Есть один неочевидный факт, на который в первую очередь смотрят успешные инвесторы в сфере недвижимости. Именно от него напрямую зависит доходность от вложений и спокойствие инвесторов. Именно он способен превратить квадратные метры в источник стабильной прибыли.
Речь про управляющую компанию. Можно ли всего за час общения понять, стоит ли доверять ей свой объект? Да, если знать, куда смотреть.
Рынок штормит
В первом полугодии 2025 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость России для получения арендного дохода составил около 156 млрд рублей. Это на 28% меньше, чем за тот же период 2024-го.
Эти колебания — яркий сигнал: рынок недвижимости чутко реагирует на общую экономическую и социальную ситуацию, которая может повысить или обрушить доходность. А значит «козырями» становятся факторы, которые способны поддержать рентабельность. Речь о грамотном доверительном управлении.
Инвест-отель — это современный гостиничный комплекс, в котором номера принадлежат разным инвесторам. Такие номера называются юнитами: каждый инвестор владеет своим юнитом и получает доход от его сдачи гостям. Управляет объектом профессиональная управляющая компания, берущая на себя бронирование, сервис и выплаты собственникам. Для инвестора это способ получать стабильный арендный поток без необходимости самостоятельно заниматься гостиничным бизнесом.
И договор с управляющей компанией — не формальность, а главный инструмент, который определяет, станет ли юнит источником стабильного арендного потока или обременением.
Управляющая компания: на что обратить внимание
1. Профессиональное управление инвест-отелем всегда предполагает понятный договор с управляющей компанией: комиссия, KPI, распределение дохода от апартаментов. Если условия размыты — стоит насторожиться.
2. Репутация и кейсы. Надёжная управляющая компания показывает действующие проекты и отзывы инвесторов. Чем шире портфель и чем прозрачнее репутация, тем меньше риски инвестора.
3. Финансовая дисциплина. Нередко инвесторы называют задержки выплат одной из распространённых претензий к управляющим компаниям. Поэтому при первой встрече требуйте ясность: как и когда будут перечислены средства, в каком формате вы получите отчёты и спорные моменты будут урегулированы документально.
4. Компетентность менеджеров. Если специалист на встрече оперирует аналитикой, сравнивает рентабельность апартаментов с рынком, показывает прогноз загрузки — это показатель профессионального управления.
5. CRM-системы, автоматизация бронирований и прозрачные цифровые отчёты — это всё про сервис, который минимизирует риски и позволяет инвестору видеть доходность недвижимости в реальном времени.
Красные флаги
В переговорах с УК советуем насторожится, если столнулись хотя бы с одним пунктом из этого списка.
- Заявляют нереальные цифры без аргументов. Да, в отдельных регионах доходность аренды может достигать 150%+ (например, иногда в Сочи в пик высокого сезона), но в Москве или Московской области такие обещания без реальных кейсов — миф.
- Отсутствие отчётов. Если компания не готова регулярно делиться аналитикой или добывать сведения приходится со скандалами, риски инвестора возрастают.
- Уклончивые ответы. Когда менеджеры уходят от прямых вопросов о доходе или договоре, это тревожный знак: поставьте под вопрос доверительное управление недвижимостью.
Где брать информацию?
Надежная управляющая компания — это не просто подрядчик, это часть стратегии для управления рисками и доходностью.
Одной встречи действительно достаточно, чтобы составить мнение о том, насколько компания надёжна. Изучайте информацию в открытых источниках и на сайте компании, смотрите не только на обещания, но и на цифры, аналитику, прозрачность и готовность отвечать на неудобные вопросы.
Хотите узнать, как работает доверительное управление недвижимостью на выгодных условиях? Оставьте заявку на нашем сайте, чтобы получить консультацию и индивидуальный расчёт доходности.