Текущее состояние рынка на октябрь 2025 года
На октябрь 2025 года российский рынок жилья демонстрирует умеренный рост цен с признаками замедления и региональными различиями. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке составляет около 176 900 рублей, что означает рост порядка 4-5 % за год. При этом темпы роста выше в отдельных регионах (например, Удмуртия +19,5 %), тогда как в ряде субъектов наблюдается стагнация или даже снижение. Вторичный рынок также растёт, но чуть быстрее - годовой прирост стоимости вторички составляет примерно +9,4 %, тогда как новостроек - около +5,0 %.
Важно: рост цен идёт медленнее официальной инфляции, что означает, что реальные темпы прироста стоимости жилья минимальны или даже отрицательны, если учитывать снижение покупательной способности рубля. Также хочу отметить, что ситуация с динамикой цен очень "пестрая" и сильно разнится в разных регионах России.
Факторы, которые будут влиять на рынок в 2026 году
Спрос и ипотека
Ключевой драйвер - ипотечные ставки. Пока ипотека остаётся дорогой (выше 12-15 % годовых в типовых программах), часть потенциальных покупателей откладывает покупку. При этом если ставка начнёт снижаться - интерес вырастет, что поднимет цены. Прогноз экспертов - рост цен во вторичке в 2026 году на 10-12 %, если ставка снизится.
ЦБ РФ пока осторожничает со снижением своей ставки, но в целом тенденция снижения сохраняется, что дает надежды на восстановление ипотечной активности покупателей во второй половине 2026 года.
Предложение
Ввод нового жилья сокращается: из-за дорогого финансирования и сократившегося спроса на рынке новостроек, застройщики уменьшают запуск новых проектов из-за роста себестоимости и падения спроса. Сокращение предложения усиливает давление вверх на цены.
Инфляция и себестоимость строительства
Цены на стройматериалы, рабочую силу растут. Это вынуждает застройщиков повышать цены на первичном рынке, что создаёт базу для дальнейшего роста стоимости жилья.
Региональные особенности
Ситуация сильно зависит от региона. В Москве темпы роста цен в 2025 году достигали +12,6 % за 9 месяцев. В Ленинградской, Калининградской областях первичные предложения достигали более 180-190 тыс руб./м². В регионах с низкой покупательской способностью - Пензенская, Удмуртия, Воронежская области - цены новостроек около 101-127 тыс руб./м².
Прогноз на 2026 год - что ждёт цены по стране
Наиболее вероятный сценарий: цены на жильё в России в целом вырастут на 7-10 % в 2026 году. Это основано на ожидаемом снижении ставок, замедлении роста предложения и продолжении инфляционного давления. Если ставки резко не снизятся - рост останется в пределах 5-7 % или цены зафиксируются на текущем уровне.
В столичных регионах рост может быть выше: Москва и Подмосковье - рост до 10-12 %, тогда как в регионах-миллионниках - 4-8 %, и в менее развитых регионах - до 5 % или стагнация.
Если предположить, что в Москве стоимость 1 м² новостройки составляет сейчас порядка 368,9 тыс рублей, как отмечено в одном из отчётов, то при росте 10 % в 2026 году она может вырасти до ~405 тыс руб./м². В Самарской области, где сейчас ~127 тыс руб./м², при росте 5 % ожидается ~133 тыс руб./м².
Возможные риски и что может пойти не так
Замедление спроса
Если ставки останутся высокими, покупатели будут ждать и откладывать покупки - спрос снизится, что сдержит цены.
Увеличение предложения
Если девелоперы начнут массово вводить новое жильё скопом (что, конечно же маловероятно), особенно в регионах, может возникнуть избыток предложения и давление вниз.
Экономическая нестабильность
Резкий рост безработицы, падение доходов домохозяйств или изменение законодательных условий могут резко ограничить платежеспособный спрос.
Сегментное расслоение
Премиум-сегмент может расти быстрее, а массовый сегмент - стагнировать. Например, в Санкт-Петербурге отмечена месячная коррекция по новостройкам.
Что делать покупателю и инвестору в 2026 году
Если вы планируете покупку:
- Для собственных целей: разумно входить сейчас, особенно если ставка на вашу ипотеку не перегружает бюджет. Рост цены 5-10 % себя оправдает.
- Для инвестиций: выбирайте регионы с перспективой роста, следите за качеством проекта и ликвидностью в районе.
- Не ждите резкого снижения цен - скорее, окно возможностей типа скидок или паузы в росте.
Если вы владельцы жилья, можно рассмотреть раннюю продажу - особенно если собственность в регионе с низким ростом.
