В состав многоквартирного дома могут входить и нежилые помещения. К примеру, те, которые используются для размещения коммерческих объектов. Рассказываем, что такое нежилое помещение в многоквартирном доме, какие основные правила пользованиям ими и спрашиваем у экспертов об особенностях уплаты налогов за такие объекты.
Нежилые помещения в МКД — что это такое
В законодательстве Российской Федерации понятие «нежилое помещение» используется для обозначения любого объекта недвижимости, который не предназначен для постоянного проживания людей. Основной источник, регулирующий пользование такими объектами — Гражданский кодекс РФ.
Особенности владения нежилыми помещениями в МКД
Собственник нежилого помещения — это тот, кто официально зарегистрировал право собственности на него в Росреестре. У него есть три основных права:
- право владения помещением;
- право пользования. К примеру, собственник может использовать его по назначению: открывать магазин, размещать офис, хранить товар;
- право распоряжения. Владелец может продать, подарить помещение, сдать в аренду, но при условии, что если он не нарушает закон.
Особенности пользования нежилыми помещениями в МКД
Собственник нежилого помещения в жилом доме обязан:
- поддерживать помещение в технически исправном состоянии;
- соблюдать требования пожарной безопасности, санитарные нормы и прочие правила;
- не использовать помещение не по назначению. Например, нельзя превратить склад в квартиру;
- участвовать в содержании общего имущества многоквартирного дома, если помещение входит в его состав.
Ограничения по использованию нежилого помещения в многоквартирном доме
Собственникам стоит учитывать ограничения по использованию нежилых помещений в составе многоквартирного дома. Формально статус «нежилое» позволяет вести предпринимательскую деятельность, но только в тех формах, которые не нарушают санитарные нормы и не мешают проживанию соседей.
Так, при использовании нежилого помещения в многоквартирном доме нельзя превышать допустимый уровень шума, нарушать требования пожарной безопасности.
Жилищное и санитарное законодательство строго лимитирует, в частности, уровни шума. Например, днем допустимым является уровень шума до 40 дБ. В ночное время ограничение по шуму — 30 дБ. Кроме того, существует прямой запрет на размещение в многоквартирных домах объектов, чья работа сопряжена с риском для здоровья или спокойствия граждан: промышленных производств или, например, гостиниц. Противопожарные правила включают в себя следующее: нельзя загромождать общие пути эвакуации, а тип хранимой продукции должен соответствовать классу пожарной опасности жилого здания.
Существуют и ограничения по видам предпринимательской деятельности, которые устанавливаются на местном уровне и прямыми законодательными запретами. Под запретом объекты, связанные с повышенным риском биозагрязнения, например, пункты приема вторсырья, некоторые виды медицинских услуг, химчистки и прачечные с использованием агрессивных химикатов. В таких помещениях запрещено размещать производства, склады с опасными материалами или объекты, работа которых угрожает санитарному состоянию дома. Даже коммерческие объекты, которые кажутся безобидными, например, мастерские или заведения с круглосуточным режимом работы, могут столкнуться с ограничениями и жалобами.
Любые перепланировки помещения должны быть согласованы и соответствовать техническим требованиям здания. Поэтому перед покупкой или переводом жилого помещения в нежилое стоит внимательно проанализировать все юридические и технические нюансы.
Особенности аренды нежилого помещения
Арендатор нежилого помещения, к примеру, бывшей квартиры — человек, который использует его на основании договора аренды. У арендатора есть права, но они ограничены. Он не может делать все, что захочет. Арендатор не собственник нежилого помещения в многоквартирном доме — он не может перепродавать объект. Также он не может переделывать его без согласия собственника нежилого помещения в МКД.
Арендатор, как и владелец, обязан соблюдать правила пользования общим имуществом дома. Это значит, не мешать жильцам шумом, запахами, вибрацией, не перегружать инженерные сети, например, не подключать мощное оборудование. Нельзя загромождать подъезды, лестничные клетки, эвакуационные выходы. Нельзя устраивать нелегальные склады или производство, нарушающие санитарные нормы.
Договор аренды — основной документ, на основании которого арендатор пользуется нежилым помещением. Договор должен содержать ряд обязательных данных. В том числе:
- характеристику помещения, в том числе адрес, площадь;
- цель использования;
- размер арендной платы, порядок ее уплаты;
- условия содержания и ремонта;
- порядок оплаты коммунальных услуг;
- ответственность за нарушения условий договора.
Особенности перевода жилого помещения в нежилое
Первым барьером становится сама процедура перевода жилого помещения в нежилое. Требования к переводу жилого помещения в нежилое и основания для отказа установлены в статье 22 Жилищного кодекса РФ, а процедура его осуществления, включая перечень документов, регламентирована статьей 23 ЖК РФ.
