Когда кто-то хочет купить квартиру в Москве, у многих сразу возникают ассоциации с Москва-Сити. Кажется, что квартира должна быть где-то рядом с башнями, а лучше прямо внутри комплекса — на пятидесятом этаже, с панорамным видом на всю Москву. Такое восприятие, к сожалению, часто встречается у людей из регионов. Оно возникает потому, что они не до конца понимают рынок недвижимости Москвы, особенности жизни в городе и причины, по которым москвичи выбирают те или иные районы. Если раскрыть небольшой секрет, то москвичи — люди, прожившие в столице хотя бы 20 лет — почти никогда не рассматривают Москва-Сити или район Большого Сити для комфортного проживания. Примерно к 2015–2016 годам, когда основные башни Москва-Сити уже были построены, застройщики заметили, что людям нравится идея жить рядом с Сити, но далеко не у всех есть на это деньги. Так появились проекты жилых комплексов вокруг Москва-Сити. Их активно продавали, обещая «вид на Москва-Сити» — хотя в реальности часто это был вид на соседний забор.
С тех пор район Большого Сити стал активно развиваться. До 2035 года там планируется ввести в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилья. Каждый год стартуют новые проекты, и если открыть карту новостроек, то можно увидеть десятки объектов. Каждый девелопер стремится «попасть» в Сити и сделать свой проект самым лучшим, премиальным и привлекательным.
Если сегодня прогуляться по району Большого Сити, можно увидеть благоустроенные набережные и строительство нового моста между комплексами Level Причальный и Сердце столицы. Вечером там действительно приятно гулять, и в целом территория развивается довольно неплохо. Однако для личного и семейного проживания район Большого Сити подходит не всем. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет проекты в районе «Большой Сити».
Разбор проектов в районе «Большой Сити»
Что же можно рассмотреть в районе Большого Сити? Если вы думаете: «Я все равно хочу купить квартиру под аренду, инвестировать или жить в Сити», на самом деле ответить сложно. Смотря на карту и существующие объекты, можно выделить «Остров» — лучший вариант для проживания, но это специфичная локация. Если хочется поближе к центру, стоит обратить внимание на ЖК JOIS, SEZAR CITY, а иногда и на Level Звенигородская. При этом первая очередь этих проектов ориентирована на комфорт-класс, и к планировкам или высоте потолков вопросов почти нет.
Некоторые комплексы рассматривать не имеет смысла, ведь часть уже построена и сдана. Таким образом, хоть строится много объектов, реально достойных для покупки или инвестиций немного. Можно выдедить ЖК Шелепиха — проект в целом хороший, а также Jois хотя он дорогой, но, скорее всего, качественный. При этом в районе есть свои нюансы, ведь рядом промзоны, а метро пока не развито, хотя планируются новые линии. Ставка на проекты делается частично за счет надежды, что промзоны будут застраиваться и район станет более привлекательным.
Цены на квартиры сильно различаются. Например, в Jois студия 16 млн руб. с интересной планировкой кухни и студии будет стоить примерно столько же, сколько студия 24 м² за 11 млн в ЖК Шелепиха — цена за метр примерно одинаковая.
При этом однушка за 26 млн руб. в Jois слишком мала для премиального дома, поэтому покупать ее не стоит. Идеальный вариант — квартиры от 50 м², где можно комфортно разместить трехкомнатную планировку.
Классические евро-тройки имеют кухню-гостиную всего 15 м², что мало для премиального сегмента. Чтобы квартира соответствовала стандартам и была удобна для жизни или сдачи, стены иногда приходится сносить, увеличивая пространство.
SEZAR CITY имеет свои плюсы и минусы. Архитектура в стиле сталинского ампира кому-то нравится, кому-то нет. Проект находится на участке, где пока нет набережной, но вокруг обещают развитие, а цены здесь сравнительно адекватные.
Например, однушка 35 м² за 35–36 млн руб. при сдаче в 2027 году с рассрочкой выглядит нормальной, хотя есть нюансы с этажом и планировкой. Сравнение с другими проектами показывает, что цены растут. Застройщик поднял стоимость квартир примерно на 4 млн руб. за год. В Famous однушка 42 м² с отделкой стоит около 28 млн руб., что делает ее более привлекательной, чем аналогичные квартиры в Jois, где нет пешей доступности до метро.
