В 2025-м рынок меняется быстрее, чем когда-либо. Эксперты WEWALL разбирают, какие форматы и стратегии в коммерческой недвижимости Москвы и крупных городах дают максимальную доходность, и делятся рабочими лайфхаками по выбору локаций и форматов.
Статья была подготовлена Евгением Тамошиным, сооснователем и исполнительным директором компании WEWALL, специализирующейся на консалтинге в сфере коммерческой недвижимости Москвы.
Главные тренды инвестирования в недвижимость 2025
Фокус инвесторов смещается к коммерческим объектам с быстрым арендным потоком и короткой экспозицией. В Москве и миллионниках быстро растёт спрос на гибкие форматы — коворкинги, мини-офисы, помещения на первых этажах новых ЖК. Стрит-ритейл в зонах высокого трафика сохраняет лидерство по доходности.
Средний срок экспозиции ликвидных лотов сократился примерно на 20% к 2024 году. Приоритет — быстрые модели окупаемости: гибридные офисы, площади с потенциалом перепрофилирования и универсальные лоты при хорошей транспортной доступности. Важно: юридическая прозрачность, качественный fit-out и лёгкая адаптация под запросы арендаторов.
Виды инвестиций в коммерческую недвижимость
Офисные пространства Москвы
Наибольший спрос — в ЦАО и деловых кластерах: средняя экспозиция 2–3 месяца, доходность по «А» и «B+» — 10–12% годовых.
Стратегии: покупка с дальнейшей сдачей в аренду либо перепродажа после отделки.
Востребованы и крупные опенспейсы, и кабинеты для команд до 10 человек. В 2025-м гибкие офисы (коворкинги, сервисные офисы) растут быстрее рынка: в столице их доля превысила 25% от всех арендных сделок.
Форматы: мини-офисы, опенспейсы, гибридные решения. Гибкость позволяет арендаторам масштабироваться, а собственникам — удерживать поток при ротации.
Новые тренды: коворкинги, гибридные офисы. На фоне роста стартапов и малого бизнеса инвесторы чаще берут площади под коворкинг с короткими договорами и высокой заполняемостью — это ускоряет оборачиваемость капитала.
Ставки в ключевых локациях (Москва-Сити, Павелецкая, Ленинградка) стабильно выше 60 000 руб./м²/год, в премиальных точках — до 100 000 руб./м²/год. Максимальный спрос — на компактные офисы с минимальной экспозицией.
Ритейл и торговые помещения
Где искать: стрит-ритейл на Тверской, Арбате, первые этажи новых ЖК, торговые галереи на оживлённых улицах и у транспортных хабов. Лучшие сделки — у узлов трафика и в растущих жилых массивах.
Спрос: лидируют продуктовые сети, аптеки, сервисные операторы, фэшн. В 2025-м площади в ЖК с развитой инфраструктурой показывают vacancy <3%.
Доходность: стрит-ритейл даёт в среднем 10–14% годовых.
Регионы: интерес смещается к галереям и «первым этажам» — доходность часто выше офисной, риски ниже за счёт диверсификации арендаторов.
ГАБы и коммерческие помещения
Определение: готовый арендный бизнес — объект с действующими договорами и настроенным cash-flow.
Кому подходит: инвесторам, кто хочет минимальных рисков и быстрого старта дохода. ГАБы покупают и частные инвесторы, и фонды, сокращая время до безубыточности.
Плюсы: прозрачный доход, низкий риск простоя, возможность кредитования под поток.
Минусы: премия к цене за «готовность», риск переоценённых ставок, зависимость от качества арендаторов.
Тренд 2025: доля сделок с ГАБами в офисно-ритейловом сегменте растёт до ~30% от инвестобъёма.
Управление, консалтинг, отделка
Как выбирать подрядчика: проверяйте портфель, репутацию и наличие «сквозной» команды (юристы, управляющие, инженеры). Важно, чтобы сопровождение велось «от анализа до эксплуатации».
