Иногда продавцы квартир задают мне вопрос:
«А нужно ли проверять покупателя? Вдруг у него какие-то проблемы, и потом сделку оспорят?»
Обычно подобные вопросы возникают у продавцов, которых раздражает чрезмерная, на их взгляд, настойчивость покупателей — когда те требуют полный пакет документов и проводят глубокую проверку объекта перед внесением аванса или подписанием договора.
Разберёмся спокойно: почему покупатель и продавец находятся в принципиально разных ситуациях и почему у них разные риски.
Чем рискует покупатель
Если квартира окажется проблемной, сделку могут оспорить или признать недействительной.
В худшем случае — суд изымет квартиру или долю, а денег у продавца на тот момент уже не будет.
Результат очевиден: покупатель остаётся и без квартиры, и без денег.
Поэтому проверка квартиры, история собственников, запрос документов — это не «недоверие к продавцу», а элементарная защита своих интересов.
Чем рискует продавец
Теперь посмотрим на ситуацию с другой стороны.
Что будет, если покупатель окажется, например:
• без согласия супруга на покупку,
• банкротом,
• недееспособным?
Во всех этих случаях продавец не теряет свои деньги.
Проблемы возникают у самого покупателя:
• его жильё могут включить в конкурсную массу при банкротстве,
• а если он недееспособен, то закон, наоборот, защищает его право на жильё — вряд ли кто-то заберёт у него квартиру только потому, что он «не осознавал» свои действия.
• Если же супруг покупателя возмутится после покупки, это тоже никак не влияет на сделку.
Для продажи недвижимости, находящейся в совместной собственности, действительно требуется согласие второго супруга, но на распоряжение деньгами такого согласия не требует.
Поэтому покупатель может спокойно купить квартиру на своё имя,
а она автоматически станет совместно нажитым имуществом — если, конечно, нет брачного договора.
Когда продавцу всё-таки стоит проверить покупателя
Формально продавец тоже может проверить покупателя,
и иногда это действительно полезно — например, чтобы не попасть в запутанную сделку или не иметь дело с человеком, который не сможет рассчитаться вовремя из-за рискованного источника денег (скажем сертифкат, маткапитал, опека, продаваемый свой объект и т.д.).
Но это уже технический вопрос, связанный не с юридическими рисками оспаривания, а с организацией сделки.
Может ли покупатель оспорить сделку?
Да, но только если продавец сам нарушил закон — скрыл дефекты, ввёл в заблуждение или неправильно оформил документы.
В этом случае вина лежит не на покупателе, а на продавце.
А вот просто «оспорить сделку, потому что передумал» — невозможно и бессмысленно со стороны покупателя.
Такие попытки могут окончиться плачевно для самого покупателя, и на практике покупатели этим не занимаются.
Однако важно различать юридические и практические риски
Продавцам стоит анализировать ситуацию покупателя —
но не с точки зрения того, банкрот он или нет, есть ли согласие супруга и т.п.,
а с точки зрения источника денег и схемы сделки.
Неправильный выбор покупателя или неясная схема расчётов может привести к серьёзным финансовым последствиям.
Например, неопытный продавец, поверив обещанию покупателя заплатить больше, может ввязаться в сложную альтернативную сделку, где одна квартира покупается за счёт продажи другой и такие цепочки могут быть большими, со множеством звеньев.
Если после сделки переход права одной из квартир не будет зарегистрирован, вся схема может обрушиться, а расчёты — зависнуть.
В этом случае придется возвращать собственность назад и продавец потеряет льготный налоговый период владения:
- при последующей продаже с него могут взыскать крупный налог,
- а чтобы избежать этого — придётся ждать снова пять лет.
Поэтому разумный продавец проверяет покупателя на адекватность, на порядочность, структуру всей сделки, источники оплаты и порядок расчётов.
Это не формальность, а элемент финансовой безопасности.
Вывод
Проверка покупателя продавцом — это, скорее, вопрос здравого смысла и финансовой осторожности.
А вот проверка квартиры покупателем — необходимость, если он не хочет рисковать всем.
Так что, когда покупатель просит документы, не стоит воспринимать это как недоверие.
Это просто человек, который не хочет потерять свои деньги.
Читайте в Телеграм: "💼 Что нужно выяснить у покупателя, если вы продаёте недвижимость?"
Автор канала Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости. Специалист в области права.
● Подписывайтесь на канал: в Телеграм https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
● https://trustcodex.ru/