После переезда в квартиру новостройки многие сталкиваются с неожиданными явлениями: появляются тонкие трещины на стенах, двери начинают цепляться за порог, полы скрипят, окна перестают плотно закрываться. Причиной этого может быть усадка МКД.
Рассказываем, что такое усадка дома, в чем она выражается и как может отражаться на состоянии квартиры. Также спрашиваем у экспертов о том, при каких проявлениях усадки многоквартирных домов не нужно волноваться, а при каких стоит бить тревогу.
Что такое усадка дома в новостройке
Усадка МКД— это не дефект, а физическое явление, присущее всем новым строениям. Она возникает из-за постепенного испарения влаги из строительных материалов, уплотнения слоев, сжатия конструкций под собственным весом. Этот процесс начинается еще во время строительства, когда бетон набирает прочность, кирпич высыхает, а швы между панелями уплотняются. При этом наиболее интенсивные изменения конструкции происходят в первые три года после сдачи дома.
В целом усадка дома — нормальный процесс у новых и недавно отремонтированных зданий. Жильцы возведенного дома могут заметить тонкие волосовидные трещины в штукатурке или краске на фасаде, которые внешне похожи на паутинку. Еще — щели в парапете, трещины в стяжке или вокруг тяжелых предметов (крепления кондиционеров, батарей), небольшое смещение отливов балконов. Все это признаки усадки здания.
Комментирует Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy: «Усадка многоквартирного дома может проявляться в виде трещин в стенах, потолках и полах, заклинивании окон и дверей, деформации отделочных материалов, а также нарушения геометрии помещений. Эти изменения связаны со сжатием строительных материалов и неравномерным смещением элементов здания. Если дом построен с соблюдением технологий, усадка обычно незначительна и не приводит к серьезным последствиям, но ошибки в строительстве или свойства грунта могут усилить процесс и вызвать повреждения».
Сколько длится усадка дома
Время усадки дома может быть разным, при этом сам процесс усадки делится на две фазы – первичную и вторичную усадку.
Первичная усадка идет в течение первых 6–12 месяцев после сдачи многоквартирного дома. Это основное сжатие материалов: бетон теряет влагу, кирпич и блоки уплотняются, швы между плитами усаживаются. В этот период наиболее активны движения в несущих конструкциях новостройки. Именно здесь возникают первые трещины, перекосы, скрипы.
Вторичная (длительная) усадка продолжается от года до 5–6 лет в зависимости от типа здания. Она связана с долгосрочными изменениями в грунте, медленным высыханием глубоких слоев стен, усадкой фундамента. Эта фаза менее заметна, но может привести к накопительным повреждениям, особенно если первичная усадка была неравномерной.
Срок усадки дома и ее интенсивность в зависимости от материала здания
Тип многоэтажного дома напрямую влияет на срок и интенсивность усадки. Ответ на вопрос о том, сколько длится усадка, зависит от материала, из которого построен дом. Монолитно-каркасные дома — самые стабильные. Железобетонный каркас обеспечивает жесткость, а стены (кирпич и блоки) усаживаются незначительно. Монолитные дома дают усадку в активной фазе около года.
Усадка панельного дома длится дольше. При этом основная усадка панельного дома происходит в швах между плитами, которые со временем уплотняются. Процесс основной усадки длится до трех лет.
Усадка кирпичного дома длится дольше всего. Благодаря большому весу и высокой пористости раствора процесс может продолжаться до шести лет. Особенно сильно садятся стены, построенные из глиняного кирпича.
Материалы и их влажность также играют большую роль. Если бетон залили при высокой влажности и не дали ему высохнуть на стройплощадке, он будет усаживаться дольше. То же касается газобетона и пеноблоков: если при хранении или кладке нарушены технологии, усадка будет неравномерной.
Как грунт влияет на усадку дома
Пучинистые грунты, такие как глина, суглинки, самые опасные. Зимой они замерзают, расширяются и поднимают фундамент многоэтажного дома. Весной — оттаивают, теряют прочность и проседают. Результат — неравномерная усадка, которая приводит к диагональным трещинам, перекосам, разрушению швов.
Песчаные и скальные грунты ведут себя стабильно. Они не пучатся, не сжимаются, не набухают. Дом на таких основаниях усаживается ровно, почти незаметно.
Если дом построен на пучинистом грунте без усиленного фундамента, даже при идеальной кладке стен через 1–2 года могут появиться опасные трещины. И это не следствие плохого ремонта, а результат нарушения геотехнических норм. Все это может привести к печальным последствиям для жильцов.