Перечень услуг: консалтинг по выбору объекта, юридический due diligence (дью дилидженс — процедура проверки объекта сделки, которая включает анализ финансов, юридических обязательств, налоговой отчётности, а также операционных рисков), организация сделок, проектирование/fit-out, управление арендным потоком, постпродажный сервис.
На что смотреть: прозрачность смет, сроки и гарантии отделки, качество материалов, кастомизация под арендаторов. В 2025-м возрастает роль цифровых инструментов управления.
Совет: берите подрядчика, закрывающего все этапы «под ключ» — это экономит время и снижает риски.
Как оценить привлекательность объекта
Локация: транспорт, престиж, близость бизнес-кластеров.
Трафик: пешеходные/авто-потоки, плотность населения, профиль соседних арендаторов.
Состояние: инженерия, качество отделки, возможности перепланировки.
Документы: юридическая чистота, отсутствие обременений, корректность прав.
Рост стоимости: планы развития, инфраструктурные проекты, спрос по сегменту.
Инфраструктура: парковка, сервисы, точки питания рядом.
Чем больше соответствий чек-листу — тем выше ликвидность и инвестиционная привлекательность.
Лучшие города для инвестиций в 2025
Москва и Подмосковье
Центр: ЦАО и деловые зоны — максимальная ликвидность, 7–10% среднегодового роста, минимальная экспозиция, вакантность <3%.
МЦД: новые линии усиливают Балашиху, Домодедово, Химки — аренда +15–20% за год.
Новые кластеры: Коммунарка, Саларьево, Сколково — активный рост офисно-ритейловых центров, доходность 11–13%.
Плюсы: платёжеспособный спрос, инфраструктура, гибкие форматы аренды и предсказуемый рост капитала.
Санкт-Петербург и регионы
Точки роста: Васильевский остров, Московский район, пригороды с интенсивной застройкой (Мурино, Кудрово). Сильный спрос на компактные офисы и торговые точки.
Спрос и ставки: приоритет — у метро и в новых ЖК; 40 000–60 000 руб./м²/год. В регионах акцент — на стрит-ритейл и помещения под сервисы.
Доходность: в Петербурге — 8–11% годовых; в миллионниках (Екатеринбург, Новосибирск, Казань) — 10–12% на фоне роста малого бизнеса.
Курортные и альтернативные города
Сочи: торговая недвижимость до 14% годовых, но высокий вход и сезонность.
Казань, Екатеринбург: активный сервисный сектор, стабильный спрос на офисы и street-retail (9–12%).
Риски: ограниченный спрос, конкуренция, сезонные колебания. Оценивайте не только текущую, но и потенциальную ёмкость рынка.
Совет: следите за планами транспортных узлов и крупных ЖК — главный драйвер роста капитализации коммерции.
Стратегии инвестирования для 2025
Долгосрок и быстрые сделки
Классика: долгосрочная аренда офисов/ритейла (8–12% годовых) — низкие риски, стабильный поток.
Флиппинг: покупка с быстрой перепродажей после косметики; в Москве и СПб — 20–30% доходности за счёт апгрейда и рыночного роста.
Продажа после fit-out: «white box» ускоряет сделку с премиальным арендатором/инвестором.
Арендный бизнес «под ключ»: покупка ГАБа или создание объекта с якорями и последующей продажей как действующего бизнеса.
Диверсификация и просчёт рисков
География: баланс между Москвой, Подмосковьем и регионами.
Типы: сочетайте офисы, стрит-ритейл, склады — сглаживайте волатильность сегментов.
Сценарии: моделируйте worst case (снижение ставки/рост вакантности), планируйте выходы и драйверы увеличения дохода.
Как снизить риски: due diligence WEWALL выявляет юридические/технические нюансы, оценивает потенциал роста и подбирает стратегию под ваш риск-профиль.
