Форум 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге в этом году стал не просто площадкой — а концентратом смыслов и направлений, куда движется рынок. Здесь, в одной точке, встретились архитекторы и банкиры, застройщики и производители, регионы и инвесторы. От ипотечных лимитов до урбанистических трендов — обсуждалось всё.
Мы модерировали секцию по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) — и вынесли главное: рынок уже не тот. Он растёт, взрослеет и требует от застройщиков новой логики — системности, прозрачности и продукта.
ИЖС растёт — но дозревает до системы
За четыре года объёмы ввода индивидуальных домов выросли с 49 до 62 млн м² — на 30%. Сегодня ИЖС — это уже 70% всего нового жилья в России.
Но за красивыми цифрами — хаос:
— 62% домов строятся «смешанным способом» — частично своими силами;
— только 7% — профессиональными подрядчиками.
Рынок огромен, но не структурирован.
Тысячи проектов — и ни одного стандарта. Ни в архитектуре, ни в контроле качества, ни в управлении сроками.
Однако ситуация меняется. С 2025 года стартует переход ИЖС в индустриальный формат, где выигрывает не тот, кто дешевле, а тот, кто умеет выстраивать процесс — от договора до выдачи ключей.
Эскроу приходит в ИЖС — и меняет правила игры
Весной 2025 года вступают в силу поправки (ФЗ-186), которые разрешают использовать счета эскроу при строительстве индивидуальных домов.
Это не косметическое изменение, а новая финансовая архитектура рынка — шаг, сопоставимый с переходом многоквартирного строительства на эскроу в 2019 году.
Банк ДОМ.РФ уже оформил 1 000+ сделок на сумму 37 млрд рублей, что позволит построить около 700 000 м² жилья.
Что меняется:
заказчик защищён — деньги на счёте, а не в кармане подрядчика;
подрядчик получает оплату поэтапно;
банк субсидирует оборотное кредитование — от 1 % годовых.
«Эскроу в ИЖС создаёт доверие. А без доверия — нет рынка».
По прогнозу, к 2030 году каждый четвёртый дом в России будет строиться по эскроу-схеме. И те застройщики, кто сейчас освоит этот механизм, станут первыми в новой экономике ИЖС.
Что на самом деле покупают
Средний «портрет сделки» сегодня выглядит так: дом 111 м², бюджет — 7 млн рублей.
Но эти цифры — не мечта, а потолок возможностей. Это не спрос, это — ипотечный лимит.
Рынок видит не желания, а возможности людей.
И это важно понимать тем, кто планирует стратегию.
Выделяются три сегмента:
1️⃣ Ипотечный массовый продукт — дома до 7 млн ₽, где важны скорость и надёжность.
2️⃣ «Участок + подряд» — гибридный формат для более осознанных клиентов: дизайн, качество, архитектура.
3️⃣ Комплексные поселки — готовые решения, где ценится среда, инфраструктура, единый стиль.
Девелопер, который анализирует только статистику, видит вчерашний день. Чтобы работать с будущим, нужно смотреть на мотивацию покупателей — и проектировать под неё.
Два поколения — два драйвера рынка
Рынок формируют два активных поколения:
Поколение Z — молодые покупатели, для которых дом = свобода, технологии, сообщество. Они не хотят «фундаментального гнезда», им нужен гибкий формат жизни — work & live, дизайн и сервис.
Серебряное поколение (50+) — платежеспособная аудитория, готовая инвестировать в комфорт, здоровье, качество жизни. Они не берут ипотеку — они покупают образ жизни.
Эти две аудитории требуют нового продукта:
умные, удобные, эстетичные поселки, где одинаково комфортно молодым и зрелым.
Безбарьерная среда, функциональные планировки, благоустройство, клубная атмосфера, сервис.
Загород должен конкурировать с городом
Аргумент «дешевле квартиры» больше не работает.
Теперь — «лучше города».
«Загород — не альтернатива, а улучшение городской жизни».
Чтобы проект был конкурентен, нужны три кита:
— инфраструктура и инженерия,
— архитектурная выразительность и стиль,
— социальная среда и комьюнити.
Если житель не хочет фотографировать ваш поселок — значит, в нём нечего показать. А значит — вы проиграли в восприятии.
Что делать застройщику уже сейчас
1️⃣ Стандартизировать продукт — типовые решения, аккредитация, единая архитектура.
2️⃣ Проектировать среду и инфраструктуру сразу, а не «после домов».
3️⃣ Освоить эскроу-финансирование — прозрачность станет валютой рынка.
4️⃣ Продавать не дом, а стиль жизни, соседей и эмоции.
5️⃣ Учитывать два ключевых сегмента — молодые семьи и серебряное поколение.
«Вы продаёте не квадратные метры — вы продаёте смысл. А где есть смысл, там есть спрос».
Рынок ИЖС входит в новую эпоху — от кустарного к индустриальному.
2026 год станет годом выбора:
строить «как раньше» или создавать будущее загородного девелопмента.
ИЖС перестаёт быть строительством ради квадратов. Это — проектирование жизни.
Победят те, кто работает со смыслом.