Покупка квартиры или дома — это всегда радостное и волнительное событие для семьи. Но за эйфорией от выбора жилья и планирования будущего часто скрываются юридические риски, которые могут превратить мечту в кошмар. Особенно когда речь идет о супругах, которые приобретают недвижимость в браке.
По статистике, каждая пятая семейная пара сталкивается с проблемами из-за неправильного оформления собственности. Результат — многолетние судебные тяжбы, потеря денег и испорченные отношения. Сегодня мы разберем самые опасные и, увы, распространенные ошибки, которые допускают супруги при покупке жилья. Вы узнаете, как защитить свои права и инвестиции, чтобы в будущем не пожалеть о совершенной сделке.
Ошибка №1: Неверное оформление долевой собственности без нотариуса
Представьте: супруги решили купить квартиру и сразу определить, что мужу принадлежит ½, а жене — ½. Казалось бы, все честно и прозрачно. Они приходят к риелтору, который готовит стандартный договор купли-продажи, где прописываются эти доли. Сделку регистрируют в Росреестре, и все счастливы.
А вот и нет! Это — ловушка.
Почему это ошибка?
С 29 декабря 2015 года вступили в силу изменения в Семейный и Гражданский кодексы РФ. Согласно им, условие в договоре купли-продажи о переходе права собственности на недвижимость в долевую собственность супругов расценивается как соглашение о разделе общего имущества супругов.
А по закону, любой договор о разделе совместно нажитого имущества требует обязательного нотариального удостоверения. Если этого нет, сделка может быть признана недействительной в этой части.
Чем это грозит на практике?
- Доли, указанные в простом письменном договоре, будут признаны ничтожными.
- Вместо желанной долевой собственности квартира превратится в банальную совместную собственность супругов.
- При разводе или любом другом споре делить ее придется не пополам, как вы договаривались, а по общим правилам — через суд, с учетом множества факторов (кто больше зарабатывал, кто воспитывал детей и т.д.). Ваша первоначальная договоренность на суд не повлияет.
Как правильно?
Если вы хотите сразу оформить квартиру в долевую собственность, договор купли-продажи обязательно должен быть заверен у нотариуса. Только в этом случае доли будут закреплены за вами юридически грамотно и защищены от оспаривания.
Ошибка №2: Оформление недвижимости только на одного супруга
Это, пожалуй, самая рискованная и эмоционально заряженная ситуация. Часто так происходит, когда один из супругов занимается сделкой, а второй «подключается» в самый последний момент, чтобы просто поставить подпись. Или когда в ипотечном договоре банк требует указать только одного заемщика-собственника.
Почему это ошибка?
В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлено иное. Однако, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указан только один собственник, он по закону считается единственным титульным собственником.
Это дает ему исключительное право распоряжаться имуществом: продать, подарить, заложить в кредит без ведома второго супруга.
Чем это грозит на практике?
- Тайная продажа. Муж, будучи единственным собственником в ЕГРН, может продать квартиру, а жена узнает об этом, когда новые хозяева придут выселять ее с детьми.
- Залог без согласия. Квартира может быть заложена по кредитному договору без вашего ведома. В случае невыплаты кредита банк ее заберет.
- Невозможность оспорить сделку. Это самый главный миф. Многие уверены: «Я же докажу в суде, что это наша общая квартира!». Да, вы можете попытаться оспорить сделку по статье 35 Семейного кодекса, которая требует нотариальное согласие супруга на отчуждение общего имущества. Но! Вам придется доказывать, что покупатель знал или должен был знать о том, что продавец состоит в браке и что второй супруг не давал согласия. Сделать это в 2025 году практически нереально. Добросовестный покупатель всегда скажет, что не знал о браке, и суд встанет на его защиту.
Как правильно?
При покупке недвижимости на общие средства, даже если она оформляется в ипотеку на одного, нужно сразу зарегистрировать в Росреестре право совместной собственности супругов.