Рынок 2025: цифры, прогнозы, нюансы
Цены и доходность
Динамика: Москва — в среднем +7% за год; регионы — +4–6%.
Доходность по форматам: офисы — 10–12% годовых, стрит-ритейл — 12–14%, склады — до 15%.
Для сравнения: депозиты — 8–9% при риске инфляции.
Сравнение с 2024: доходность выросла на 1–2 п.п., экспозиция сократилась на ~15%. Драйверы — активный спрос бизнеса и стабилизация арендных ставок.
Подводные камни и актуальные риски
Документы: проверяйте право собственности, отсутствие залогов/арестов, назначение помещения.
Ставки: рост ключевой снижает доступность кредитов — считайте долговую нагрузку и альтернативы.
Локации: не каждый «новый район» держит трафик — изучайте планы инфраструктуры.
Оформление: регистрация коммерции, перевод в нежилой фонд, согласования перепланировок.
«В 2025-м выигрывают те, кто заранее просчитывает сценарии и не ограничивается локацией или ценником», — отмечает руководитель аналитики WEWALL.
Частые ошибки инвесторов
- Покупка «по картинке» без анализа трафика и арендного потока.
- Игнорирование юридической проверки.
- Неучтённые OPEX: эксплуатация, ремонт, налоги.
- Слабый due diligence: арендаторы, реальные доходы, техника.
- Недооценка конкуренции — избыток предложения давит на ставку.
Совет: держите чек-лист и задавайте продавцу и консультантам «неудобные» вопросы.
FAQ по инвестированию в коммерческую недвижимость
Как выбрать офис для инвестиций? Смотрите локацию, арендный поток, техсостояние, планы развития района; оценивайте ликвидность и сроки экспозиции.
Можно ли стартовать с небольшой суммы? Да: доли, ПИФы, малые лоты. В регионах для стрит-ритейла — от 2–3 млн руб.
Что важно в аренде? Надёжность арендатора, срок договора, индексация ставки, состояние инженерии.
Какие документы нужны? Право собственности, выписка ЕГРН, ДКП, отсутствие обременений, техпаспорт.
Как считать доходность? Доходность = годовой арендный доход/стоимость × 100%, учитывая все расходы.
Как работает сопровождение WEWALL? Аналитика, юрдилижанс, подбор и управление арендой — сервис «одного окна».
Чем коммерческая отличается от жилой? Выше доходность, другой риск-профиль и арендаторы, сложнее юридика.
Почему WEWALL — надёжный партнёр для инвесторов
Комплексный консалтинг: от стратегии до подбора оптимального актива.
Полное сопровождение: сделка и постпродажа — внутри одной команды.
In-house экспертиза: юристы, аналитики, архитекторы, управляющие — без аутсорса, меньше рисков.
Прозрачные процессы: фиксация каждого шага, понятный статус проекта.
Экспертиза на всём цикле: от оценки привлекательности до управления и роста доходности.
Кейсы: сделки с крупным бизнесом, кастомные решения, цифровые инструменты управления.
Выводы и советы от экспертов WEWALL
Тренды 2025-2026: гибкие офисы, стрит-ритейл в новых ЖК, готовые арендные бизнесы — лидеры по доходности и ликвидности.
На что ставить: лоты в точках растущего трафика, с инфраструктурой и низкой вакантностью.
Чего избегать: «мутной» юридики, переоценённых площадей и локаций со стагнирующим спросом.
Первый шаг: определите риск-профиль, горизонт и бюджет. Составьте чек-лист, оцените рынок, обратитесь к профи.
WEWALL сопровождает на каждом этапе — от идеи до эксплуатации. Оставьте заявку на подбор, запросите консультацию или подпишитесь на обновления блога — чтобы не упускать лучшие возможности рынка коммерческой недвижимости.
Telegram: t.me/wewall
YouTube: https://www.youtube.com/@WeWalll