Сервитут простыми словами — это когда нужно пройти или проехать через чужой участок к своему. Или проложить коммуникации. По закону это называется правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
Если интересуетесь темами обследования зданий и сооружений, проектирования, строительной испытательной лабораторией, историко-культурной экспертизой, археологией или инженерными изысканиями — подписывайтесь на Telegram-канал ГК «Строй-Эксперт» https://t.me/teocse. Там публикуются все последние новости по этим направлениям.
Что такое сервитут и его виды
Слово происходит от латинского servitus — подчинённое положение или обязанность. Если говорить простым языком, это доступ через один участок к другому. Чаще всего возникает ситуация, когда соседние участки расположены так, что проход к одному лежит через другой. Бывает, чтобы подвести коммуникации — воду, газ или электричество — к одному участку, нужно проложить их через чужую землю. Собственник участка, на котором лежит это обременение, обязан предоставить доступ к проходу или коммуникациям соседу. Но при этом он не теряет права владения, пользования и распоряжения своей землёй — может продать её, сдать в аренду или передать по наследству.
Частный сервитут
Частный сервитут устанавливается в интересах конкретного лица. Например, сосед купил участок возле газовой магистрали, и ему нужно подключить к дому газопровод, но путь от магистрали к его территории лежит через ваш надел. В этом случае стороны договариваются между собой — заключают соглашение. Можно установить плату за пользование или оставить всё бесплатно — как договоритесь. Если согласия нет, разрешения можно добиться через суд, но для этого необходимо иметь веские доказательства того, что без частного сервитута не обойтись.
Публичный сервитут
Публичный сервитут накладывается в интересах многих лиц, государства или населения. Классический пример: участок находится на береговой линии, и подход к реке проходит через него. Муниципалитет устанавливает публичный сервитут, и теперь собственник обязан предоставить доступ к водоёму для других людей. Другой вариант — прокладка дорог, газопроводов или линий электропередачи для обеспечения нужд целого региона. Публичный сервитут устанавливается на основании решения органа власти, и собственник не может просто так отказаться от него. Но если докажет, что его права нарушены и для удовлетворения госнужд есть другие пути, суд может отменить публичный сервитут.
Как установить сервитут: два способа
Частный сервитут можно установить добровольным соглашением двух сторон или в судебном порядке.
Добровольное соглашение
Чтобы оформить частный сервитут на чужой участок, нужно договориться с собственником и подписать соглашение. Обременение устанавливается только на тот надел, который замежёван и зарегистрирован в Росреестре. На участке не должно быть других обременений — например, ареста.
Документы, которые понадобятся для оформления добровольного сервитута: кадастровый план участка, выписка из ЕГРН, обоснование для наложения сервитута и план, соглашение о стоимости сервитута или платы за его установление. В соглашении стороны письменно фиксируют условия договора: описание земельного участка, данные сторон, вид сервитута, срок действия, размер платы, если она предусмотрена, порядок возмещения убытков.
За сервитут можно брать оплату — это разрешено законом, чтобы собственникам было проще договориться и не доводить дело до суда. Но размер платы должен быть обоснованным и не иметь признаков завышенности, иначе Росреестр не пропустит такое соглашение. У сервитута может быть срок действия или он может быть бессрочным. Например, соседу нужен подъезд к своей усадьбе через чужой участок только на год, пока идёт перепланировка — в соглашении можно указать любой срок, на который согласны обе стороны.
Через суд
Иногда договориться не получается, и владельцам участков приходится судиться. Собственник, которому необходимо установление сервитута на чужом участке, сначала должен письменно предложить добровольное соглашение и получить отказ. Лучше отправить заказное письмо с таким предложением, чтобы было подтверждение.
Затем нужно составить иск в суд и приложить доказательство того, что сервитут необходим. Обычно с этим и случаются сложности — не всегда удаётся составить схему участков так, чтобы суду было понятно, что без обременения не обойтись. Нужно подготовить пакет документов: исковое заявление, выписку из ЕГРН, доказательства того, что сервитут необходим — оценку эксперта, план участка, кадастровые данные. Чёткого алгоритма по подаче иска в суд нет, каждое дело проходит в индивидуальном порядке, поэтому перед началом процесса лучше заручиться поддержкой юристов.
Регистрация сервитута в Росреестре
Все сервитуты в РФ нужно регистрировать в Росреестре — иначе право ограниченного пользования не считается установленным. Документы можно подать через МФЦ или специальные сервисы. Заявление может подать собственник или лицо, приобретающее право ограниченного владения.
