Вы решили прикупить нежилое помещение с действующим арендатором, так называемый ГАБ (готовый арендный бизнес). Конечно, составление договора купли-продажи стоит поручить профессионалам. Но я попробую кратко остановиться на некоторых важных вопросах, заострить на них ваше внимание.
Помните, что все права и обязанности по договору аренды переходят к покупателю. С одной стороны это прекрасно, арендатор будет платить вам арендные платежи. С другой стороны можно нарваться на «кота в мешке» и купить немного не то, что вы себе представляли.
Перечень передаваемых по договору прав и обязанностей
Начнем с главного. Вам требуется понимать, какие обязательства по договору аренды вам достаются.
- Запросите у продавца договор аренды, все дополнительные соглашения к нему, юридически значимую переписку.
- Зафиксируйте в договоре купли-продажи помещения все обозначенные вам документы.
- Отразите в договоре гарантию продавца относительно отсутствия иных юридически значимых документов по договору аренды.
- Установите в договоре обязательство продавца компенсировать вам убытки (в том числе упущенную выгоду), если всплывут иные документы или обязательства по аренде, которые ухудшают вашу позицию.
- Запретите продавцу (под страхом ответственности) до перехода к вам права собственности на помещение менять условия договора аренды и подписывать какие-либо бумаги с арендатором без вашего согласования.
Если у вас договор аренды долгосрочный, все проще. Все зарегистрированные договоры аренды и соглашения вы увидите в выписке ЕГРН. Иных для покупателя не существует (и то с определенными оговорками). Но вот по краткосрочному договору вам придется поверить на слово. Или поговорить предварительно с арендатором, идеально - составить некую трехстороннюю бумагу.
На моей практике разговоры с арендатором до покупки, а тем более подписание каких-то документов - вещь довольно редкая. Но уж договор-то покупки составьте правильно!
Начисление арендной платы
Арендатор действующий и платит (мы на это надеемся) арендную плату. С какого момента эта арендная плата причитается вам? Формально с момента, когда вы станете собственником помещения. Для арендатора это маркер платить аренду непосредственно покупателю (кстати, не забудьте сразу письменно уведомить арендатора о смене собственника).
Что делать с арендой, заплаченной авансом еще продавцу? Ведь на тот момент арендатор платил надлежащему получателю. Неправильно будет возлагать на арендатора риски перехода права собственности к третьему лицу.
К тому же, договоренности между продавцом и покупателем разные бывают. И договоренности продавца и покупателя как «пилить» аренду могут сильно отличаться от стандарта «с момента перехода права собственности». Это обуславливается разными обстоятельствами покупки: рассрочка, предоплата, момент передачи помещения и пр. Соответственно, стороны могут делить аренду по разному: до перехода права собственности, после перехода права собственности, после полной оплаты и пр. Давайте такое деление аренды отнесем к ценообразованию договора купли-продажи.
Для арендатора ваши договоренности в целом безразличны, он стороной купли-продажи не является. Но для себя продавец и покупатель должны этот момент в договоре решить. И предусмотреть вариант перечисления излишне полученных денег от арендатора. И установить сроки такого перечисления и ответственность за нарушение этих сроков. А если еще получится потом все это увязать с арендатором в трехстороннем соглашении к договору аренды, то и отлично! Так всем проще.
Долги по арендной плате
Вопрос из той же оперы. Для начала неплохо было бы узнать состояние денежных отношений между продавцом и арендатором. Кстати, это нужно было сделать еще раньше, при разборе пункта про начисление арендной платы. Ну уж лучше поздно, чем никогда.
Итак. Вы покупаете объект с долгами по договору аренды. Собственником вы стали пятого октября, а долг по аренде тянется с августа. Кому причитается платежи за август, сентябрь и начало октября? Решите для себя этот вопрос сами, при подписании договора купли продажи - кому какие платежи причитаются и с какого момента, что делать с платежом, если арендатор перечислит его не тому получателю. Старайтесь минимизировать участие арендатора.
Коммунальные платежи и капитальный ремонт
В договоре также рекомендуется решить вопросы с затратами на содержание помещения и компенсации этих затрат арендатором.
- Зафиксируйте с какого момента обязательства по содержанию помещения переходят к покупателю: с момента перехода права собственности, с момента передачи помещения по акту, с момента возникновения права на получение арендных платежей и пр.
- Решите вопрос между покупателем и продавцом по оплате капитального ремонта. Если вы ничего не скажете про коммунальные услуги, начисление пойдет с момента записи в реестре. Капитальный ремонт более коварен. Долг по капитальному ремонту привязан к помещению. Избегайте потенциальной опасности, зафиксируйте в договоре обязательство продавца закрыть затраты по капитальному ремонту до установленного момента.
- Установите, с какого момента компенсация от арендатора (переменная аренда) должна направляться покупателю.
- Решите, что делать с долгами за помещение со стороны продавца и как поступать с компенсацией указанных затрат со стороны арендатора. Теоретически он может компенсировать затраты не так как вы это постановили в договоре купли-продажи помещения.
Еще раз повторюсь. Формально арендатор может начинать оплату на нового собственника с момента как он увидел запись в реестре. Но мы живем с вами не в идеальном мире. Поймать и увязать эти моменты с арендатором не всегда получится. Не вовлекайте арендатора в свои договоренности, упростите жизнь себе и продавцу. Урегулируйте вопросы взаиморасчетов самостоятельно, подкрепите это ответственностью по договору купли-продажи. Постарайтесь закрепить указанные договоренности трехсторонним соглашением сторон.
Обеспечительный платеж
После подписания договора купли-продажи может сложиться такая ситуация. Арендатор перечислил обеспечительный платеж продавцу, но требовать возврата платежа по окончании договора будет с покупателя, поскольку он к этому моменту является собственником и арендодателем помещения. Этот вопрос также необходимо решить в договоре купли-продажи. Способы взаиморасчетов аналогичны приведенным выше.
Неотделимые улучшения
Еще один сюрприз, который может ожидать покупателя при окончании договора аренды. В договоре аренды может быть установлено, что по окончанию его действия произведенные арендатором неотделимые улучшения компенсируются арендодателем. Иногда это прямо из договора не следует, но обязательства по возмещению неотделимых улучшений существуют. К кому по окончании договора аренды с этим вопросом придет арендатор - к вам как к текущему собственнику или к продавцу? Купируйте эту проблему в договоре купли-продажи. Отразите это в цене продажи помещения. Для этого нужно четко понимать существующие к моменту оформления на вас собственности обязательства по договору аренды.
Итого
При приобретении нежилого помещения с действующим договором аренды нужно быть крайне осторожным:
- определить перечень всех действующих договоренностей сторон по договору аренды;
- определить состояние финансовых обязательств арендатора и арендодателя;
- заблокировать действия продавца, ухудшающие ваше положение по договору аренды, до перехода права собственности;
- отразить в цене продажи помещения и в условиях договора продажи все возможные финансовые взаиморасчеты арендатора со старым и новым арендодателем;
- своевременно (сразу после смены собственника) официально проинформировать об этом арендатора;
- постараться зафиксировать договоренности продавца и покупателя в отношении договора аренды с арендатором помещения.
Помните, это лишь те проблемы, которые лежат на поверхности. Не исключены иные «сюрпризы» как со стороны продавца, так и со стороны арендатора. Поэтому для проведения подобных сделок старайтесь привлекать профессионалов. Цена ошибки крайне высока. Про одну такую неприятную ситуацию я писал в статье Арендатор отобрал купленное помещение!
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего от 1000 рублей!
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды