Предоплата за квартиру - это первый шаг к новому этапу в жизни. Когда вы вносите её, вы подтверждаете четкое намерение на покупку жилья. Однако, что будет, если к моменту выхода на сделку продавец откажется продавать свое жилье? Скорее всего, если это была обычная расписка, он без каких либо штрафных санкций вернет вам ваш аванс, а у вас сорвется сделка, вы потеряете время и нервы.
С другой стороны, добросовестный продавец, который уже нашел куда переедет, может столкнуться с ситуацией, когда покупатель внес аванс, а потом покупать передумал. Тогда сделка сорвется уже у продавца, который сам скорее всего внес аванс за другую квартиру.
О том, как избежать подобных ситуаций и будет данная статья. Все условия, указанные ниже справедливы как для покупателя, так и для продавца.
Для начала, важно отметить, что вносить предоплату можно только при соблюдении трех важнейших условий. Первое - вы железобетонно уверены в том, что человек перед вами именно тот за кого себя выдает. Второе - вы гарантированно знаете о полной дееспособности этого человека. Третье - вы точно знаете, что он единственный собственник квартиры, если речь идет о продавце.
О том как проверить кто перед вами и убедиться в дееспособности этого человека у меня будут отдельные статьи. А о том, кто из тех, кто не указан в выписке из ЕГРН, но тоже может быть собственником жилья, можете прочитать здесь. Когда вы все проверили, можно выбирать способ предоплаты.
Формы предоплаты
1. Аванс (487 ГК РФ). Некоторые часто отождествляют это понятие со словом расписка. На самом деле расписка - юридически просто лист бумаги с какими-то данными. Содержание текста расписки может указывать на то, что это может быть вовсе и не аванс. Аванс - ни к чему не обязывающая форма предоплаты. Вне зависимости от того, какая из сторон сделки передумала покупать и по чьей вине сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен.
👉 Есть один нюанс, который используется крайне редко. Допустим продавец должен был выйти на сделку 20 числа, а смог выйти только 25. В договоре может быть указано, что он должен будет выплатить покупателю некоторые проценты от общей стоимости квартиры, если по его вине произошла эта задержка (395 ГК РФ). Однако на практике такие пункты продавцы едва ли позволяют вносить в расписку. Для покупателя же таких санкций при невыходе на сделку не предусмотрено. Их внесение в текст договора не несет никаких юридических последствий.
❗️Договор брони при покупке новостройки является именно авансом, а невозврат застройщиком аванса является нарушением. По суду застройщик не только вернет аванс, но и выплатит сумму неосновательного обогащения, если он успел куда-то перевести и как-то воспользоваться деньгами.
2. Задаток (380 ГК РФ). В отличие от предыдущего способа внесение предоплаты, задаток по своей юридической сути не является формой предоплаты в принципе, это способ обеспечения каких-либо обязательств, которые возникают в момент подписания договора. На практике это значит следующее.
Если сделка сорвалась по вине покупателя, например он не нашел нужной суммы денег или просто передумал покупать, то он не вправе требовать возврат этой суммы от продавца, продавец оставит его деньги себе и будет прав.
Если сделка сорвется уже по вине продавца, который передумал продавать, не смог подобрать квартиру для встречной сделки или ещё что-то, то покупатель будет вправе потребовать вернуть деньги в двойном размере. То есть если покупатель отдал 100 тысяч рублей задатка с условием выйти на сделку 25 числа, а продавец не успел подготовить документы для выхода на сделку, то покупатель уже вправе требовать возврата 200 тысяч рублей.
👉 Нюанс первый. Продавец освобождается от необходимости возвращать деньги в двойном размере, а покупатель может требовать от продавца вернуть деньги в случае обстоятельств, квалифицирующихся как обстоятельства непреодолимой силы, или "форс-мажор". Однако на практике это очень редкие случаи. К ним могут относиться:
- Стихийные бедствия. Паводок в Оренбургской области в 2024 затопил целые населенные пункты.
- Крупные аварии, техногенного происхождения. Авария на Чернобыльской АЭС вызвала облучение всей территории вокруг.