Какие признаки усадки — норма, а какие — повод для тревоги
Нормальные признаки усадки дома после строительства:
- тонкие трещины шириной 1–2 мм в углах комнат, на стыках потолка и стен, между гипсокартоном и кирпичом, на стыках перегородок;
- едва заметные щели в местах примыкания плинтусов к полу, между дверными коробками и стенами;
- легкий скрип полов, если он не усиливается, не появляется в новых местах и не сопровождается прогибом;
- небольшие перекосы дверей, если они закрываются с трудом, но не задевают порог при полном закрытии;
- трещины в штукатурке или на обоях, если они не увеличиваются со временем.
Обратите внимание на то, что дефекты могут быть видны уже при приемке квартиры. Все зависит от того, через какой срок после окончания строительства вам сдают квартиру.
Тревожные признаки усадки дома в новостройке:
- трещины шире 2 мм, особенно если они глубокие и проходят через всю толщину стены;
- диагональные трещины, идущие от углов окон или дверей. Это классический признак неравномерной осадки фундамента;
- трещины на несущих стенах, на фасаде здания и в углах здания, особенно если они появляются в нескольких точках;
- растущие трещины. Для определения такого дефекта сравните фото, сделанные с интервалом в 30 дней. Если ширина увеличилась — это даже уже не усадка, а деформация;
- сильные перекосы, когда двери не закрываются вовсе, створки окон провисают, оконные рамы отходят от стен;
- скрип полов с ощутимым прогибом, появлением щелей под плинтусами, появлением трещин в стяжке;
- течи в трубах, снижение тяги в вентиляции, запотевание окон, появление плесени в квартире новостройки. Это может быть следствием деформации шахт и каналов;
- отслоение штукатурки, отваливающиеся фрагменты декоративной отделки, особенно если это происходит не в одном месте, а по всей квартире.
Если вы заметили дефекты, которые нельзя отнести к норме, это означает, что необходимо срочно сигнализировать о них.
Как усадка влияет на вашу квартиру
Отделка
Первым страдает финишное покрытие. Даже если вы сделали ремонт сразу после сдачи, через 3–6 месяцев могут появиться трещины:
- на стенах, особенно в местах перехода между гипсокартоном и кирпичом;
- на потолке — вдоль швов между плитами перекрытия;
- в углах комнат, где материалы имеют разную жесткость;
- под обоями. Они маскируют микротрещины, но через год могут начать рваться;
- под декоративной штукатуркой.
Мебель и встроенные элементы
У шкафов-купе двери перестают закрываться, цепляются за рамы. Встроенные кухни, точнее, их двери, перекашиваются, столешницы отходят от стен. Корпусная мебель, которая стоит на полу, кренится. Встроенные шкафы в нишах могут «выдавливаться» из-за давления стен. Полки и ящики начинают заедать, открываться с трудом.
Отопительные и другие системы
При усадке фундамента и стен возникает нагрузка на стыки трубы водоснабжения и отопления, что приводит к течам. Вентиляционные каналы деформируются, тяга падает, в ванной становится душно, появляется конденсат. Портится электропроводка. Если кабели проложены в штробах, которые треснули, возможны замыкания, искрение, сбои в розетках.
Как подготовиться к усадке и что учесть при ремонте
Не делайте ремонт сразу
Самая частая ошибка — начинать чистовую отделку в течение первых 3–6 месяцев после сдачи. Ремонт в процессе усадки дома — плохая идея. Лучше ждите минимум 6–12 месяцев, переждите срок, когда дом дает первичную усадку. В это время внутренние слои стен и перекрытий могут еще высыхать. При этом использование мокрых материалов (штукатурка, клей, краска) в этот период — риск прихода ремонта в негодность.
Используйте эластичные материалы
Для пола берите линолеум, кварцвинил, плавающий паркет — они не скрипят и не трескаются при движении стяжки. Натяжной потолок идеален. Он не трескается, не отваливается, растягивается. Для стены лучше использовать эластичную штукатурку, гипсокартон с деформационными швами, также обои на флизелиновой основе. Швы заполняйте только эластичными герметиками, акриловыми или силиконовыми. Плинтусы крепите с помощью клипс или не до конца затянутых саморезов, это дает возможность небольшого смещения.
Не крепите мебель и технику слишком жестко к поверхностям
Встроенные шкафы не прикручивайте к стене и полу. Используйте регулируемые ножки, резиновые прокладки, противоскользящие коврики. Стиральную машину, посудомоечную машину и холодильник не замуровывайте в ниши. Оставьте зазоры размером 1–2 см, используйте гибкие шланги. Кухонные гарнитуры не крепите к стене вверху и внизу одновременно — это создаст напряжение.
Застрахуйте квартиру
Проверьте, включена ли в ДДУ страховка от дефектов строительства. Если нет, рассмотрите возможность приобретения отдельного полиса. Он покроет ущерб от усадки, если застройщик откажется устранять дефекты.
