Сдавать квартиру без уплаты налогов становится всё рискованнее. Налоговая инспекция активно использует цифровые сервисы, анализирует данные Росреестра, банков и онлайн-объявлений. Добавим сюда жалобы соседей и обращения арендаторов — и становится ясно: скрыть доход от аренды сегодня почти невозможно.
Разберём, как ФНС выявляет нелегальную сдачу жилья, какие санкции ждут собственника и какие режимы позволяют легализовать доход с минимальной нагрузкой.
Как налоговая узнаёт о сдаче квартиры
Служба анализирует разные источники информации:
- базу Росреестра — внимание к владельцам нескольких квартир
- банковские переводы — регулярные поступления от арендаторов
- объявления на сайтах — поиск по номерам телефонов и ключевым словам
- жалобы соседей, участковых, управляющих компаний
- показания арендаторов или агентов
Все данные проходят через автоматические системы контроля.
Какие доказательства учитываются
Чтобы начислить налог, инспекции нужно подтвердить факт получения дохода. В качестве доказательств принимаются:
- свидетельские показания
- расписки о получении денег
- выписки по банковским счетам
- договор аренды или найма
Важно: сам факт проживания без оплаты налогом не облагается.
Какие налоги и штрафы грозят
Если доход доказан, ФНС начислит:
- НДФЛ 13–22% для резидентов (ставка зависит от суммы)
- 30% для нерезидентов
- штраф 20–40% от суммы налога
- пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки
Особое внимание налоговая уделяет доходам свыше 2,4 млн рублей в год.
Как снизить налоговую нагрузку
Легализовать доход можно через разные режимы:
- самозанятость — ставка 4% при сдаче физлицам, 6% при сдаче юрлицам, работает даже без статуса резидента
- ИП на УСН — 6% с доходов или 15% с разницы «доходы – расходы»
- патент — фиксированный налог, зависит от региона и площади объекта
Выбор режима зависит от объёмов и формата аренды.
Кому не подходит самозанятость
Налог на профессиональный доход нельзя применять, если:
- сдаёшь апартаменты (они считаются коммерческой недвижимостью)
- сдаёшь жильё, не принадлежащее тебе
- годовой доход превышает 2,4 млн рублей
В этих случаях нужно регистрировать ИП или выбирать другой режим.
Почему контроль усилился
С 2018 года регионы активно борются с «серым» рынком аренды. ФНС получает информацию от ТСЖ, управляющих компаний, председателей домов и через горячие линии. Минфин же регулярно выпускает рекомендации по повышению собираемости налогов с аренды.
Как работает цифровая система ФНС
Контроль строится на межведомственном обмене:
- данные Росреестра
- мониторинг объявлений в интернете
- отслеживание регулярных переводов по картам
- автоматическое сравнение с декларациями
Если алгоритмы находят несоответствия, дальше подключаются инспекторы.
Что важно знать арендодателям и агентам
- Сдача квартиры без оплаты налога = риск штрафов.
- Лучше сразу выбрать легальный режим и платить по нему.
- Агенты могут предупредить клиентов о возможных санкциях.
- Жалобы соседей или арендаторов почти всегда приводят к проверке.
Сегодня прозрачность — это не опция, а стратегия безопасности.
А какую стратегию вы обычно рекомендуете клиентам при сдаче квартиры?