В число самых важных событий в жизни человека входит покупка недвижимости. Это не очень частая, но важная сделка. И почти всегда она самая крупная из всех остальных, если не учитывать тех людей, кто иногда покупает себе самолеты.
В этой статье перечислены обязательные действия, которые нужно предпринять при проведении сделки с недвижимостью. Также расскажу о новых рисках, которых раньше не было. Их не всегда учитывают даже крупные риэлтерские компании.
Важно не только выбрать подходящую квартиру, но и безопасно провести сделку. Ошибка может стоить миллионы рублей и привести к катастрофическим последствиям.
Любая сделка с недвижимостью относится к числу сложных и рискованных операций. Высокая стоимость квадратных метров иногда привлекает нечестных персонажей.
Покупатели часто теряют бдительность и внимательность, особенно когда сделка вот-вот завершится и квартира станет собственностью!
У покупателя рисков больше, чем у продавца. Квартира никуда не денется, если сделку отменят в суде. А вот вернуть деньги за такую покупку сложнее в разы.
Сейчас подробно остановимся на покупке жилья на вторичном рынке. О приобретении квартиры в новостройке скоро выйдет отдельная статья, не забудьте подписаться, чтобы не пропустить.
Безопасное приобретение недвижимости делится на 2 части: проверка продавца и проверка самой недвижимости.
Проверка продавца
На первый взгляд, продавца проверить непросто. Например, нечестные личности, которые выдают себя за продавцов, тщательно готовятся к будущей сделке. Подделывают документы и проводят другие противозаконные действия.
И вот что нужно сделать, чтобы проверить продавца:
1. Проверить паспорт продавца на сайте ГУ по вопросам миграции МВД РФ. Для проверки действительности документа нужно ввести серию и номер паспорта. Если паспорт числится как недействительный, то сайт сообщит об этом.
2. Проверяем принадлежность паспорта именно этому человеку через сайт налоговой. Вводим серию и номер паспорта, дату рождения и получаем его ИНН.
3. Запрашиваем выписку из Росреестра. На сайте ведомства вводим адрес квартиры и получаем выписку. В этой выписке содержится вся история квартиры. Запросить нужно именно расширенную выписку. Услуга платная, но очень дешевая.
Эти три действия дают хорошее подтверждение, что квартиру продаёт именно собственник.
Проверка квартиры
Не следует покупать квартиру, которую недавно получили по наследству или по договору ренты. Есть практика оспаривания этих сделок в суде. Договоры ренты часто расторгаются и покупатель может лишиться недвижимости.
Даже если прошел срок давности после сделки по наследству или договору ренты в 3 года, то это не гарантия безопасности покупки. Суды часто восстанавливают пропущенные сроки давности.
Не советую покупать квартиру у людей с доверенностью от собственника, хотя это вполне законно.
Точно не стоит покупать квартиру, которая за небольшой период времени сменила несколько собственников. Это, скорее всего какая-то тёмная история или мутная схема. Её используют, чтобы как-то обосновать добросовестность приобретения.
И вот, переходим к новым рискам, на которые раньше люди не обращали внимание.
Очень важно не купить квартиру у человека, который возможно скоро станет банкротом. Если человек в течение 3 лет после продажи квартиры обанкротится, финансовый управляющий с высокой степенью вероятности оспорит эту сделку. Такая судебная практика уже складывается. И случаи есть.
При процедуре банкротства физического лица оспариваются сделки, которые должник заключил за предыдущие 3 года. В этом случае покупатель квартиры, который приобрел её в прошлом у будущего должника, вероятнее всего, её потеряет. Квартира обращается в конкурсную массу. Её продают с торгов. Покупатель встаёт в очередь кредиторов, но ему уже вряд ли что-то достанется. Вот так переплетается прошлое и будущее.
Хотя, стали появляться и положительные прецеденты по таким делам. Если судебный процесс по отстаиванию купленной квартиры доходит до Верховного Суда РФ, то шансы появляются. ВС иногда встаёт на сторону покупателя и говорит, что он не мог предвидеть будущую несостоятельность продавца квартиры. Отмена сделки и обратный переход квартиры должнику признаётся незаконным. Но не во всех спорных случаях решение вопроса доходит до столь высокой инстанции и не всегда удаётся отстоять купленную у будущего банкрота недвижимость.
Как избежать этой ситуации?
Заходим на сайт суда того региона, где зарегистрирован продавец и проверяем, есть ли к нему исковые требования. Это не является стопроцентной гарантией, что человек не обанкротится в будущем, но, если он выступает ответчиком в нескольких судебных процессах, риск скорого объявления его банкротом достаточно высок.
Через сайт арбитражного суда проверяем, является ли он учредителем или руководителем компании-должника. При банкротстве этой компании учредитель или генеральный директор иногда привлекается к субсидиарной ответственности. Их личное имущество может быть обращено в конкурсную массу по долгам компании.
На сайте арбитражного суда также можно узнать, есть ли крупные иски к продавцу квартиры как к индивидуальному предпринимателю от компаний или ИП, с которыми он взаимодействовал при ведении бизнеса.
В 2025 году стали появляться новости о том как пожилые люди оспаривают продажу своих квартир и ссылаются при этом на собственную недееспособность или состояние заблуждения во время сделки, или, на давление недобросовестных лиц. Суды встают на сторону возрастных продавцов, квартира возвращается назад, а покупатель остаётся ни с чем. В некоторых случаях размер потери даже больше стоимости квартиры, потому что после покупки ещё вложены миллионы рублей в ремонт.
Юристы и риэлторы всегда рекомендуют сторонам сделки обменяться справками о дееспособности. Но не все соблюдают такую предосторожность и не просят справку у продавца. Проблема ещё и в том, что некоторые психические расстройства, не предполагают постановку на учёт. Получить такие сведения возможно только через запрос нотариуса. Об этом знают даже не все риэлторы. Да и негативное влияние посторонних лиц или заблуждение не предполагает отражение в справках.
Вопрос с отменой в судах покупок недвижимости у пожилых людей настолько острый, что Госдума обсуждает обязательность справок или наличие видеозаписи переговоров сторон для регистрации сделки. Обсуждается и обязательный чек-лист действий при покупке.
Новости об отмене в судах сделок купли-продажи недвижимости привели к обвальному отказу от покупки квартир у пенсионеров.
Договор купли-продажи
Это основной документ по переходу права собственности. Применяются разные формы договоров купли-продажи. Остановимся на моментах, которые нужно обязательно включить в текст.
Покупателю нужно обязательно указать срок выезда из квартиры предыдущего собственника. В судах уже рассмотрено достаточно много дел о принудительном выселении продавца.
То же самое необходимо учесть для снятия с регистрации в продаваемой квартире предыдущего собственника. Проще говоря, он должен своевременно прописаться в другом месте. Указываем в договоре точную дату, до которой все ранее проживавшие должны выписаться.
Сделка с недвижимостью сопровождается передачей крупной суммы. Наиболее безопасный способ проведения расчетов - депозит нотариуса.
Плюс в том, что деньги на этот депозит можно перечислить безналичным способом без комиссии. По законодательству нотариус гарантирует безопасность средств на депозите и безопасность самой сделки.
В любом случае, лучше избежать простой передачи денег наличными из рук в руки. Дополнительным подтверждением оплаты станет банковский перевод по реквизитам счёта продавца или аренда ячейки в банке.
Еще раз напомню, что скоро выйдет статья о безопасной покупке квартиры в новостройке, подписка на канал позволит не пропустить эту публикацию.
Автор статьи - Владислав Татаринов