Часто встречающийся сюжет. У вас арендовали нежилое помещение. Арендатору потребовались кое-какие изменения в планировке. Вы эти изменения ему согласовали. А что? Пусть себе делает, не жалко!
Но вот договор аренды заканчивается, арендатор освобождает вам помещение и…. И просит вас заплатить за выполненную им же перепланировку! Нечестно, возразите вы. Может, и нечестно, но вполне себе допустимо.
Вот вам пример одного судебного разбирательства
Арендодатель сдал в аренду часть здания под стоматологию и кафе.
Арендатор обязался содержать арендуемое недвижимое имущество в полной исправности и в соответствующем санитарном состоянии до возврата его арендодателю. Обещал не производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, не совершать действий, способных вызвать его повреждение или разрушение.
По запросу арендатора арендодатель выдал ему письменное разрешение на перепланировку помещения, а впоследствии попросил аредатора представить документы о согласовании перепланировок, проекты перепланировок, предупредив, что в случае неисполнения данных требований договор аренды будет расторгнут в соответствии с условиями договора. Арендатор представил запрашиваемые сведения, в том числе копию согласия на перепланировку и копию проектного решения перепланировки.
В дальнейшем договор аренды был расторгнут после истечения срока его действия, помещения переданы арендодателю по акту приема-передачи.
Здесь начинается самое интересное. Арендатор потребовал от арендодателя возместить стоимость неотделимых улучшений, в том числе затрат на перепланировку помещения. Уклонение арендодателя от возмещения стоимости неотделимых улучшений послужило основанием для обращения арендатора в суд.
Что же установил суд?
В соответствии со ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Суд с целью определения стоимости проведенных работ назначил судебную экспертизу. Согласно экспертному заключению была установлена фактическая стоимость работ, которая не сильно-то отличалась от первоначальных требований арендатора. Оснований не доверять выводам эксперта у судов не имелось.
Итог для арендодателя печальный. Арендатор получил разрешение на проведение перепланировки в арендуемом помещении, что свидетельствует о возникновении на стороне арендодателя обязанности по возмещению арендатору стоимости произведенных неотделимых улучшений. Соответственно, требование арендатора подлежит удовлетворению.
Выводы
При подписании и исполнении договора аренды нужно действовать с умом.
- Не забывайте, что, если иное не установлено договором, согласованные неотделимые улучшения подлежат компенсации арендодателем арендатору.
- Стремитесь прямо в договоре установить, что неотделимые улучшения арендатору не компенсируются. Это дозволительно, хотя и не всегда реализуемо.
- При согласовании каких-либо изменений (в том числе перепланировки), определяйте их судьбу: отделимые улучшения или нет, нужно будет компенсировать их арендатору или нет, нужно будет привести арендатору помещение в первоначальное состояние или нет.
- Если неотделимые улучшения подлежат компенсации, то определите стоимость такой компенсации и амортизацию суммы компенсации с течением времени.
Что хочется добавить. Указанный пример - не догма. В этом деле (как и во всех остальных) есть определенные нюансы. Это один из вариантов развития событий. Но это один из реальных вариантов, по которому арендодателю пришлось заплатить реальные деньги и далеко не маленькие. Так давайте же попробуем исключить подобные казусы из своей практики.
Судебный акт по приведенному выше делу выложен в Телеграм-канале
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего от 1000 рублей!
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды