Сдаёте квартиру и думаете, что налог можно «не заметить»? В 2025 г ФНС усилила проверки и видит почти все переводы по аренде — разбираем, как платить законно и не переплачивать, чтобы штрафы за «серую сдачу» не съели доход.
В Краснодаре средняя аренда однушки уже 27 000 ₽, двушки — до 35 000 ₽. Так что разобраться в налогах сегодня — это вопрос не теории, а выгоды.
1️⃣ НДФЛ — налог для физических лиц при сдаче квартиры
Если вы не регистрировались как самозанятый или ИП и сдаёте жильё, налог считается по НДФЛ.
Ставка налога с аренды квартиры будет такая:
13 % — при доходах до 5 млн ₽ в год;
15 % — при доходах свыше 5 млн ₽.
Пример:
Квартира сдаётся за 27 000 ₽ × 12 мес = 324 000 ₽.
Налог 13 % = 42 120 ₽.
Это самый простой вариант, но и самый дорогой. Подходит, если вы сдаёте жильё редко или не хотите заморачиваться с регистрацией.
2️⃣ Самозанятый — налог с аренды 4% или 6%
Если вы оформили самозанятость, то у вас будет налог на профессиональный доход (НПД) — оптимальный вариант для большинства частных арендодателей в 2025 году.
Оформляется через приложение «Мой налог», занимает пару минут.
Налоговые ставки будут такими:
4 % — если арендуете физлицам;
6 % — если арендатор — ИП или организация.
Но есть ограничения, куда ж без них:
Доход не больше 2,4 млн ₽ в год;
Только жилая недвижимость (апартаменты и коммерция не подходят).
Пример:
27 000 ₽ × 12 = 324 000 ₽ 👉🏻 4 % = 12 960 ₽ налога.
Если у вас одна квартира — самозанятость даёт минимальный налог и нулевую отчётность.
3️⃣ ИП на УСН — налог при сдаче нескольких квартир
Если вы сдаёте 2–3 квартиры, выгодно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.
Ставка налога: 6 % от дохода. Но помимо этого есть обязательные взносы. В 2025 году они составляют ≈ 56 000 ₽ в год.
Пример:
2 квартиры по 27 000 ₽ × 12 = 648 000 ₽.
6 % = 38 880 ₽ + 56 000 ₽ взносов = 94 880 ₽.
Чем больше квартир — тем выгоднее УСН. Взносы фиксированы, поэтому при доходах свыше 1 млн ₽ это уже экономия.
Лимиты по УСН: ставка 6 % действует до дохода 150 млн ₽ в год. Если доход перевалит за эту цифру — ставка вырастет до 8 %. Но такие суммы бывают не при сдаче пары квартир, а когда под арендой уже целый квартал.
4️⃣ Патент — фиксированный налог для ИП
Патентная система налогообложения (ПСН) позволяет платить фиксированную сумму за право сдавать жильё.
Сумма для налоговых отчислений в Краснодарском крае в 2025:
патент на 1 квартиру — ≈ 70–75 тыс ₽ в год (сумма зависит от района и муниципалитета).
Пример:
Аренда 27 000 ₽ × 12 = 324 000 ₽ → налог по патенту = 72 000 ₽.
В этом случае вы отдаёте государству примерно 22 % от дохода.
Если квартира сдаётся дороже — например, 60 000 ₽ в месяц (720 000 ₽ в год), налог остаётся тем же — 72 000 ₽, и реальная доля, которую вы платите, снижается до около 10 %.
Это эффективная ставка — сколько фактически от вашего дохода уходит в бюджет. Чем дороже сдача, тем “мягче” этот процент выглядит.
ПСН выгоден при дорогой аренде или если у вас несколько квартир. Для типовых квартир по 25–30 тыс ₽ выгоднее платить налоги как самозанятому.
⚠️ Апартаменты и нежилые объекты
Важно: самозанятые не могут сдавать апартаменты и коммерческие помещения.
Для таких объектов — только ИП на УСН или патент.
ФНС проверяет это особенно внимательно. ФНС проверяет это особенно тщательно — как будто уверена, что кто-нибудь всё равно попробует “авось пронесёт”.
Когда никакие варианты не подходят, остаётся универсальный НДФЛ. В каких случаях может остаться только НДФЛ? Вот пример из жизни:
Сергей сдаёт апартаменты в Сочи через управляющую компанию. Деньги получает на карту раз в месяц, а договор заключён на апартаменты — формально это не жилое помещение.
Самозанятым быть нельзя — закон разрешает НПД только для жилья.
ИП открывать ради одной квартиры — хлопотно, а патент при такой аренде просто не окупится.
👉 В итоге у Сергея остаётся единственный законный вариант — платить НДФЛ 13 % как физлицо и подавать декларацию раз в год.
Иногда это не про выгоду, а про спокойствие.
Чтобы вам легче было принять решение и окинуть взглядом все варианты, мы упаковали все цифры в таблицу:
Краткое сравнение налогов на аренду в 2025 году
Подытожим. Какой налог выбрать при сдаче квартиры в 2025 году: НДФЛ, самозанятый или ИП
- Если сдаёте одну квартиру 👉🏻 самозанятость (НПД) остаётся самым выгодным вариантом.
- Если несколько квартир 👉🏻 ИП на УСН или патент.
- Если апартаменты 👉🏻 только ИП.
📈 Аренда растёт, и ФНС теперь замечает больше, чем бухгалтер после отчётного периода🧐 Переводы, регулярные платежи — всё прозрачно.
Поэтому лучше не рисовать “невидимость”, а сразу оформить по-человечески.
Налоговая спокойна, вы — тоже. Просто получаете свой доход и не ждёте, кто первым напомнит о декларации.
Лучше разобраться один раз, чем потом объясняться сто.
Мы здесь как раз для того, чтобы объяснять сложное простыми словами. Даже налоги.
💬 Хотите рассчитать, какой налог будет выгоднее именно вам?
Пишите в комментариях — подскажем, рассчитаем и покажем, как оформить всё законно и спокойно.
Центр продаж недвижимости МАРКА. Переезд на Юг | Недвижимость Краснодара и Краснодарского края.
+7(918)159-12-55
🤝Подписывайтесь на нас там, где вам удобно читать.
Телеграм
ВКонтакте
Главные новости, аналитика и лучшие предложения.
Объясняем сложное простыми словами.
#налоги #аренда #самозанятые #ип #ндфл #патент #квартира #недвижимость #краснодар #финансы