Стрит-ритейл остается одним из самых привлекательных направлений инвестиционной недвижимости, поскольку имеет сравнительно небольшой порог входа. Как меняется и трансформируется этот рынок, и на что нужно обратить внимание начинающему инвестору? Разбираемся вместе с экспертами по коммерческой недвижимости компании Soul Estate.
ПВЗ: население плотно «подсело» на онлайн-торговлю
ПВЗ или пункт выдачи заказов - популярная форма малого бизнеса, при которой владелец получает доход в % от количества заказов, выданных на точке. На март 2025 года по количеству ПВЗ лидировал маркетплейс Ozon (более 60 000 пунктов в РФ), на втором месте - Wildberries (54 000 пунктов), на третьем - Яндекс.Маркет (15 000 пунктов). По темпам прироста напротив, лидировал маркетплейс Wildberries.
В распределении ПВЗ по городам 51000 пунктов приходится на города-миллионники. Абсолютным лидером остается Москва (17 200 точек на октябрь 2025 года), за ней с большим отрывом следуют Санкт-Петербург и Новосибирск. Тройка городов-лидеров по приросту точек ПВЗ за год, по данным РИА Новости выглядит так: Омск, Уфа, Волгоград (прирост 36-42%). В Москве же количество ПВЗ увеличилось на 25%. Совокупное количество точек в Москве и Подмосковье по некоторым оценкам может достигать 23 000, а совокупный прирост - почти 40%.
Этому росту есть предел?
Некоторые аналитики видят просадку в запросах франшизы у лидеров рынка. Не получится ли так, что рост количества ПВЗ конечен, ведь если пункты находятся по соседству, они неизбежно конкурируют между собой?
Но конкурируют между собой и сами маркетплейсы. Соответственно, они стремятся улучшать свою политику сотрудничества с ПВЗ и внедряют новые меры поддержки для новых пунктов. Поэтому на данный момент для этого рынка характерна оптимизация и переформатирование:
- Закрываются низкомаржинальные точки;
- Спрос концентрируется на локациях с высоким трафиком и хорошей транспортной доступностью (в жилых массивах или у метро);
- ПВЗ все чаще становятся «микрохабами», где есть зоны для сортировки товаров и хранения с разным температурным режимом, а также зоны для парковки и ожидания курьеров.
Таким образом, спрос на ПВЗ демонстрирует не только рост, но и качественное изменение спроса. Востребованы эффективные точки, и, соответственно, стабильные арендаторы.
Алкомаркеты: фокус на комплексное предложение
Рынок алкомаркетов в России - один из самых стабильных, несмотря на локальные ограничения на продажу спиртных напитков. В течение нескольких последних лет количество розничных точек растет и сегодня достигает 45 000. Крупнейшими сетями остаются «Красное & Белое» и «Бристоль». Среди магазинов, предлагающих пенные напитки, в ТОП-3 вошли Пив&Ко Пивная борода и Пенная гильдия.
А как обстоят дела в столице? Количество алкомаркетов здесь за последние два года выросло на 27% и составило 6 600 точек. При этом, судя по данным Росстата, москвичи значительно сократили траты на алкоголь и табак - почти на треть. Эта коллизия хорошо иллюстрирует трансформацию рынка и фокус на комплексное предложение: магазины готовы предложить клиентам не только алкоголь, но и продукты питания, и товары первой необходимости.
Покупатель все чаще заходит в магазин не за бутылкой вина к ужину, а за снеками, соком или шоколадкой - просто потому что ему по дороге.
Перспективы и тенденции
Бизнес в сфере алкомаркетов по-прежнему остается востребованным благодаря быстрой окупаемости и стабильному спросу. Вместе с тем он является высококонкурентным, и напрямую зависит от государственного регулирования.
Поскольку покупательский поток переместился в стационарные алкомаркеты, самыми востребованными объектами стали помещения площадью 50-150 м2, расположенные на первых этажах жилых домов и в торговых центрах, и не подпадающие под указанные в законе ограничения. Девелоперы ЖК теперь рассматривают алкомаркет как стабильного и востребованного арендатора, обеспечивающего удобство и шаговый доступ для жителей.
Формат «+» продолжит логичное развитие - это создание гибридных магазинов (винотека + гастроном) или расширение ассортимента за счет снеков и продуктов первой необходимости.
Минимаркеты «у дома»: стабильный рост и усиление роли
Этот сегмент оказался в самой выигрышной позиции и демонстрирует уверенный рост спроса. По итогам 2024 года общее количество магазинов крупных продуктовых сетей превысило 126 000, при этом количество супермаркетов и гипермаркетов сокращается. Причиной этого аналитики считают снижение покупательской способности и переход на сберегательную модель поведения, когда потребитель не тратит деньги на ненужные ему товары.
Магазины «у дома» при этом стали самыми популярными моделями в офлайн-торговле. Этот формат получил собственное название «ultra-convenience» (ультракон), и активно распространяется основными игроками рынка - «Магнитом», «Дикси», «Пятерочкой» и другими. В 2026 году ожидается выход на рынок американской сети «7-Eleven», которая считается классикой ultra-convenience.
Особенности и преимущества минимаркетов
Ультраконы расположены на первых этажах домов в густонаселенных жилых массивах, и это максимально отвечает логистике покупателя. Он заходит в минимаркет не для того, чтобы запастись продуктами и товарами первой необходимости на месяц, а чтобы сэкономить время на дорогу и купить то, что ему нужно именно сегодня.
Для нового формата характерны небольшие площади до 200 м2 и, соответственно, ограниченный ассортимент товаров. Представлена не только бакалея, полуфабрикаты и заморозка, но и готовые блюда - снеки, салаты, выпечка. Также здесь можно купить кофе, алкоголь и сигареты.
Тренд на покупки у дома долгоиграющий и он будет усиливаться, уверены игроки рынка. Так, X5 Group планирует к концу 2025 года увеличить сеть «Около» до 3000 магазинов, представленных в 50 регионах.
Таким образом, минимаркеты стали мастхэвом любого жилого квартала. В свою очередь для девелопера наличие такого магазина повышает привлекательность ЖК для покупателей.
Как подобрать коммерческое помещение для инвестиций?
Консультанты Soul Estate всегда помогут выбрать и купить объект ГАБ (готовый арендный бизнес) в Москве и Подмосковье с подтвержденной доходностью. Мы знаем все тренды и находим объекты с быстрой окупаемостью.
- Наш сайт: soulestate.ru
- Телефон: +7 495 278 08 76