Законодательство устанавливает жесткие критерии, главный из которых — наличие изолированного входа с улицы, исключающего проход клиентов через жилые зоны. Перевод признается невозможным, если помещение расположено не на первом этаже, а под ним находятся жилье. А также в том случае, если для доступа в это помещение необходимо использовать площади, относящиеся к общедомовому имуществу, например, жилой подъезд, а организация обособленного входа технически невыполнима.
Комментирует Виктор Лычиц, директор по девелопменту Asterus: «Перевод квартиры в нежилой фонд возможен не всегда. Закон устанавливает четкие условия: помещение должно находиться либо на первом этаже, либо выше, но только при условии, что под ним нет жилых квартир. Ключевое требование — наличие отдельного входа с улицы или возможность его обустройства. Если квартира расположена в середине жилого этажа или технически невозможно сделать отдельный вход, перевод окажется невозможным. Кроме того, проект перепланировки обязан пройти согласование, и на работы необходимо получить согласие общего собрания собственников дома. Практика показывает, что более 60% заявлений отклоняется на стадии предварительной проверки».
С июня 2019 года процедура усложнилась – теперь требуется согласие общего собрания собственников дома. Это дополнительный барьер, который многие недооценивают.
Самая частая причина перевода жилья в нежилое — желание открыть бизнес. В основном это касается старого жилого фонда, когда еще не было тренда на нежилые первые этажи. Поэтому особенно высокий спрос на такую услугу был в начале 2000-х, но потом он снизился.
«Популярность перевода жилых помещений в нежилые будет снижаться. Ключевой фактор — изменение подходов девелоперов: современные новостройки изначально проектируются с коммерческими первыми этажами, что сразу удовлетворяет спрос на торговые и офисные площади. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости в крупных городах достаточно насыщен, а значит, отпадает острая необходимость в таких преобразованиях. Со стороны жильцов растет правовая грамотность и активность: их коллективные жалобы нередко блокируют подобного рода инициативы. Наконец, для многих видов бизнеса бывшая квартира не всегда подходит из-за строгих требований к планировке, инженерным сетям и размещению. В совокупности эти тренды ведут к постепенному сворачиванию практики», — отмечает Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф.
Особенности уплата налогов нежилые помещения в жилом доме
Нежилое помещение в МКД также облагается налогом. Налог на имущество для нежилых объектов рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и, как правило, оказывается выше налога на те же квартиры. В крупных городах для магазинов, офисов и других коммерческих площадей налоговая нагрузка может быть весьма существенной. К этому добавляются и эксплуатационные расходы: содержание нежилых помещений обходится дороже, чем квартир, поскольку тарифы на коммунальные услуги и обслуживание зачастую устанавливаются более высокие.
В среднем налог на нежилые помещения в 5-15 раз выше, чем на жилье. Если для квартир действуют льготные ставки 0,1-0,3%, то для коммерческой недвижимости – 1,9-2,2% от кадастровой стоимости.
Никита Николаев, директор по коммерческой недвижимости «Главстрой Регионы», обращает внимание: «С налоговой точки зрения владение нежилым помещением сопряжено с повышенной нагрузкой. Если собственник — физическое лицо, то ставка налога на имущество рассчитывается по прогрессивной шкале в зависимости от кадастровой стоимости помещения. До 300 млн рублей базовая ставка составляет 0,1%. При этом субъекты РФ имеют право увеличить ее до 0,3%, чем активно пользуются. Для нежилых помещений в МКД почти повсеместно применяется ставка 0,5%. Для физических лиц введены дополнительные категории льготников, освобождаемых от налога на имущество, в том числе для участников специальной военной операции».
Налог на имущество организаций также рассчитывается от кадастровой стоимости, если объект входит в региональный перечень, либо от среднегодовой стоимости. Ставки устанавливаются законами субъектов РФ, но не могут превышать предельную ставку 2,5%. В большинстве регионов для нежилых помещений в МКД ставка варьируется в диапазоне 1,5% - 2,2%. Для некоторых видов организаций применяются льготы, освобождающие от уплаты налога на имущество. Кроме того, собственник, даже не являясь пользователем жилых услуг, обязан наравне с соседями участвовать в финансировании капитального ремонта и уплачивать ежемесячные платежи Управляющей компании в счет содержания и ремонта дома.
Коммерческое помещение в жилом доме: как превратить квартиру в магазин или офис?
Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости: методы и рекомендации
Вложиться в новостройку и не прогадать: порядок покупки квартиры и варианты получения дохода
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости