Схема, которая очень активно освещается в последние месяцы:
Продавцу звонят мошенники и долго «обрабатывают» его. Звонят «из банка/полиции/службы безопасности» и убеждают, что деньги и имущество в опасности: «счета взломаны», «оформлены кредиты на ваше имя», «нужно срочно вывести средства и продать квартиру, чтобы спасти активы». Затем диктуют «правильные» шаги: без промедления оформить сделку продажи недвижимости, перевести всю выручку на «безопасные счета» или передать наличные «уполномоченному курьеру», никому об этом не рассказывать и строго следовать инструкциям.
Жертва (продавец) находит покупателя для срочной продажи квартиры. Квартира продаётся по всем правилам, у нотариуса, с договором и расписками. После получения денег продавец переводит их мошенникам. Через некоторое время продавец подаёт в суд и заявляет, что не понимал значения своих действий или был введён в заблуждение. Суд нередко признаёт такую сделку недействительной, право собственности возвращается продавцу, а покупатель остаётся без квартиры. Деньги он может взыскать с продавца, но на практике часто сталкивается с банкротством и отсутствием реального возврата.
Почему так происходит?
Суд оценивает не только «техническую чистоту» сделки, но и волеизъявление продавца именно в момент подписания. Если убедительно показать, что продавец действовал в заблуждении или не осознавал последствия, суд применяет последствия недействительности сделки.
Суд возвращает квартиру и обязует продавца вернуть деньги покупателю. Вот только продавцом нередко оказывается одинокая бабушка 75 лет с единственным жильём. Бабушка проходит процедуру банкротства физического лица и остаётся с квартирой (единственное жильё забрать нельзя), а покупатель оказывается без денег.
Таких ситуаций стало очень много. Самый громкий кейс — с Долиной.
Справедливое ли решение принимает суд?
Есть добросовестный покупатель. Он оформляет сделку у нотариуса, просит продавца принести выписку об отсутствии кредитов и долгов (чтобы убедиться, что продавец не идёт к процедуре банкротства), справку из психоневрологического диспансера и т. д. Продавец пенсионного возраста. Именно к таким людям мошенникам легче всего втереться в доверие. Суд берёт на себя «социальную функцию», встаёт на сторону пенсионера, прекрасно понимая, что покупатель, скорее всего, никогда не сможет получить свои деньги обратно.
Как снизить риск?
Тут я должна дать честный ответ — никак. Я посмотрела много таких историй, и никакие пометки в договоре о том, что сделка происходит по доброй воле, при свидетелях, с нотариусом и юристом, не помогают гарантированно.
Поможет только ваша бдительность. Поговорите с продавцом, узнайте, куда он планирует выезжать и в какие сроки. К родственникам? Попробуйте с ними поговорить. Расспросите всё до мельчайших деталей. Покажите продавцу видео с примером мошенничества (особенно пенсионерам). Прямо скажите, что знаете о таких схемах и хотите убедиться, что это не тот случай. Договоритесь о полной передаче денег только после акта приёма-передачи квартиры. Договоритесь о независимом медицинском и психологическом освидетельствовании, чтобы специалист поговорил с продавцом в день сделки.
Отдельно отмечу: кейсы с бабушками самые частые, но продавцами, находящимися под влиянием мошенников, могут быть и молодые люди. Если другая сторона попадает в «социальный» сегмент (пенсионеры, многодетные, инвалиды и т. д.), нужно учесть, что суд может встать на их сторону.
«Покупайте квартиры, это вам не акции — их не отберут». Такие ситуации в очередной раз доказывают ложность этого заявления.