В итоге на рынке «Большого Сити» сейчас есть несколько достойных проектов для покупки или инвестиций, но внимательно нужно смотреть на планировку, этаж, площадь и инфраструктуру. Покупка квартиры с отделкой или под меблировку может быть интересна только тем, кто планирует сдавать ее в аренду или использовать готовый объект для инвестиций. Многие считают, что если квартира в районе Сити стоит 30-40 млн руб., она обязательно будет приносить доход, как «золотая антилопа». На самом деле это заблуждение. Возьмем, к примеру, сформированные ЖК Сердце столицы, где пешая доступность до метро отличная. На практике студия или однушка с некачественным ремонтом может сдаваться за 95–100 тыс. руб. в месяц. Квартиры площадью 70 м² могут стоить 250 тыс. руб. в месяц.
Если посмотреть на ЖК Береговой, однушка обойдется примерно в 150–200 тыс. руб., трешка — около 200 тыс. руб. в месяц. Для готового ЖК Freedom с плохой транспортной доступностью однушка — 120 тыс., трешка — 250 тыс. руб. То есть в массовом сегменте арендные ставки варьируются примерно от 150 до 250 тыс. руб., хотя есть квартиры с дорогим ремонтом, где аренда может доходить до 350–450 тыс. руб. в месяц — при вложениях в 20–40 млн руб. только в ремонт.
Отчеты Smarent показывают интересную картину, ведь в ЖК Headliner квартира сдалась за 165 тыс. руб., а в соседнем WOW за 200 тыс., при этом планировки почти идентичны. Причем Headliner находится прямо в Сити, а WOW — в районе ЗИЛ/Технопарк, не самой модной локации. Это демонстрирует, что цены на аренду в массовом сегменте далеко не всегда соответствуют «ожиданиям» покупателей и инвесторов.
Многие видят объявления на Авито, что квартира 45 м² сдается за 200 тыс. руб. в месяц, и думают, что это реально. На самом деле это часто «чистая хотелка» собственника, а не рыночная цена. Реально такие ставки могут быть только в новых, качественных квартирах с хорошим ремонтом, например, в River Park Кутузовский. В остальных случаях цена завышена, а вид из окна «в окно» соседнего дома не позволяет считать ее оправданной. Таким образом, ориентироваться на слухи и объявления без анализа реальных сделок опасно. Арендный доход в районе Сити часто оказывается ниже ожидаемого, и покупать квартиры только исходя из предполагаемой доходности — рискованно.
Выводы
На территории «Большого Сити» пока нет явно сформированной цены за квадратный метр и четко определенного класса жилья. Например, ЖК Headliner — это бизнес-класс или нет? Вопрос спорный. К Сердцу столицы вопросов не возникает, Береговой — тоже условно бизнес-класс. Новые проекты зачастую дороже, чем вторичка аналогичного класса, что является стоп-фактором при покупке недвижимости. В первую очередь здесь важны условия покупки, так как люди приобретают квартиры благодаря программам субсидирования или финансовым инструментам, а не из-за низкой цены или инвестиционного потенциала. Арендная ставка в «Большом Сити» действительно выше, чем в других районах Москвы, но стоимость недвижимости существенно выше, а доход в 20–50 тыс. руб. в месяц не компенсирует этих расходов.
Сейчас район находится на паузе из-за снижения числа новых стартов продаж, что тормозит развитие. Новых проектов практически нет. Рынок требует большой экспертизы. Например, можно увидеть студию за 44 млн руб. и трешку за 39–40 млн руб. Студию за такие деньги продадут, без сомнений, но будет ли это хорошая покупка? Маловероятно.
Именно поэтому стоит изучать рынок внимательно. Команда Smarent подготовила подборку проектов «Большого Сити» с детальными ссылками, моделями и расчетами для разных классов: комфорт, премиум и бизнес. Эту подборку можно получить бесплатно.
Также напомним, что разборы разных жилых комплексов, районов и проектов будут проходить на нашей конференции 8 ноября. Если вы хотите с командой Smarent, задать вопросы и интересно провести время в субботу, 8 ноября, рекомендуем обязательно посетить ежегодную большую конференцию. Это будет самая масштабная и интересная конференция, которую мы когда-либо проводили.