На фоне экономической нестабильности и высокой ключевой ставки интерес к недвижимости в России не угасает. Несмотря на рост стоимости расходов на строительство и завершение льготных ипотечных программ, рынок остаётся активным: застройщики расширяют предложение, а покупатели продолжают искать способы сохранить сбережения в квадратных метрах. При этом сами тенденции меняются: всё чаще люди выбирают компактные квартиры, жильё с отделкой и хорошей инфраструктурой. Цены на первичку и вторичку постепенно выравниваются, а эксперты ожидают в целом стабильную ситуацию без резких скачков. О том, какие факторы будут определять рынок в ближайшие годы, чего ждать от цен и как не ошибиться с ипотекой, рассказали доценты факультета экономики и права Астраханского государственного университета имени В. Н. Татищева ― кандидат экономических наук Анна Мешкова и кандидат юридических наук Мария Афанасьева.
Как вы оцениваете текущую динамику рынка недвижимости в России в условиях экономической нестабильности?
Данные цифровых платформ поиска жилья показывают рост предложения квартир в новостройках. Цифры различаются от региона к региону, но в целом динамика положительная. Также растёт интерес покупателей к новым квартирам, в основном небольшой площади (однокомнатные, студии). В целом продажи квартир растут.
Какие основные факторы будут влиять на развитие рынка недвижимости в 2025–2026 годах?
На развитие рынка недвижимости в России со стороны спроса в ближайшее время, вероятно, большое влияние окажет динамика ключевой ставки ЦБ, доходы населения, а также демография. Со стороны предложения основным фактором выступает стоимость строительства (издержки, которые несут строительные компании).
Как изменились предпочтения покупателей жилья с точки зрения локации и типа недвижимости в последние годы?
В условиях роста ставок по ипотеке за последние несколько лет покупатели жилья в среднем стали ориентироваться на покупку квартир средней площади «без излишеств». Также предпочтение отдаётся квартирам с отделкой и ремонтом.
Опросы показывают, что покупатели стали более требовательными к инфраструктуре, выбирают квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью, наличием парковок, магазинов. Растёт спрос на новостройки с опциями умного дома, возможностью контролировать потребление тепла, более энергоэффективные застройки.
В основном спрос на первичном рынке предъявляют те, кто улучшает свои жилищные условия ― планирует продать имеющуюся квартиру, а разницу компенсировать либо за счёт собственных средств, либо с помощью ипотеки.
Насколько вероятно повышение или снижение цен на первичное и вторичное жильё в ближайшем будущем? Какие последствия может иметь значительный ценовой разрыв между этими сегментами?
Достаточно долгое время рост цен на квадратные метры на первичном рынке существенно опережал по темпам вторичный рынок жилья. Такая динамика во многом объяснялась активным распространением льготной ипотеки. Однако по мере сворачивания этой политики разрыв в цене начал сокращаться. Скорость сокращения зависит от региона. Наиболее вероятно сокращение разрыва в ценах будет видно в столице и крупных городах России.
Эксперты считают, что в ближайшее время в среднем цены на рынке недвижимости будут стабильными. Рост в номинальном выражении компенсируется инфляцией. Хотя многое по-прежнему зависит от динамики ключевой ставки. Если снижение цен и произойдёт, то оно будет более заметно на вторичном рынке, а не на первичном.
Заметные последствия для рынка ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком недвижимости может иметь, если произойдёт массовая невыплата по ипотеке и банки со своими залогами (квартирами) выйдут на рынок недвижимости. Это обвалит цены на вторичном рынке. Такой сценарий маловероятен в России. Кроме того, чтобы снизить подобные риски существует первоначальный взнос, который показывает, что заёмщик дисциплинирован, может копить и в дальнейшем обслуживать выданный банком кредит.
Как изменения в государственной ипотечной политике отражаются на спросе и предложении на рынке жилья?
