Передача прав на недвижимость между членами семьи — распространённая практика. Несмотря на кажущуюся простоту, такие операции регулируются рядом специальных правовых норм. Чтобы сделка прошла гладко и не была оспорена, важно учитывать ключевые юридические аспекты и установленные законом ограничения — какие, рассказываем в нашей статье.
Какие бывают родственники
Правовой статус родства имеет ключевое значение при оформлении сделок. Для начала важно разграничить два основных понятия:
- Близкие родственники (определяются Семейным кодексом РФ, ст. 14). К ним относятся родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, а также братья и сестры (как имеющие обоих общих родителей, так и только одного).
- Взаимозависимые лица (понятие из Налогового кодекса РФ, ст. 105). В эту категорию входят супруги, родители и дети (включая усыновленных), братья и сестры, а также опекуны/попечители и их подопечные.
Именно от принадлежности к этим категориям зависят налоговые обязательства и допустимость тех или иных сделок.
Кого закон считает роднёй
С точки зрения закона не все, кого мы называем родственниками, имеют одинаковый статус. Рассмотрим основные категории:
1. Близкие родственники (имеют льготы)
Согласно Семейному кодексу, к ним относятся:
• родители и дети (включая усыновлённых),
• братья и сёстры (даже если общий только один родитель),
• бабушки, дедушки и внуки,
• официальные супруги.
Их преимущества:
Освобождены от налога при дарении недвижимости.
Имеют особые права при наследовании.
Имеют возможность отказа от дачи показаний в суде.
2. Дальние родственники (льгот не имеют)
К ним относятся:
• дяди, тёти, племянники,
• двоюродные братья и сёстры,
• прабабушки, прадедушки,
• сводные родственники (дети супруга от предыдущего брака).
Важно: При дарении или продаже им имущества обычно нужно платить НДФЛ 13%.
3. Родня по браку (свойственники)
• свекровь, свёкор (родители мужа),
• тесть, тёща (родители жены),
• зять, невестка,
• отчим, мачеха.
Особенность: Закон не считает их родственниками, но они могут наследовать имущество, если находились на иждивении.
4. Иждивенцы (находящиеся на содержании)
Например нетрудоспособные родители или инвалиды в семье.
Их права:
Обязательная доля в наследстве.
Налоговые вычеты, если опекун — близкий родственник
Особенности сделок с недвижимостью между членами семьи
Передача прав на недвижимость между близкими родственниками — супругами, родителями, детьми, братьями и сестрами — имеет свою специфику. Несмотря на освобождение от подоходного налога при дарении, такие операции требуют внимания к юридическим и налоговым деталям. Ниже рассмотрим ключевые моменты:
- Последствия дарения
При безвозмездной передаче квартиры близкому родственнику налог не уплачивается. Однако если новый владелец решит продать эту недвижимость в течение трёх лет, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) будет рассчитан со всей суммы продажи. Также важно документально подтвердить родство при оформлении дарственной, чтобы избежать признания сделки недействительной. - Согласие супруга
Если имущество было приобретено в период брака, для его отчуждения (продажи или дарения) требуется нотариальное согласие второго супруга. Это правило распространяется даже на случаи, когда недвижимость оформлена только на одного из супругов, и независимо от того, является ли получатель родственником. - Налогообложение при продаже
При реализации унаследованного или подаренного имущества налоговая база может рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта, а не фактической цены продажи. Это может привести к увеличению налоговых обязательств. - Контроль со стороны банков
Кредитные организации часто проявляют повышенное внимание к сделкам между родственниками, особенно при оформлении ипотеки. Это связано с необходимостью исключения возможных схем минимизации налогов или мошеннических действий. - Контроль со стороны налоговой
Нередко сделки с недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными. Для получения налогового вычета родственники могут оформить все бумаги без денежных расчётов. Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость родственники в документах умышленно занижают ее стоимость. Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
Рекомендации:
Даже при передаче недвижимости внутри семьи важно:
- оформлять все сделки официально, с заключением соответствующего договора,
- указывать в документах реальную стоимость объекта,
- сохранять все платёжные документы,
- соблюдать установленные законом процедуры.
Такой подход обеспечит юридическую безопасность операции и поможет избежать проблем при взаимодействии с налоговыми органами и другими контролирующими инстанциями.
