На рынке недвижимости назревает один из самых сильных всплесков покупательской активности за последние годы. 2026 год может стать поворотной точкой, после которой квартиры — особенно в новостройках — начнут раскупаться буквально сразу после выхода в продажу. Этому способствует целый ряд факторов: рост себестоимости строительства, риск сокращения предложения и возможные изменения в денежно-кредитной политике. Разберем подробнее, почему именно этот период может стать ключевым для рынка
Рост себестоимости: строительство становится всё дороже
По данным Минстроя и ведущих девелоперов, за последние три года затраты на строительство выросли более чем на 35%. И этот процесс не останавливается — в 2026 году ожидается очередная волна удорожания.
— Стоимость строительных материалов продолжает расти вслед за инфляцией;
— Увеличиваются расходы на логистику из-за подорожания топлива и изменений маршрутов поставок;
— Заработные платы в строительной сфере растут на фоне нехватки квалифицированных кадров.
Кроме того, девелоперы сталкиваются с повышением требований к качеству, энергоэффективности и экологичности проектов. Все эти факторы напрямую влияют на себестоимость квадратного метра, которая уже не вернётся к прежним значениям. Поэтому покупатели, заключившие сделки до конца 2025-го года, смогут зафиксировать цену значительно выгоднее, чем те, кто выйдет на рынок в 2026-м.
Финансовое давление на застройщиков
Одним из главных факторов, продолжающих влиять на рынок, остаётся ключевая ставка ЦБ — 16,5%. Несмотря на то что в течение 2025 года её снизили с 21%, этот уровень всё ещё остаётся высоким и продолжает существенно влиять на стоимость заимствований и ипотечных программ. Из-за этого проектное финансирование обходится девелоперам значительно дороже. Даже если ставка начнёт снижаться к концу 2025 года, уже заложенные финансовые издержки останутся существенными.
Чтобы компенсировать рост затрат на кредиты, застройщики постепенно перекладывают часть расходов на покупателей. Всё реже на рынке можно встретить реальные скидки или акции — их заменяют маркетинговые инструменты вроде «ипотеки под 0,1%» вместо снижения цены.
Эксперты прогнозируют, что при снижении ставки в 2026 году рынок может испытать краткосрочный всплеск активности. Покупатели, ожидающие более выгодных ипотечных условий, начнут массово выходить на сделки, что создаст эффект «окна возможностей» перед новым витком роста цен.
Дефицит предложения
С 2023 года темпы ввода нового жилья заметно замедлились — и тенденция только усиливается. На это повлияло сразу несколько факторов: концентрация девелоперских проектов в крупнейших городах, снижение рентабельности строительства в регионах, более строгая политика банков в отношении проектного финансирования и ограниченный доступ к участкам под КРТ.
Дополнительное давление создаёт то, что в продажу в 2022–2023 годах поступали проекты, запущенные ещё до серьёзных геополитических и экономических перемен. Сейчас же новых стартов значительно меньше. По оценкам аналитиков, с 2026 года рынок войдёт в фазу сжатия предложения.
В итоге покупатели, ожидавшие снижения цен, рискуют столкнуться не с удешевлением, а с дефицитом качественных предложений и ростом спроса в ключевых локациях.
Инфляционные ожидания и поведение покупателей
По словам главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, инфляционные риски в российской экономике по-прежнему остаются высокими. Хотя целевой уровень инфляции установлен на отметке 4%, фактические значения регулярно выходят за эти рамки. В такой ситуации недвижимость снова становится для населения надёжным способом сохранить капитал. Именно поэтому, даже при высокой стоимости кредитов, интерес к покупке жилья остаётся стабильным.
По прогнозам аналитиков, по мере снижения ключевой ставки до диапазона 12–14% рынок может столкнуться с новым всплеском активности. Покупатели, ожидая очередного роста цен и ослабления рубля, начнут активнее выходить на сделки, стремясь зафиксировать текущие условия и защитить свои сбережения от обесценивания.
Возвращение инвестиционного спроса
После снижения активности инвесторов в 2022–2023 годах их доля на рынке новостроек вновь начинает расти. Причины этого очевидны: у обеспеченных покупателей накопился свободный капитал, а недвижимость снова стала привлекательным инструментом сохранения и приумножения средств.
Сокращающееся предложение и рост арендных ставок подталкивают инвесторов к активным действиям. В сегменте бизнес- и премиум-класса доходность от аренды сегодня достигает 7–8% годовых, что сопоставимо с банковскими инструментами, но с меньшими рисками волатильности. Многие стараются «войти в рынок» сейчас, пока цены ещё не вышли на новый уровень. По прогнозам аналитиков, именно конец 2025 года может стать последним периодом относительной ценовой стабильности перед новым витком роста.
Социальные программы и льготная ипотека: возможные изменения в 2026 году
Госпрограммы, такие как «Семейная ипотека» и «Господдержка», сыграли ключевую роль в поддержке рынка, но в 2026 году их условия, вероятнее всего, будут скорректированы. В Минфине и Минстрое уже обсуждаются новые подходы — ограничение площади квартир, на которые распространяется льгота, и введение региональных коэффициентов. Это может значительно сократить круг покупателей, имеющих доступ к субсидированным ставкам.
Понимая, что льготные инструменты могут исчезнуть или стать менее доступными, покупатели всё активнее выходят на сделки, не желая «упустить момент». Страх упущенной выгоды уже проявляется на рынке и, по прогнозам, усилится в 2026 году.
Рынок на пороге нового цикла роста
Совокупность факторов — повышение себестоимости, удорожание кредитов для застройщиков, сокращение объёма новых проектов и постепенный свёртывание льготных программ — формирует почву для нового витка спроса.
Тем, кто рассматривает покупку квартиры, сейчас важно действовать стратегически. Конец 2025 — начало 2026 года может стать последним окном возможностей приобрести жильё по сравнительно выгодным условиям и с выбором, который будет сокращаться по мере роста рынка.
Еще больше актуальных новостей рынка недвижимости, а также выгодные условия покупки и лоты со скидками до 15 млн рублей — в моем телеграмм-канале!