Если вы хоть раз сталкивались со сдачей квартиры, наверняка замечали любопытную деталь: почти все договоры аренды заключаются не на год, а именно на 11 месяцев. На первый взгляд это кажется странным — ведь 12 месяцев звучат логичнее и удобнее. Но в сфере недвижимости случайностей не бывает.
На рынке аренды уже давно сложилась устойчивая практика — договор найма жилого помещения заключается на срок менее года. И делается это не ради формальности или традиции, а чтобы избежать целого ряда юридических последствий, которые автоматически включаются при долгосрочной аренде.
В этой статье я объясню, почему именно 11 месяцев стали «золотым стандартом» для наймодателей, и какие риски и обременения позволяет обойти такой срок согласно Гражданскому кодексу РФ.
Краткосрочный и долгосрочный найм: в чем разница
По нормам Гражданского кодекса РФ, договор найма жилья делится на два типа:
- Краткосрочный — сроком до 1 года (например, 11 месяцев и 28 дней).
- Долгосрочный — сроком от 1 года до 5 лет.
Эта граница кажется незначительной, но на практике именно она определяет, какие права получает наниматель и насколько сильно ограничиваются возможности собственника.
При заключении договора на срок от 1 года и более в силу вступает ряд статей ГК РФ, которые создают обременения на квартиру и делают собственника менее защищённым. А договор, заключённый на 11 месяцев, относится к краткосрочным и позволяет этих последствий избежать.
Основные обременения, которых можно избежать
1. Временные жильцы (ст. 680 ГК РФ)
Если договор заключён на срок от 1 года, наниматель получает право вселять временных жильцов на срок до 6 месяцев. Для этого ему не нужно получать согласие собственника — достаточно уведомить его.
Это значит, что в вашей квартире могут появиться посторонние люди, которых вы даже не знаете, а износ имущества и коммунальные расходы при этом возрастут.
Во время краткосрочного найма такая возможность у арендатора отсутствует — он не может вселить временных жильцов без вашего разрешения. Контроль остаётся полностью за собственником.
2. Преимущественное право нанимателя (ст. 684 ГК РФ)
По истечении срока договора наниматель получает преимущественное право на его продление. Если вы не хотите продлевать аренду, закон обязывает вас уведомить жильца и не сдавать квартиру никому другому в течение года.
Если же вы нарушите это правило и заключите новый договор с другим нанимателем, первый жилец имеет право через суд признать новый договор недействительным и взыскать с вас убытки.
При договоре на 11 месяцев это правило не применяется. После окончания срока вы свободно решаете — продлевать аренду с текущим нанимателем или искать нового.
3. Расторжение договора и выселение (ст. 687 ГК РФ)
Закон защищает нанимателя. Даже если он перестал платить, собственник может расторгнуть договор только через суд, и то при условии, что наниматель не вносил плату более шести месяцев.
Иными словами, жильцы могут жить в вашей квартире полгода бесплатно, пока вы добиваетесь решения суда. А судебная процедура, как известно, может растянуться ещё на несколько месяцев.
Для краткосрочных договоров применяется упрощённый порядок: собственник имеет право обратиться в суд после двух случаев просрочки оплаты. Судебная процедура проходит быстрее — и выселение занимает около месяца, а не полгода.
Как оформить безопасный договор
Сам по себе срок договора — это только часть вопроса. Чтобы арендные отношения были действительно безопасными, нужно грамотно прописать:
- порядок расторжения и продления;
- условия проверки квартиры;
- ответственность за порчу имущества;
- порядок расчётов и залога.
Неправильно составленный документ может свести на нет все преимущества краткосрочного найма. Я много лет работаю юристом и риелтором, специализируюсь на сделках аренды, поэтому я понимаю, как «работает» арендный рынок изнутри.
Именно поэтому я создал руководство по быстрой и выгодной сдаче квартиры, в котором собраны реальные шаблоны, проверенные формулировки и пошаговые инструкции. Там подробно описано, как оформить договор найма, чтобы сохранить свои права и спать спокойно:
Если вы хотите сдать квартиру в Санкт-Петербурге или Ленинградской области без рисков — обращайтесь. Я помогу подобрать надёжных арендаторов, составить договор и оформить всё юридически грамотно. Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
Заключение
Договор, заключённый на 11 месяцев, даёт наймодателю гибкость, защищает от нежелательных жильцов и избавляет от бюрократических процедур, которые накладывает закон при долгосрочной аренде. А главное — это простой и законный способ сдавать квартиру безопасно, сохраняя контроль над своей недвижимостью и собственными интересами.
Подписывайтесь на мой канал — здесь я регулярно рассказываю реальные истории из практики и делюсь советами, как защищать себя на рынке недвижимости: