особняки, расположенные непосредственно на Садовом кольце или даже внутри него. Несмотря на очевидные не только для профессионалов, но даже не имеющих специальных знаний лиц факты, суды последовательно занимают сторону ответчика, не желая слышать аргументы собственников и их представителей.
В текущем деле ситуация усугублялась тем, что экспертиза была назначена в то же самое учреждение и тому же самому эксперту, что и в рамках предыдущего тура. Основываясь на своем многолетнем опыте, мы понимали, что суд ни при каких обстоятельствах не установит стоимость ниже той, что была отражена в его же решении по итогам прошлого тура (на 01.01.2021). Попытка оспорить его выводы означала бы повторение уже пройденного пути с предсказуемо негативным результатом: затягивание процесса, дополнительные расходы и финальное решение суда, основанное на выводах другого, но, по сути, такого же госэксперта. В то же время, стоимость, определенная в экспертизе, обеспечивала клиенту существенную налоговую экономию. Мы разработали единственно верную в данных условиях тактику — согласиться с выводами судебной экспертизы, чтобы гарантированно и в кратчайшие сроки зафиксировать максимально возможный положительный результат. Клиент, полностью доверяя нашей экспертизе, поддержал это стратегическое решение
Результаты и финансовая эффективность
Суд удовлетворил уточненные требования и установил кадастровую стоимость в размере 215,7 млн рублей по заключению экспертизы.
· Снижение кадастровой стоимости: на 84,3 млн рублей (28% от исходной суммы).
- Годовая экономия на налоге на имущество: ~1,7 млн рублей.
- Полные затраты клиента на проект: ~1,0 млн рублей (включая наши услуги, госпошлину и экспертизу).
- Окупаемость проекта: суммарные расходы составили менее 1/3 части налоговой экономии.
Анализ трех последних туров ГКО (по состоянию на 01.01.2018, 01.01.2021 и 01.01.2023) наглядно демонстрирует изменение регуляторного климата и усиление административного давления. Если рассмотреть результаты по 3-м из четырех объектов, которые оспаривались на все три даты, то можно сделать следующие выводы:
- Тур 2018 года: Этот период можно охарактеризовать как время, когда судебная практика была адекватна рынку. Первоначальная кадастровая стоимость составляла 207,6 млн рублей. В результате судебного процесса ее удалось снизить до 104,8 млн рублей, то есть почти на 50%. Установленная судом стоимость соответствовала реальной ценности объектов, а экспертизы проводились на основе релевантных рыночных данных.
- Тур 2021 года: Здесь мы впервые столкнулись с системным противодействием. Первоначальная кадастровая стоимость составляла 221,2 млн рублей. В результате судебного процесса, включавшего неадекватную судебную экспертизу, ее удалось снизить до 175,3 млн рублей, то судом зафиксирован рост стоимости почти на 70%, чего конечно же не наблюдалось на рынке за прошедший период. Снижение от кадастровой стоимости составило 20,7%.
- Тур 2023 года: Итоговая кадастровая стоимость для тех же трех объектов была установлена судом на уровне 178,0 млн рублей (72,0 + 73,2 + 32,8). Снижение от кадастровой стоимости – на 28%.
На первый взгляд, результат текущего тура (178,0 млн руб.) выглядит менее впечатляющим, чем результат предыдущего (175,3 млн руб.). Однако этот факт является прямым отражением ужесточившихся внешних условий. Рост установленной судом стоимости всего на 2,7 млн рублей, или на 1,5%, за два года, в течение которых инфляция составила не менее 10-15%, — это очень хороший результат. Он означает, что нам удалось практически заморозить налоговую базу, вопреки фискальному давлению и общей экономической ситуации.
В условиях усиления административного давления на суды и экспертные учреждения, только привлечение профессионалов поможет преодолеть данные барьеры и достичь экономически значимых результатов оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. В существующих условиях снижение кадастровой стоимости почти на 30% является максимально возможным и выдающимся результатом. Данный кейс демонстрирует, что успешное оспаривание кадастровой стоимости сегодня требует не только безупречных отчетов об оценке, но и глубокого понимания судебной практики, умения стратегически выстраивать процесс и принимать гибкие тактические решения. Комплексный подход Valrus, объединяющий оценку, юриспруденцию и стратегический консалтинг, позволяет надежно защищать финансовые интересы собственников недвижимости.