Льготные программы традиционно помогают поддерживать спрос на недвижимость, в основном на первичном рынке. Прекращение широкой льготной ипотеки в 2024 году привело к замедлению темпов роста выдачи ипотечных кредитов, хотя сейчас действуют адресные льготные ипотечные программы.
Помимо государственной ипотечной политики, на спрос и предложение на рынке жилья может повлиять множество других факторов, не связанных с ипотекой: миграционные потоки, демография, рост или снижение доходов домохозяйств, активность арендодателей, изменение законодательства и т. д.
Какие основные риски могут ожидать потенциальных заёмщиков при оформлении ипотеки в современных экономических условиях?
Традиционно риски заёмщика связаны со снижением доходов, потерей здоровья или утратой трудоспособности. Это ситуации, когда затруднительным становится обслуживать ипотечный заём и можно лишиться залога, то есть жилья. Однако в этих условиях предусмотрено страхование рисков. Также при определённых обстоятельствах заёмщику доступно оформление ипотечных каникул.
Люди традиционно рассматривают недвижимость как надёжный способ сбережений, поэтому покупка квартиры может быть продиктована стремлением в перспективе её перепродать. В этих условиях возможен риск уменьшения стоимости недвижимости.
В любом случае надо трезво оценивать свои финансовые возможности, знать, какой размер платежа предстоит вносить каждый месяц, хватит ли оставшихся доходов на повседневные нужды. Надо понимать, что ипотека ― это долгосрочный кредит. Важно помнить, что за долги по ипотеке могут изъять даже единственное жильё должника.
Чего стоит ожидать от рынка недвижимости до конца 2025 года? В какой момент лучше всего планировать сделки?
До конца 2025 года от рынка недвижимости в России лучше не ждать снижения цен. Вероятно, ситуация окажется стабильной. Если планируется сделка по льготной ипотеке, то с учётом вышеперечисленных условий имеет смысл не затягивать с принятием решения, так как условия льготных программ могут достаточно быстро меняться.
Людям с небольшим заработком, низкими сбережениями, большим количеством уже полученных кредитов и тем, у кого отсутствуют средства на первоначальный взнос, лучше быть осторожными и не торопиться с принятием решения о покупке жилья в ипотеку.
В России сейчас обсуждается законопроект, позволяющий признавать жильё пустующим и принимать определённые меры, пока это касается только районов Крайнего Севера. Насколько вероятно расширение этой практики на всю страну?
Статья 40 Конституции Российской Федерации гласит о том, что каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишён. Это фундаментальное право каждого гражданина, гарантируемое основным законом страны.
Если под пустой квартирой понимать жильё, у которого есть собственник, но фактически он проживает в другом месте и не несёт обязанности по содержанию квартиры ― не вносит коммунальные платежи и не платит налоги, то такого жилища гражданин лишиться не может. И ни один орган государственной власти не имеет на это права исходя из законов нашей страны. К такому гражданину будет применяться ряд мер обязательного взыскания той задолженности, которая образовалась в результате уклонения от исполнения обязанностей по содержанию жилья. Органы исполнительной власти могут вынести постановление о возбуждении исполнительного производства в отношении данного гражданина, ограничить выезд за границу, если сумма задолженности по налогам будет превышать 10 000 рублей, заблокировать банковские счета и т. д.
Однако если мы рассматриваем данную проблему через призму того, что гражданин, имеющий в собственности жильё не только не содержит его, но и такие действия ухудшают качество жизни его соседей и наносят вред окружающим людям, тогда вопрос об изъятии жилого помещения может рассматриваться законодателем. Примером может служить жилое помещение, в котором нарушены антисанитарные нормы, что приводит к наличию плесени, тараканов, крыс, неприятного запаха и т. д. При изъятии таких помещений необходимо руководствоваться не только мнением соседей, но и заключениями экспертных организаций, в которых в письменном виде зафиксированы нарушения.
Распространение данной практики не только на районы Крайнего Севера, но и на всю страну будет иметь положительный результат в случае правильного применения норм, при отсутствии ограничения прав граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации.