Как арендатор видит аренду: математика против хотелок
Собственник покупает помещение за 50 миллионов, садится с калькулятором и думает просто: «Хочу 10% доходности. Значит, арендатор должен платить 400 тысяч в месяц». Всё. Красиво, логично, только не всегда работает.
Арендатор приходит и смотрит иначе. У него формула простая: сколько оборота даст эта точка и какой процент от оборота можно отдать собственнику.
– супермаркеты платят 4-6% от оборота;
– аптеки — до 10%;
– алкомаркеты — до 7%;
– кафе и рестораны могут вытянуть до 20%.
И это не фантазии. У крупных сетей свои программы оценки локаций: они меряют трафик, считают плотность населения, используют гео-сервисы и бигдату. У них десятки кейсов по Москве и накопленный опыт.
Меньшие арендаторы действуют проще: приехали, постояли, замерили поток, прикинули оборот и тут же понимают, сколько могут платить.
В итоге собственник хочет «магические 400 тысяч», а реальность арендатора говорит «только 280». И если локация не уникальна, то аренда будет именно 280. Потому что арендаторы платят не из уважения к чьим-то хотелкам, а из оборота.
Вывод простой: ставка аренды — это всегда баланс двух математики: жёсткой «хочу» собственника и холодной «могу» арендатора. Побеждает обычно арифметика арендатора.