В ближайшие два года бизнес ждут серьёзные изменения в налоговой нагрузке. Для инвесторов в коммерческую недвижимость это важно не меньше, чем для арендаторов — ведь налоговая среда напрямую влияет на ликвидность помещений.
1️⃣ НДС: ставка вырастет с 20% до 22% (с 2025 года)
• Федеральные арендаторы: нейтрально.
Почему? Они являются плательщиками НДС и принимают его к вычету. Для них налоговая нагрузка фактически не растёт.
• Малый бизнес на УСН: нагрузка увеличится.
Почему? НДС становится прямым расходом, который нельзя зачесть. В итоге часть арендаторов будет уходить из дорогих локаций или сокращать площади.
• Собственники: доходность сохраняется.
Почему? В правильно составленных договорах аренды ставка фиксируется «без НДС», налог оплачивает арендатор сверх арендной платы.
2️⃣ Изменения для бизнеса на УСН (с 2025 года)
Порог доходов, после превышения которого компания обязана платить НДС, снизят с 60 до 10 млн ₽.
Почему это важно?
• Компании, которые раньше разделяли деятельность между несколькими юрлицами для сохранения упрощёнки, теперь будут сталкиваться с ограничениями.
• Больше компаний будут вынуждены работать с НДС, а значит — переходить на полноценную налоговую и бухгалтерскую отчётность.
• Для коммерческой недвижимости это сигнал: у арендодателей с НДС появится больше потенциальных арендаторов, но часть мелкого бизнеса может не выдержать дополнительной нагрузки.
3️⃣ Страховые взносы для МСП (с 2026 года)
Сейчас МСП платят 15% от ФОТ вместо 30%. Льготу планируют отменить для большинства сфер.
Что обсуждается:
• Для приоритетных отраслей (производство, транспорт, электроника и др.) пониженные тарифы сохранят.
• Для торговли, строительства, добычи и сферы услуг введут общие тарифы: 30% до предельной базы и 15% — сверх неё.
Почему это важно?
• Рост фиксированных расходов на персонал снизит способность малого бизнеса платить рыночную аренду.
• Часть компаний уйдёт с качественных локаций, переключившись на более дешёвые форматы.
• Для инвестора это ещё один аргумент в пользу арендаторов федерального уровня: они стабильнее и лучше адаптируются к росту налоговой нагрузки.
Вывод:
Налоговые изменения — это фильтр.
• Слабый бизнес (особенно на УСН и в торговле) будет под давлением.
• Федеральные арендаторы и сильные компании укрепят позиции.
• Для инвесторов ликвидность и стабильность останутся именно там, где работают крупные операторы.
В InvestFirst мы изначально подбираем объекты так, чтобы ваш доход был защищён: арендаторы федерального уровня, долгосрочные договоры и прозрачная налоговая конструкция.