Документы, чтобы оформить сервитут на землю: заявление о регистрации сервитута, соглашение сторон о праве ограниченного пользования, паспорта для физлиц или правоустанавливающие документы для юрлиц, свидетельство о госрегистрации права собственности или выписку из ЕГРН, межевой план участка. Если одной из сторон выступает организация, нужна выписка из ЕГРЮЛ и устав.
За регистрацию прав нужно заплатить госпошлину: для физических лиц — 1 500 рублей, а для юридических — 6 000 рублей. Сумма пошлины делится между всеми участниками соглашения. Квитанцию об оплате можно не прилагать — информация о платеже будет в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.
Срок регистрации обременения зависит от способа подачи документов. Если подавать документы в электронном виде — до семи рабочих дней, если в МФЦ — до девяти рабочих дней. При одновременном кадастровом учёте части участка с регистрацией срок составит 10 и 12 рабочих дней соответственно. После приёма документов специалисты проверят законность сделки и данные — документы сторон, план и адрес земельного участка, соглашение и оплату госпошлины. Из-за ошибок регистрацию могут приостановить или даже отказать в ней.
Отдельным документом свидетельство о регистрации сервитута не выдаётся — его заменяет выписка из ЕГРН. Исключением из правила регистрации являются государственные и муниципальные земельные участки, право ограниченного пользования на которые не превышает трёх лет — в таких случаях регистрация не требуется.
Размер платы за сервитут и сроки действия
Оплата за сервитут и порядок внесения платежей устанавливаются по взаимному соглашению сторон, законом или по решению суда. Собственник сам выбирает, как получать деньги — платежи могут быть периодическими (раз в месяц, квартал или год), можно получить всю сумму одним платежом или взимать плату за каждый проход или проезд по территории, как при проезде на платных дорогах.
Сумма зависит от расположения и площади земельного участка, продолжительности договора и того, как именно будет использоваться собственность. Размер платы должен быть обоснованным и не иметь признаков завышенности. В случае публичного сервитута размер компенсации определяет государство, и платным или бесплатным будет использование тоже решают органы власти.
Сколько по времени действует сервитут прописывается в договоре. Срок устанавливается по взаимному согласию сторон или законом. Если участники не прописали сроки в договоре, сервитут считается бессрочным. Сервитут привязан к объекту, а не к собственникам — участок можно продать, подарить или сдать в аренду, в любом случае обременение продолжит действовать. При переходе права собственности на землю, обременённую сервитутом, сервитут сохраняется.
Прекращение и оспаривание сервитута
Сервитут прекращается по инициативе сторон, когда необходимость в нём отпала, либо на основании решения суда. Законодателем не установлен точный срок прекращения действия — есть только отсылка на обстоятельства, в связи с которыми он прекращает действовать: по требованию собственника земельного участка, отпали основания, в связи с которыми был установлен, земельный участок не может использоваться по назначению.
Когда срок договора закончится, посторонние не смогут пользоваться собственностью. Изменить или полностью прекратить действие сервитута можно в судебном порядке.
Несогласный собственник вправе оспорить публичный сервитут, но только в том случае, если есть другие варианты. Например, администрации нужно проложить газопровод через чужой участок, она устанавливает обременение. Но если собственник сможет найти доказательство того, что трубы можно проложить вокруг участка — например, наймёт специалистов и проведёт необходимую экспертизу — он имеет право подать в суд, где решение администрации могут отменить.
Собственнику земли должны отправить соглашение, в течение двух недель он может подписать его или прислать письменный отказ. В тот же срок собственник имеет право направить собственное альтернативное соглашение на своих условиях. Инициатор сервитута в течение 10 дней может подписать согласие или отказаться. После этого у владельца остаётся 30 дней на подачу заявления в суд, но несмотря на отказ, его участком уже имеют право пользоваться.
В суде хозяину земли придётся доказывать, что в данном случае можно обойтись без сервитута. Для этого придётся проводить соответствующую экспертизу и оформлять документы. Но в случае с коммуникациями нужно быть осторожнее — администрация населённого пункта может вместо сервитута изъять участок на основании того, что коммуникации придётся обслуживать, что помешает его использованию. В этом случае владельцу компенсируют стоимость изъятой земли, но не всех устраивает такой исход.
Больше полезной информации о строительстве, экспертизе и инженерных изысканиях читайте в Telegram-канале ГК «Строй-Эксперт» https://t.me/teocse. А чтобы узнать подробнее о строительной экспертизе, заглядывайте на сайт компании в раздел https://teoc.ru/services/stroitelnaya-ekspertiza/.