В первую очередь перспективы загородного рынка недвижимости, как и большинства других областей экономики зависят от размера ключевой ставки.
В свою очередь ЦБ РФ использует ключевую ставку в качестве инструмента воздействия на инфляцию. Пока инфляция высокая, сохраняется высокая ключевая ставка, цель которой охладить разогретую экономику, замедлить темпы роста экономического развития.
Объявленная цель ЦБ РФ понизить инфляцию до уровня 4% в год.
В этой статье мы постараемся обосновать почему это скорее всего не получится сделать в периоде конца 2025 года и всего 2026 года.
На уровень инфляции влияют как про инфляционные факторы, которые способствуют росту инфляции, так и дезинфекционные факторы, которые стимулируют снижение инфляции.
Именно в этой статье мы сосредоточимся на проинфляционных факторах.
1.Пожалуй, важнейшим проинфляционным фактором является дефицит федерального бюджета. В настоящее время он составляет около 6,8 трлн. рублей. По мнению специалистов ТКБ-инвестиции в среднем каждый 1 трлн. рублей долга увеличивает инфляцию на 1 %. Таким образом мы имеем уже около 6,8% инфляции
2. Рост тарифов на газ, воду, электричество и т.п. оказывает влияние на уровне 0,5%
3. Рост налогов с 1 января 2026 года (НДС - 22 %, снижение порога для УСН до 10 млн, отмена льгот по налогу на прибыль, социальному страхованию) будет способствовать росту инфляции примерно на 1%
Итого имеем: 6,8%+0,5%+1% = 8,3%
В условиях жёсткой кредитной политики размер ключевой ставки примерно в два раза устанавливается выше уровня инфляции.
Т.е. ставка должна быть на уровне 16,6%. Как раз день назад 24 октября 2025 года ЦБ РФ понизил ставку до уровня 16,5%.
Указанные выше факторы будут оказывать особенно заметное влияние в первом полугодии 2026 года. Затем налоговый фактор может уже нивелироваться. Это позволит регулятору снизить ключевую ставку ещё на пол процента.
Поговорим ещё нескольких сопутствующих факторов.
Нарощенная денежная масса на депозитных банковских счетах, а также на обычных сетах в виде остатков уже превысила 60 триллионов рублей и продолжает расти уже за счёт процентов. Резкое снижение ставки может привести к оттоку огромных денег из банков на рынок в короткий срок, что приведёт опять к росту инфляции, с чем борется уже несколько лет ЦБ РФ. Регулятор будет очень медленно снижать ставку, чтобы не "взорвать рынок". Выход накопленной денежной массы на рынок будет стимулироваться медленными шагами снижения ключа, чтобы выход был очень плавным. А на это требуется много времени.
Цель ЦБ РФ по приросту показателя М2 (денежной массы в экономике) установлена на уровне 8-10% следовательно до нормализации ситуации ещё далеко.
При снижении ставки, слабеет рубль. Девальвация рубля также влияет на рост инфляции. По прогнозам ведущих банков к концу этого года курс доллара может быть на уровне 91 рубль, а к концу 2026 на уровне 101 рубль. Чтобы не допустить резкой девальвации рубля, что приведёт к скачку инфляции, ЦБ будет медленно снижать ставку.
Инфляционные ожидания населения и бизнеса ещё находятся на высоком уровне, что способствует повышенному инфляционному давлению.
Минимальный уровень безработицы приводит к росту заработных плат, а это сказывается на росте инфляции.
Крепкий рубль приводит к снижению выручки в рублях от продажи нефтепродуктов и снижению налоговых поступления, а следовательно к росту дефицита бюджета.
Растёт доля просроченных кредитов физических лиц. Регулятор удерживает высокую ставку ещё и потому, чтобы не наращивались кредиты у физических лиц. Не возвращаемые кредиты могут пошатнуть банковскую систему. Финансовая стабильность в банковском секторе одна из задач ЦБ. На сегодняшний день около 22% заёмщиков имеют признаки просроченной задолженности. Это почти четверть от всех заёмщиков.
Задержка между замедлением экономики и снижением инфляции составляет около 9 месяцев. Поэтому и дальше будет наблюдаться инерционность в темпе снижения инфляции.
Ещё один косвенный признак в подтверждении того, что ставка ещё долго будет высокой. Год назад СБЕР выпустил облигации 4-х летние без купонные по цене 50% от номинала. С учётом срока погашения - 4 года в 2028 году. Доход при погашении составит 100% от цены покупки при размещении или 25% годовых. СБЕР не стал бы на 4 года занимать деньги под высокие проценты не будучи уверенным в том, что ещё долго будет высокой инфляция и соответственно ключевая ставка.
Наш прогноз по снижению ключевой ставки на конец 2025 год - не ниже 16 %, на конец 2026 года - 13-14%
Этого не достаточно для активного роста ипотечного кредитования, фактора, который мог бы подтолкнуть рост загородного рынка недвижимости.
Рост загородного рынка могли бы подтолкнуть средства, находящиеся на банковских депозитах, если бы население и юридические лица стали бы закрывать депозиты и начали тратить деньги.
Отток денег из банков может начаться при девальвации рубля, но вряд ли ЦБ РФ допустит резкий обвал. А также отток возможен при снижении ставок по депозитам ниже 10% годовых, а это будет при ключевой ставке в районе 11-12%. Т.е. тоже не скоро.
Мы обсудили макроэкономические про инфляционные показатели, из которых следует то, что наиболее вероятно ожидать сохранение стагнации на рынке загородной недвижимости со спадом по некоторым направлениям, таким как продажа земельных участков, строительство новых индивидуальных домов.
Показатели вторичного рынка индивидуальных домов скорее всего будут весьма стабильны.