Нюансы в сделках между родственниками
При реализации жилья членам семьи необходимо учитывать ряд законодательных требований, касающихся порядка распоряжения имуществом. Вот ключевые моменты, требующие внимания:
1. Совместно нажитое имущество
Если квартира была приобретена в брачный период, для её продажи потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Отсутствие надлежащим образом оформленного согласия может послужить основанием для оспаривания сделки в судебном порядке.
2. Долевая собственность
При продаже доли в недвижимости действует правило преимущественной покупки. Это означает, что сначала необходимо предложить выкупить долю остальным собственникам, и только после их отказа можно продавать её родственнику. Процедура требует соблюдения установленной законом процедуры уведомления совладельцев.
3. Жильё, приобретённое по льготным программам
На недвижимость, полученную по социальной ипотеке или другие государственные программы, часто распространяются ограничения на отчуждение. Типичный запрет на продажу действует в течение 3-5 лет с момента приобретения, и эти ограничения распространяются также на сделки с родственниками.
4. Муниципальное жильё
Квартиры, находящиеся в социальном найме, нельзя сразу перепродать родственнику. Необходимо сначала приватизировать жильё, оформив право собственности, и только после этого возможна его дальнейшая реализация. Процесс приватизации требует времени и соблюдения установленной процедуры.
Нарушение любого из перечисленных условий может привести к признанию сделки недействительной через суд, что повлечёт за собой утрату прав на недвижимость и финансовые потери для всех участников.
Налоговый вычет при сделках с родственниками
При покупке недвижимости у взаимозависимого родственника (супруга, родителей и детей (включая усыновленных), братьев и сестёр, а также опекунов/попечителей и их подопечных) право на налоговый вычет не предоставляется. Это относится как к основному вычету на стоимость жилья, так и к вычету по ипотечным процентам.
Таким образом, при совершении сделки купли-продажи между такими родственниками покупатель лишается возможности вернуть часть уплаченных налогов, даже если все остальные условия для получения вычета соблюдены.
Использование материнского капитала
Действующее законодательство допускает возможность применения средств материнского капитала для приобретения недвижимости у родственников, однако такая сделка требует соблюдения ряда обязательных условий.
Ключевым требованием является возмездный характер договора — он должен быть оформлен как купля-продажа, а не дарение. При этом важно учитывать, что продавцом не может выступать супруг владельца сертификата на материнский капитал.
Особое внимание следует уделить соответствию цены сделки рыночной стоимости объекта, поскольку Пенсионный фонд Российской Федерации в обязательном порядке проводит проверку оценки недвижимости.
Еще одним существенным условием является оформление приобретаемого жилья в долевую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.
Процедура сделки требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, а перечисление средств материнского капитала осуществляется исключительно в безналичной форме через банковское учреждение — прямой перевод продавцу не допускается. Кроме того, Пенсионный фонд потребует предоставления нотариально заверенного обязательства о последующем выделении долей в приобретенной недвижимости детям.
Сделки с несовершеннолетними
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 37), совершение возмездных сделок между несовершеннолетними детьми и их родственниками запрещено. Эта правовая норма распространяется и на операции с использованием материнского капитала, направленные на приобретение жилья у членов семьи.
Нарушение указанного требования создает серьезные правовые риски, результатом которых может стать признание такой сделки недействительной в судебном порядке.
Сделки между супругами
Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, недвижимость, приобретенная супругами в период брака, признается их совместной собственностью. В связи с этим совершение каких-либо сделок по отчуждению имущества между супругами (купля-продажа, дарение) является юридически некорректным, поскольку каждый из супругов уже изначально обладает правом на это имущество.
Если речь идет об имуществе, не являющемся совместно нажитым, то правила кардинально меняются.
Добрачная собственность или собственность, полученная по безвозмездным сделкам: по наследству, в дар или по договору приватизации может быть предметом сделки между супругами.
В этом случае действуют следующие правила:
- Это — личная собственность. Такое имущество принадлежит исключительно одному супругу и не требует согласия второго для распоряжения (продажи, дарения, залога).
- Важный нюанс: Если личное имущество одного супруга было существенно улучшено за счет общих средств или средств второго супруга (например, за счет совместных накоплений был сделан капитальный ремонт, увеличивший стоимость квартиры), оно может быть признано совместной собственностью через суд. В этом случае для сделок с ним уже потребуется нотариальное согласие.