«Если вдруг вы увидели значительные трещины и щели, которые быстро увеличиваются, горизонтальные трещины в несущих стенах, большие диагональные трещины через всю толщу стены, смещение или наклон сквозных элементов, в том числе колонн, стен, лестничных маршей, это не очень хороший признак. Еще — видимый перекос дверных или оконных проемов, когда двери совсем не закрываются и визуально заметен значительный перекос. Все это служит явным признаком критичных явлений, о которых необходимо срочно сообщить. К примеру, вызвать специалиста, а в случаях серьезных проявлений — покинуть здание и вызвать экстренные службы», — обращает внимание Алексей Самородов, генеральный директор проектной компании «Гефест».
К опасным признакам также можно отнести:
- отделение части фасада, балкона или парапета;
- видимые провисания перекрытий или балконных плит;
- гулкие или хрустящие звуки, сопровождающиеся новыми трещинами.
- заметная просадка пола — когда видны перепады уровня в сантиметрах, щели в стыках плит перекрытия;
- запах газа или повреждение газового оборудования — это повод немедленно звонить аварийную службу газа и покинуть помещение.
Не драматизируйте при тонких поверхностных трещинах, но и не оставляйте без внимания трещины, которые быстро меняются и увеличиваются. Задокументируйте, сообщайте в УК и требуйте профессионального обследования. Если есть сомнения, лучше лишний раз вызвать инженера, чем столкнуться потом с ужасными последствиями.
Что делать, если вы обнаружили проблему
Допустимой считается незначительная усадка в виде тонких трещин на штукатурке или краске, а также небольшое проседание штукатурного слоя. Тревожными же признаками, которые не считаются допустимыми и требуют внимания, считают широкие или растущие трещины, диагональные трещины у окон и дверей, неравномерное опускание углов дома, отслоение плитки и деформация напольного покрытия.
Если вы увидели «паутинку» в штукатурке или краске небольшой ширины или единичные мелкие или поверхностные трещинки в плитке, которые не увеличиваются со временем, это как раз признаки стандартной усадки. В таком случае бить тревогу не стоит.
Если трещины гораздо больше, например, шириной порядка 0,5–3 мм, или вы заметили диагональные трещины у углов окон или дверей, особенно если они увеличиваются или появляются новые, щели между стеной и потолком, плитой перекрытия и стеной, стоит обратиться в управляющую компанию. Главное – не пытаться самостоятельно зацементировать крупные трещины — это может скрыть их рост и ухудшить ситуацию. Косметический ремонт допустим только после заключения инженера.
Шаг 1. Зафиксируйте дефекты
Сделайте качественные фото и видео:
- снимайте крупным планом — так, чтобы были видны дефекты;
- в кадр должна попасть линейка, рулетка или монета — для отображения не только количества, но и масштаба повреждений;
При описании снимков укажите точное место, например «трещина 3 мм на стыке стены и потолка, слева от окна в гостиной». Запишите дату и время— это важно для экспертизы. Также обратите внимание на то, что при значительных дефектах, связанных с возможными ошибками в строительстве или нестабильностью грунта, может потребоваться проведение технической экспертизы для оценки масштаба проблемы.
Шаг 2. Обратитесь в управляющую компанию
Подайте заявление в УК с просьбой составить акт осмотра. Управляющая компания обязана в течение семи рабочих дней сформировать комиссию и направить ее к вам. Обязательно присутствуйте при осмотре лично. Если вы сомневаетесь в компетентности УК, нанимайте независимого эксперта. Его услуги изначально оплачиваете вы, но если дефекты подтвердятся, застройщик обязан возместить расходы.
Внимательно читайте акт перед подписанием. Если в нем не указаны все дефекты, запишите свои замечания прямо в документе. Заберите копию с печатью, подписями и датой.
Шаг 3. Направьте претензию застройщику
Составьте письменную претензию на имя застройщика.
Укажите:
- ФИО, адрес, данные из ДДУ;
- дату обнаружения каждого дефекта;
- описание каждого повреждения;
- копии акта УК, фото, видео;
- свои требования.
Отправляйте претензию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Застройщик обязан дать письменный ответ в течение 30 дней.
Шаг 4. Если застройщик игнорирует — идите в суд
Если ответа нет или застройщик отрицает вину, обращайтесь в суд.
Суды в Москве и по всей России в подавляющем большинстве случаев встают на сторону дольщика, если у него есть:
- необходимые документы,
- фото дефектов,
- акт осмотра.
Основания приобретения права собственности: как можно стать владельцем недвижимости
Как найти покупателя на свою квартиру и не сойти с ума
Как продать квартиру удаленно из другого города РФ или из другой страны
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости