С 2025 года споры о налогообложении недвижимости выходят на новый уровень: налоговые органы активно используют акты обследований, чтобы перевести компании на уплату налога по кадастровой стоимости.
По правилам Налогового кодекса (п. 3 ст. 378.2 НК РФ), если более 20% площади здания занято офисами, налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости. Для бизнеса это означает значительную дополнительную нагрузку.
Основанием для перевода на «кадастровый» налог служат акты обследований, которые оформляют уполномоченные организации. Но эти документы не всегда объективны. И суды подтверждают: акт можно оспорить.
Судебная практика.
Пример из Москвы
Компания владела зданием и платила налог по среднегодовой стоимости. Проверяющие заявили, что почти 54% площадей заняты под офисы, и потребовали платить по кадастру.
Организация пошла в суд и выиграла во всех инстанциях (Постановление АС Московского округа от 08.07.2025 № А40-210699/2024).
Почему?
- На фотографиях, приложенных к акту, не видно офисной инфраструктуры. Помещения не оборудованы мебелью, оргтехникой, рабочими местами.
- Здание не подключено к теплу и горячей воде, электричество использовалось только для охраны.
- Акт содержал формулировку о «признаках инсценировки», но суд указал: такого понятия нет ни в федеральном, ни в региональном законодательстве.
Похожий случай в Поволжье
Компания оспаривала акт, где контролеры приравняли «кабинеты» к офисам, а «складские помещения» - к торговым (Постановление АС Поволжского округа от 18.07.2024 № А57-11460/2023).
Судьи указали:
- название помещения в поэтажном плане не подтверждает его фактическое использование;
- фотографии фасада или вывесок не доказывают ведение торговли или оказание услуг;
- без внутреннего осмотра нельзя установить, занято ли более 20% здания под офисы.
Эти решения подтверждают: налоговая должна доказывать фактическое использование площадей. Формальные ссылки на планы БТИ или фотографии не являются достаточными доказательствами. А это значит, что перевод на «кадастровый» налог можно оспорить. Если здание не используется под офисы или торговлю, предприниматель вправе платить по среднегодовой стоимости.
Чек-лист: что сделать прямо сейчас
- Сверить назначение помещений с их фактическим использованием.
- Сохранить доказательства (фото, акты энергоснабжения).
- Проверить, как в акте обследования описаны помещения.
- При споре подготовить возражения на акт.
- Ознакомиться с судебной практикой (Постановление АС Московского округа от 08.07.2025 № А40-210699/2024, Постановление АС Поволжского округа от 18.07.2024 № А57-11460/2023).
- Обратиться за поддержкой к юристам или налоговым консультантам.
А уверены ли вы, что ваш объект недвижимости правильно классифицирован налоговыми органами? В «Самитов консалтинг» мы анализируем акты обследований, оспариваем спорные выводы и защищаем клиентов в судах.