После того как жильцы съехали, кажется, что решение очевидно:
«Сделаем лёгкий косметический ремонт — перекрасим, поменяем пару деталей, и можно снова сдавать».
Так думают и собственники, и риелторы, и управляющие компании, и даже застройщики, готовящие шоурумы.
Но в реальности косметика — не спасение, а способ замаскировать усталость объекта, не решив ни одной ключевой проблемы.
Что происходит на самом деле
После аренды квартира теряет не только свежесть, но и ликвидность:
— запах табака въедается в стены и текстиль
— старые цветовые решения и мебель визуально «съедают» пространство
— нет сценариев жизни под современного арендатора: где поработать, где поесть, где просто отдохнуть
— усталый свет и визуальный шум делают даже хорошие квартиры «тусклыми»
Риелторы потом недоумевают, почему «всё чисто, но не бронируют»,
а собственники теряют месяцы выручки, не понимая, что проблема — не в цене, а в ощущении продукта.
Пример — квартира на Фотиевой (Москва)
Собственница обратилась с типичным запросом:
«Квартира хорошая, просто освежить, перекрасить и вернуть в аренду».
На деле выяснилось:
— ремонту больше 15 лет
— прокуренные стены и потолки
— потёки, трещины, вздувшиеся дверные коробки
— полностью отсутствовала обеденная зона и место для работы
— из-за тёмных массивных элементов квартира выглядела меньше, чем есть
Если бы пошли по пути косметики — вложили бы больше 1,5 млн ₽,
и получили бы тот же визуальный уровень, только «посвежее».
Но не конкурентоспособный продукт.
Что мы сделали
Мы начали не с ремонта, а с аналитики — провели аудит, оценили целевую аудиторию, рассчитали ROI по вложениям.
Оптимальный бюджет — до 500 тыс ₽, где половина — локальные ремонтные работы (реставрация, устранение запаха, перекраска, сантехника),
и половина — на комплектацию и хоумстейджинг: мебель, текстиль, свет, декор.
Без демонтажа стен, без дизайнерских излишеств — только системная работа с пространством, функционалом и восприятием.
Результат: квартира стала не просто «свежей», а понятной, уютной и желанной.
Через сутки после съёмки она сдалась в аренду за 110 000 ₽ —
первая пара, просмотрев фото, приехала уже с деньгами.
А это значит, что
Косметический ремонт без стратегии — это не инвестиция, а расход.
Если вы:
— собственник, который хочет повысить доходность объекта;
— риелтор, которому важно быстро закрывать сделки;
— девелопер или агентство, готовящее шоурумы и апартаменты к продаже;
— управляющая компания, которая отвечает за заполняемость —
тогда ваш первый шаг не ремонт, а аудит и стратегия подготовки объекта.
Кейс на Фотиевой — пример того, как грамотный хоумстейджинг и комплектация заменили капитальный ремонт и превратили «уставшую» квартиру в конкурентный продукт на рынке аренды.