Соотношение распроданности и строительной готовности на российском рынке жилья продолжает сползать вниз. Показатель находится ниже уровня в 70%, а его динамика сигнализирует о наличии потенциальных рисков не только для девелоперов, но и для банков.
В целом по стране
По данным ЕИСЖС на начало октября 2025 года было продано 32% квартир в строящихся домах, строительная готовность которых составила 46%.
Отношение распроданности к строительной готовности упало до 0,689. Это минимальный показатель за все время наблюдений.
Распроданность квартир на этапе ввода в эксплуатацию в 2023-25 гг остается в стабильном диапазоне: 70-80%. Показатель сентября 2025 – 73%. Основу этого показателя формируют дома, которые застали этап «высокого рынка» 2023-24 гг.
Видим, что уровень распроданности на вводе в 2023-25 году снизился относительно предыдущих лет, но не сильно. Проблем для банков по проектному финансированию нет.
Если в 2025 году проекты вводятся в эксплуатацию с очень большими остатками непроданных квартир, то это свидетельство неэффективности проекта, а не рыночных проблем и ограничений. У большинства девелоперов был достаточный период высокого спроса (2023-24 гг.) для того, чтобы выполнить минимальные планы по продажам и закрыть долги перед банком вовремя. Но 2026 год уже покажет, кто по-настоящему силен и был эффективным продавцом в момент низкого рынка.
А как дела в отдельных регионах?
Показатели отдельных регионов остаются крайне поляризованными.
◾️Столичные рынки не испытывают особых проблем с продажами. Исключение - Ленинградская область, где соотношение распроданности к строительной остается низким и продолжает ухудшаться.
◾️Отлично выглядит рынок Нижегородской области. Если мало строишь, то и проблем с продажами не будет. К тому же в регионе действует расширенный вариант семейной ипотеки. Не спрашивайте - почему.
◾️В ряде регионов пропорции остаются на приемлемом уровне. Но многие из них в 2025 году демонстрируют заметную отрицательную динамику. К ним можно отнести: Рязанскую область, Хабаровский край, Крым, Свердловскую область.
◾️Стабильно слабые результаты при плохой динамике в Краснодарском крае. А это один из крупнейших рынков в стране.
◾️В 2025 году быстрее других ухудшается ситуация в Красноярском, Пермском и Краснодарском крае.
Основные риски связаны с объектами, которые запускались в работу в 2024-25 гг. По многим из них темпы строительных работ ниже, наполнение эскроу невысокое, в том числе из-за того, что продавцы были вынуждены использовать компромиссную рассрочку в условиях неработающей рыночной ипотеки. Соотношение распроданности и строительной готовности быстро падает на большинстве крупных рынков.
Михаил Хорьков,
Руководитель комитета по аналитике РГУД.