Таблица: Сравнение режимов собственности для супругов
Критерий | Единоличная собственность (один супруг в ЕГРН) | Совместная собственность (оба супруга в ЕГРН) | Долевая собственность (доли каждого указаны)
Право распоряжения | Только тот супруг, кто указан в ЕГРН. | Только по взаимному согласию. Любая сделка требует нотариального согласия второго. | Каждый супруг может самостоятельно продать, подарить свою долю (с учетом права преимущественной покупки).
Защита от тайной продажи | Отсутствует. Высокий риск. | Максимальная. Продать всю квартиру без второго супруга невозможно. | Средняя. Продать всю квартиру нельзя, но свою долю — можно.
Раздел при разводе | Придется доказывать в суде, что квартира покупалась на общие средства. | Делится пополам или в иных долях по решению суда. | Делится в соответствии с установленными долями.
Нотариальное заверение | Не требуется для договора купли-продажи. | Не требуется для договора купли-продажи. | Обязательно для договора купли-продажи.
Ошибка №3: Игнорирование брачного договора
Многие пары считают брачный договор проявлением недоверия. На самом деле — это инструмент высочайшего уровня защиты и ясности.
Почему это ошибка?
Брачный договор (ст. 40-44 Семейного кодекса РФ) позволяет вам установить любой, удобный вам режим собственности. Вы можете прописать:
- Что конкретная купленная квартира будет принадлежать только одному из вас.
- Что все недвижимость, купленная в браке, является долевой собственностью с определенными вами долями.
- Что доходы от предпринимательской деятельности являются раздельной собственностью.
Без брачного договора действует стандартный режим совместной собственности, который подходит далеко не всем.
Ошибка №4: Неправильное использование материнского капитала
При покупке жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала закон обязывает выделять доли в собственности всем членам семьи: и детям, и супругу. Нарушение этого требования — прямое основание для признания сделки недействительной по иску Пенсионного фонда РФ или органов опеки.
Как правильно?
Либо сразу оформить недвижимость в общую долевую собственность на всех, либо подписать у нотариуса обязательство о выделении долей после сделки и незамедлительно его выполнить.
Практическое руководство: Чек-лист для супругов при покупке недвижимости
Чтобы не ошибиться, действуйте по этому плану:
Шаг 1: Определитесь с режимом собственности ДО похода к риелтору.
Обсудите, что вам подходит:
- Совместная собственность — если доверяете друг другу и хотите максимальной защиты от внешних посягательств.
- Долевая собственность — если хотите четкости и возможности самостоятельно распоряжаться своей частью.
- Единоличная собственность + брачный договор — если у вас сложная финансовая ситуация или смешанные источники funding (личные сбережения, подаренные деньги).
Шаг 2: Проконтролируйте подготовку документов.
- Если выбрали доли — настаивайте на нотариусе.
- Если выбрали совместную собственность — проверьте, чтобы в договоре и в заявлении на госрегистрацию были указаны оба супруга в качестве приобретателей права собственности.
Образец фразы в договоре купли-продажи для совместной собственности
«Настоящим договором Стороны определили, что право собственности на указанный Объект недвижимости возникает у Супругов — [ФИО Мужа полностью] и [ФИО Жены полностью], состоящих в зарегистрированном браке (свидетельство о браке № [номер] от [дата]), на праве совместной собственности».
Шаг 3: Проверьте выписку из ЕГРН после регистрации.
После того, как сделка зарегистрирована, обязательно закажите новую выписку из ЕГРН. Убедитесь, что в графе «Собственник» указаны вы оба и указан верный вид собственности: «совместная» или «долевая».
Бесплатная консультация юриста
Заключение: Доверие — хорошо, а регистрация — лучше
Покупка недвижимости — это не только эмоции, но и крупнейшая финансовая сделка в жизни большинства семей. Подходите к ней с холодной головой и горячим сердцем. Юридически грамотное оформление — это не проявление недоверия к партнеру, а проявление заботы о вашем общем будущем и благополучии вашей семьи.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Потратив немного больше времени и сил на правильное оформление документов у нотариуса и в Росреестре, вы сэкономите себе годы нервотрепки, огромные деньги на судебные издержки и сохраните мир в семье. Помните: ваши имущественные права стоят того, чтобы их защитить по всем правилам.