С 2025 года в России заработала новая прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц, и это напрямую коснулось сделок с недвижимостью.
Если раньше налог с продажи квартиры всегда составлял 13%, то теперь появилась вторая ставка — 15%, которая применяется при превышении определённого порога дохода.
Разберёмся подробно:
когда нужно платить НДФЛ с продажи квартиры,
в каких случаях налог можно не платить вовсе,
и как уменьшить сумму налога, если продажа всё же облагается.
1. Когда возникает обязанность платить налог
Главное правило: если вы продали квартиру до истечения минимального срока владения, то обязаны заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Минимальный срок владения зависит от способа приобретения квартиры:
3 года — если квартира получена по наследству, дарению от близких родственников, приватизации или в результате ренты;
5 лет — если квартира куплена по договору купли-продажи.
Если вы владели квартирой дольше этого срока — налог платить не нужно.
📌 Пример:
Квартира куплена в июне 2019 года и продана в августе 2025-го.
Прошло 6 лет — значит, налог не взимается.
Но если продали квартиру раньше, например, через два года после покупки — налог начисляется.
2. Новые налоговые ставки с 2025 года
С 1 января 2025 года в России введена прогрессивная шкала НДФЛ, которая теперь применяется и к операциям с недвижимостью.
Для физических лиц при продаже квартиры действуют две ставки:
13% — если доход от продажи не превышает 2,4 млн рублей;
15% — если доход превышает этот порог.
Таким образом, если вы продали квартиру, например, за 4 млн рублей, налог будет рассчитан по ставке 13% с первых 2,4 млн и по ставке 15% — с оставшейся суммы.
📊 Пример расчёта:
Вы продали квартиру за 4 000 000 рублей.
Применяем лимит 2,4 млн:
– 2 400 000 × 13% = 312 000 руб.
– 1 600 000 × 15% = 240 000 руб.
Итого налог — 552 000 рублей.
3. Сроки подачи декларации и оплаты налога
При продаже квартиры НДФЛ уплачивается на основании декларации 3-НДФЛ.
Срок подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
Срок уплаты налога — до 15 июля.
📌 Пример:
Если вы продали квартиру в 2025 году, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а налог заплатить до 15 июля 2026 года.
Подать декларацию можно онлайн — через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
4. Как уменьшить налог
Если вы продали квартиру, находящуюся в собственности менее трёх или пяти лет, можно применить налоговые вычеты.
Есть два способа уменьшить налоговую базу:
🔹 1. Имущественный вычет в фиксированной сумме
Вы вправе уменьшить свой доход на:
1 млн рублей — при продаже недвижимости;
250 тыс. рублей — при продаже иного имущества (гаражи, машины и т. д.).
📌 Пример:
Продажа квартиры за 3 000 000 рублей.
Применяем вычет 1 000 000.
Налог рассчитывается с 2 000 000 руб.
Если ставка 13%:
2 000 000 × 13% = 260 000 рублей к уплате.
🔹 2. Вычет по расходам на покупку
Если вы можете подтвердить документально расходы на покупку этой квартиры (договор, платёжки, выписки из банка),
то налог можно рассчитать не с полной суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
📌 Пример:
Вы купили квартиру за 3 млн и продали за 3,3 млн.
Разница — 300 000 рублей.
13% от 300 000 = 39 000 рублей к уплате.
5. Когда налог платить не нужно
Есть ситуации, когда НДФЛ с продажи квартиры не взимается вовсе:
✅ Квартира находилась в собственности дольше минимального срока (3 или 5 лет).
✅ Квартира продана за сумму до 1 млн рублей (в пределах вычета).
✅ Доход от продажи использован для покупки другой недвижимости (налог можно уменьшить на расходы по новому объекту).
✅ Продажа осуществляется между близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья, сёстры) — здесь часто применяется нулевая база.
6. Изменения с 2025 года: региональный коэффициент
С 2025 года вступили в силу поправки, позволяющие регионам самостоятельно повышать коэффициент, применяемый при расчёте налога,
если квартира продана ниже её кадастровой стоимости.
Раньше действовало единое правило:
минимальный доход для налогообложения определялся как кадастровая стоимость × 0,7.
Теперь субъекты РФ могут увеличивать этот коэффициент до 1.
То есть если регион установит коэффициент 0,9 или 1,
налоговая база будет больше, а налог — выше.
📌 Пример:
Кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 руб.
Вы продали её за 3 000 000 руб.
Если коэффициент 0,7 → база 3 500 000 руб.
Если регион установил 1 → база 5 000 000 руб.
Разница очевидна — налог увеличивается почти в полтора раза.
7. Как рассчитать налог самостоятельно
Чтобы не ошибиться, рассчитайте налог по формуле:
Налог = (Доход от продажи – Вычет или Расходы) × ставка (13% / 15%)
Пример:
Вы купили квартиру за 4 млн, продали за 6 млн.
В собственности она была менее 5 лет.
Разница (доход) = 6 – 4 = 2 млн.
Так как доход меньше 2,4 млн — ставка 13%.
2 000 000 × 13% = 260 000 рублей к уплате.
Если доход больше лимита, применяйте комбинированную ставку.
8. Ответственность за неподачу декларации
Если декларация не подана до 30 апреля,
ФНС вправе начислить штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%).
Кроме того, начисляются пени — 1/300 действующей ключевой ставки ЦБ за каждый день задержки.
9. Рекомендации юриста
Всегда проверяйте дату регистрации права собственности — от неё зависит срок владения.
Сохраняйте документы о покупке — они помогут подтвердить расходы и снизить налог.
Уточняйте коэффициент в своём регионе — от него зависит размер налога.
Подавайте декларацию заранее, не откладывая на последний день.
⚖️ Итоги
Показатель
2024 год
2025 год
Ставка НДФЛ
13%
13% и 15% (прогрессивная шкала)
Минимальный срок владения
3 / 5 лет
Без изменений
Коэффициент кадастровой стоимости
0,7
От 0,7 до 1 (устанавливают регионы)
Срок подачи декларации
до 30 апреля
до 30 апреля
Срок оплаты налога
до 15 июля
до 15 июля
💬 Вывод:
С 2025 года НДФЛ при продаже недвижимости стал сложнее.
Теперь нужно учитывать не только срок владения, но и размер дохода, региональные коэффициенты и лимиты.
Тем не менее, большинство владельцев по-прежнему могут избежать налога — если квартира была в собственности достаточно долго или правильно применены вычеты.
📗 Основание:
ст. 217, 220, 224, 229 Налогового кодекса РФ;
Федеральный закон № 389-ФЗ от 25.07.2023 г. (о прогрессивной шкале НДФЛ);
разъяснения ФНС России от 2025 года.
✳️ Если вы продали квартиру и не уверены, нужно ли платить налог, — лучше заранее рассчитать сумму и подать декларацию онлайн. Это займёт 15 минут, но сбережёт месяцы нервов и возможные штрафы.