- Эпидемии. Объявление карантина из-за COVID-19.
- Боевые действия. Столкновения двух воюющих сторон в районах ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей.
- Террористические акты. Захват заложников в Беслане или теракт в Крокусе.
- Запрет от государственных органов. Запрет на въезд в России своих же граждан из Китая после начала пандемии COVID-19.
❗️Сюда НЕ относятся случаи, когда квартира была полностью затоплена соседями или полностью сгорела из-за неаккуратно брошенной сигареты. Хотя на практике, что покупатель, что продавец сами настолько не в восторге от происходящего, что и без юриспруденции чисто по человечески могут этот вопрос решить вернув деньги, как будто это был аванс.
❗️"Форс-мажором" хоть и не признается, но снимает с продавца обязательства по выходу на сделку ситуация, когда объект недвижимости буквально уничтожен. Допустим из-за взрыва газа в квартире были сломаны ненесущие стены и выбиты окна, или из-за поджога полностью сгорел дом в деревне.
👉 Нюанс второй. Договор является задатком по существу, а не только в названии. Чтобы было понятнее приведу пример. Чаще всего, при сдаче квартиры, договор, который заключают стороны между собой, гордо озаглавливают договором аренды. Но почти по всех этих случаях, это не аренда, а найм. Дело в том, что аренда - сдача нежилого помещения любому лицу или сдача жилого помещения, но только юридическому лицу. Кроме того аренда может быть финансовой - это лизинг, арендовать можно автомобиль, спортивные тренажеры, даже бытовые приборы. Аренда это очень широкое понятие. А вот сдача жилого помещения (16 ЖК РФ) физическому лицу является наймом (35 гл. ГК РФ) - это разновидность аренды, но с очень отличными от нее нюансами. В случае суда по данной квартире, договор этот будет квалифицироваться как договор найма, даже если было написано, что это аренда, потому что по своему содержанию это был именно найм.
Теперь, когда этот важный момент был прояснен, важно запомнить, что если в договоре задатка четко не указано, что сумма вносимая по нему является не предварительной оплатой товара, а именно обеспечением обязательств (329 ГК РФ) по договору, и что в случае невыхода не сделку по вине покупателя она не возвращается, а невыхода на сделку продавца возвращается в двойном размере, то суд почти всегда признает договор авансом со всеми ранее сказанными вытекающими.
Проблема и её решение
👉 Задаток куда более предпочтительная форма предоплаты. Она не позволяет просто так "соскочить" со сделки, однако и у нее есть свои подводные камни.
Вы покупатель, и вы внесли задаток за квартиру. Продавец подготавливает документы на сделку. Допустим из архивной выписки из домовой книги вы узнаете, что в 2014 году из этого жилья в места лишения свободы был выписан некий гражданин. Вы также знаете, что он может восстановить свои права на проживание в этой квартире, когда выйдет из колонии. Продавец мог даже сам искренне не знать об этом, но вы это проверили и вас это смущает. Вы не хотите больше покупать такую квартиру. Юридически получается, что именно вы отказываетесь от выхода на сделку, а значит теряете деньги, будучи покупателем. Что мягко говоря, не очень справедливо.
Вы продавец, и вы получили от покупателя задаток за квартиру. Вы убедились в дееспособности продавца, посмотрев на его свежее водительское удостоверение и проверив его на сайтах судов. Однако позже выясняется, что он состоит в браке, о чем он заранее не сказал, а вы знать этого не могли, так как штампа в паспорте нет и покупатель заявлял, что покупает жилье именно для себя. У него с супругой нет брачного договора, а вот супруга как раз является ограниченно дееспособной, так как состоит на учете в НД, что подтверждают сайты судов. Попала она туда из-за зависимости, с которой она уже практически справилась и внешне выглядит полностью здоровым человеком. Если брак заключен не вчера, то она будет являться сособственником квартиры, а любые сделки с её участием должны проходить с разрешения органов опеки и попечительства. А в данном случае супруги продают большую квартиру и покупают меньшую, что органы опеки и попечительства никогда не одобрят. Вы отказываетесь продавать свою квартиру, понимая, что сделку спокойно можно будет оспорить. Теперь по закону вы должны вернуть двойную цену задатка. Что вновь нисколько не справедливо.
