Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором деньги покупателя хранятся до выполнения сторонами всех условий договора, в частности, до окончания строительства. Застройщик осуществляет строительство за счет собственных средств или за счет кредитных средств банка, а не за счет средств граждан. Работает в рамках 214-ФЗ ("Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Обычно эскроу-счета используют при покупке строящейся недвижимости. Но не только. Покупатель вносит средства на специальный счет, а кредитная организация выступает гарантом сделки. Застройщик получает сумму только когда выполняет свои обязательства по договору.
С 1 марта 2025 года расчеты через эскроу распространяются и на строительство частных жилых домов (ИЖС). В отличие от квартир, норма носит рекомендательный характер: подрядчик и заказчик сами решают, стоит ли использовать специальный счет. Но в программах ипотечного кредитования с господдержкой, таких как Семейная ипотека и Ит-ипотека, использование эскроу счетов в ИЖС обязательно.
Особенности эскроу-счетов:
➡ Деньги дольщиков на эскроу-счёте на сумму до 10 млн рублей застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
➡ Счет может быть активен не более 6 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, указанного в проектной декларации. По заявлению дольщиков срок может быть продлён, но не больше чем на 2 года.
➡ Счет нельзя арестовать, взыскать с него деньги в пользу третьих лиц, потратить их на другие нужды.
➡ Банки не взимают комиссию за открытие и ведение эскроу-счетов.
Плюсы эскроу-счетов для покупателей:
➡ В случае неисполнения застройщиком своих обязательств (например, банкротства, нарушения сроков строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию) покупатель получает свои деньги обратно в полном объеме.
➡ Банк обеспечивает прозрачность сделки через контроль целевого расходования средств застройщиком.
➡ Исключены двойные продажи квартир.
➡ Застройщик мотивирован быстрее сдать объект, чтобы получить доступ к деньгам на счете эскроу.
➡ Банк обязан информировать покупателя о состоянии эскроу-счета, чтобы клиент знал, где находятся его деньги и на каком этапе находится сделка.
Риски, связанные с использованием эскроу-счетов:
➡ В случае отзыва лицензии у банка застройщик и участник долевого строительства должны будут заключить договор эскроу с другим банком. Страховка АСВ распространяется на средства на эскроу-счетах только до 10 млн рублей.
➡ В случае банкротства застройщика банк вернёт покупателю все хранящиеся на эскроу-счете деньги, а это первоначальный взнос и тело кредита. Уплаченные проценты по ипотеке не компенсируют.
➡ Если застройщик затянет сдачу дома и покупатель вернёт средства через некоторое время, денег может не хватить на покупку такой же квартиры из-за роста цен на недвижимость.
➡ Проценты по ипотечному кредиту не страхуются в АСВ и не возвращаются в случае расторжения договора долевого участия (ДДУ).
#эскроу #новостройки #строительство #недвижимость