3. Предварительный договор (429 ГК РФ). Если вы четко уверены в покупке или продаже квартиры это самый лучший способ внесения предоплаты. Он позволяет конкретизировать условия сторон. На мой субъективный взгляд, оптимальная форма такого договора выглядит условно следующим образом.
1) Покупатель вносит продавцу совсем небольшой аванс. Допустим это будет 10 тысяч рублей за квартиру стоимостью 10 миллионов рублей.
2) Продавец предоставляет покупателю какие-то документы. Пусть это будет например, выписка о составе зарегистрированных лиц, справка о составе семьи, справки имеющие отношение к браку. После этого покупатель вносит продавцу уже задаток на сумму 20 тысяч рублей, в дополнение к предыдущим 10, выданным в качестве аванса.
3) Продавец предоставляет ещё документы для покупателя. Это могут быть например, выписка из домовой книги - как обычная, так и архивная, справка об остатке материнского капитала, выписка из ЕГРН о переходах права собственности. После этого покупатель вносит ещё 30 тысяч рублей, в дополнение к предыдущем 10, выданным в качестве аванса.
4) Продавец предоставляет финальный пакет документов. Пусть это будут скажем, выписка из финансово-лицевого счета, выписка по кап. ремонту, график платежей по кредиту и страховке и кадастровый паспорт. После этого покупатель вносит наибольшую сумму задатка. В нашем случае это 40 тысяч рублей. И того у нас есть 40+30+20+10=100 тысяч рублей.
5) После этого продавец и покупатель признают аванс задатком. Они ставят подписи в отношении первых 10 тысяч рублей, признавая их именно задатком, а не авансом.
👉 По итогу выходит ситуация, когда по мере предоставления продавцом документов, необходимых в конкретно данной ситуации, покупатель по мере повышения степени своей уверенности в квартире и собственнике, вносит все большую и большую сумму задатка. Выше конечно приводились документы только для примера. В реальности порядок предоставления и сами документы могут сильно отличаться.
👉 Кроме того, можно четко зафиксировать, что предоставление продавцом документов, которые явно свидетельствуют о возможном оспаривании сделки по купле-продажи квартиры в будущем, автоматически отменяют обязательства задатка и признают всю внесенную покупателем сумму авансом.
Мошенники и договор задатка
Как уже многие возможно поняли, в своем чистом виде данный договор мягко говоря несовершенен. Он открывает множество способов злоупотребления. О трех самых популярных и способах защиты речь пойдет ниже.
1. Основания оспаривания. Эта схема уже освещалась выше. Мошенники, продающие квартиру заранее настаивают на оформлении именно договора задатка, как бы подчеркивая свои намерения выйти на сделку. После чего в результате проверки вскрывается какой-нибудь юридический казус, из-за которого покупатели вынуждены отказаться от сделки, а раз покупатель сам отказался от сделки - мошенник может законно ничего ему не возвращать.
🔒Защита - заключение предварительного договора вместо договора задатка с вышеуказанными нюансами и условиями
2. Мама - это святое. Схема достаточно грубая и аморальная. Мошенники также настаивают на заключении договора задатка. После чего назначают дату самой сделки в крайний день действия этого договора или очень близко к его завершению. Однако вечером в день перед сделкой звонят покупателю и говорят, что у них случилось горе - тяжело заболела мама, брат попал в больницу, жена попала в аварию и так далее. В общем придумывают какую-то причину, чтобы "уехать" в другой город и что самое главное, не успеть на сделку. Покупатель чаще всего чисто по человечески идет навстречу и соглашается дату сделки перенести. Однако в день сделки в офисе "Мои документы" продавец в присутствии двух заранее отобранных свидетелей составляет письменный акт, а также проводит видеофиксацию подтверждения того, что покупатель на сделку не явился, а значит сделка была сорвана именно по вине покупателя, а значит продавец может ничего ему не возвращать.
🔒Защита - всегда приезжайте на сделку, даже если вторая сторона устно её отменила
3. Тянут кота за... В отличие от двух предыдущих случаев, здесь в роли жертвы выступает продавец, а не покупатель.
Этап 1. Итак, в данной схеме будет 2 мошенника, а не один, и работать они будут в сговоре. Они находят продавца, которому явно, из-за завышенной цены на квартиру, редко звонят и предлагают купить её. Кроме того, продавать он её должен уже давно. Покупатель звонит продавцу и просит показать квартиру, при осмотре квартиры он проводя минимальную проверку, соглашается её купить, но есть нюанс. Он говорит, что ещё не продал свою квартиру, поэтому задаток хочет внести на долгий срок, чтобы выйти на сделку сразу же как продаст свое жилье. У продавца особо вариантов нет, так как других покупателей в общем то нет. Заключили они этот договор скажем на 3-4 месяца. Для мошенника - чем больше, тем лучше. Кроме того, мошенник вносит существенную сумму. Допустим для квартиры за 3 млн рублей, он вносит задаток в 100 тысяч рублей.
Этап 2. Теперь начинается долгое и томительное ожидание. Продавец иногда звонит покупателю, который говорит что "Пока все как-то никак не идет". И тут в ход вступает его сообщник. Он заявляет продавцу, что заранее сохранил его номер, если тот снял объявление или что просто нашел его квартиру в интернете, если он не снял объявление и просит посмотреть жилье. Продавец часто говорит, что квартира уже забронирована, но он уже не уверен, выйдет ли там на сделку. Покупатель все равно напрашивается и идет на просмотр.
Этап 3. На просмотре покупатель говорит, что ему очень нравится квартира, но он не может ждать месяц или два, пока пройдет действия договора задатка с первым покупателем. Ему нужно купить её сейчас, потому что у них сорвалась сделка и они срочно ищут новое жилье, а это как раз идеально подходит. Он часто демонстрирует деньги при продавце, показывая готовность внести на этот раз аванс, что продавца успокаивает. Покупателю может звонить "мама", "сестра", "жена" и так далее и спрашивать не нашел ли он жилье и сильно волноваться, что продавец будет слышать.
Этап 4. Продавец, понимая, что это возможно его реально последний шанс продать свою квартиру, звонит своему первому покупателю и хочет вернуть ему задаток, но тот ультимативно настаивает на возврате в двойном размере и грозится судом, который не только обяжет его вернуть задаток в двойном размере, но и заранее наложит на квартиру арест, что не позволит продавцу провести сделку уже ни с кем, а если он и продаст жилье до суда, то суд сделку сразу же оспорит. Понимая безысходность положения, продавец чаще всего на эмоциях соглашается перевести сумму задатка в двойном размере на счет первого покупателя.
Этап 5. Продавец вернул задаток в двойном размере и готов выходить на сделку со вторым покупателем, однако тот заявляет по телефону, что очень очень извиняется, но вышеуказанные "сестра" или "мама" уже нашли квартиру, куда успели внести аванс, а его не предупредили, поэтому он не сможет купить квартиру продавца.
😱Продавец чаще всего даже не подозревает, что стал жертвой мошеннической схемы и думает, что просто так сложились обстоятельства. Подавать в суд или жаловаться в полицию на двух мошенников также бесполезно. Даже если удастся доказать несколько эпизодов, квалифицировать действия как "злоупотребление доверием" скорее всего не получится, потому что ничто не мешает двум случайным людям несколько раз ходить по городу и пытаться купить одни и те же квартиры. То есть на деле всем все будет понятно, но реально наказать мошенников удастся вряд ли.
🔒Защита - если ваш покупатель ещё не продал свое жилье, заключайте с ним только договор аванса, а не задаток. Не снимайте объявление с рекламы. Максимум, что можно сделать - добавить в описании объявления о факте внесения аванса до конкретного числа.
Желаю, чтобы на вашем пути попадались только порядочные граждане и не попадались мошенники.