В своей работе мы часто встречаемся с проблемами в объектах недвижимости у новых собственников уже после того, как они их приобрели. Им приходится узаконивать перепланировку, реконструкцию, которую совершали не они, а это сделал предыдущий собственник. Но, новые собственники не знали о наличии таких проблем с объектом. Чтобы избежать подобных проблем, рассказываем о том, как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой.
Какие проблемы могут выявиться при проверке?
Самая основная проблема – это наличие объекта в №819-ПП. Это постановление об объектах самовольного строительства. То есть такими объектами вообще лучше не связываться, за исключением, конечно, если вам его просто бесплатно отдают. Тогда уже есть смысл искать лазейки, чтобы узаконить эти объекты.
Во-вторых, необходимо проверить, существующие возможные причины для приостановок или отказов сделки купли-продажи по вашим объектам.
В-третьих — это какие траты у вас могут возникнуть при приведении документов в порядок.
Какие документы необходимо запросить у продавца?
- Самый основной документ — это выписка из ЕГРН.
- Договор купли-продажи, акт приема-передачи.
- Документы БТИ.
- Документы на перепланировку/реконструкцию.
- Учредительные документы продавца – юридического лица и документы физического лица.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок, на котором расположен ваш приобретаемый объект. Либо договор аренды земельного участка, если участок находится в аренде у города.
На что необходимо обратить внимание в выписке ЕГРН
- У выписки должна быть свежая дата – в идеале лучше самостоятельно сходить в любой МФЦ и запросить эту выписку, чтобы вы были уверены в сведениях, которые в ней указаны.
- Посмотреть, какие имеются ограничения обременения, то есть ипотека, долгосрочный договор аренды, или, например, сервитут.
- Проверить наличие долевой собственности.
Если вы приобретаете здание, необходимо посмотреть, стоят ли в этом здании на учете помещения, на которые не зарегистрировано право собственности. Лучше, чтобы этих помещений не было, так как их необходимо будет снимать с учета.
Что смотреть в документах БТИ
В идеале тоже самостоятельно запросить документы БТИ. Это не должна быть черно-белая копия, потому что важно увидеть, есть ли в этих документах красные линии.
Красные линии показывают перепланировку или реконструкцию. Важно понять, если документы в черных линиях, но вы знаете, что на объекте была совершена перепланировка или реконструкция, необходимо запросить документы на проведенные изменения.
К документам на перепланировку относятся: проект перепланировки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций и соответствующие согласования.
На реконструкцию – это разрешение на реконструкцию, разрешение на ввод в эксплуатацию, проектная документация, экспертиза, в целом это довольно большой комплект документов.
При проверке вы должны четко понимать, чем отличается перепланировка от реконструкции. Перепланировка — это изменение внутреннего конструктива, например, когда переставили перегородку, перенесли дверной проем внутри. Реконструкция — это уже более глобальная, масштабная работа, например, возведение пристройки, возведение мансардного этажа, либо чердака. Также к реконструкции относятся изменение лестничных проемов, лестничных маршей и лифтовых холлов.
Если в приобретаемом помещении была проведена перепланировка, то вам необходимо обратить внимание на следующие согласования:
- если были затронуты фасады, то необходимо согласование Москомархитектуры;
- если вы приобретаете нежилое помещение в жилом доме, вам необходимо наличие согласования Мосжилинспекции.
Проверка выписки из ЕГРН на участок
Важно проверить, стоит ли вообще земельный участок на учете. Если не стоит, то вам необходимо будет самостоятельно нести расходы на постановку земельного участка на кадастровый учет.
Также нужно проверить, если все-таки земельный участок стоит на учете, уточнены ли его координаты. Если нет, то также необходимо будет самостоятельно уточнять.
Проверить вид разрешенного использования. Если вы приобретаете торговое помещение, то и вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено это помещение, должен быть соответствующий.
На что обратить внимание в учредительных документах
Если вы приобретаете коммерческую недвижимость у юридического лица, то вам необходимо проверить полномочия того, кто подписывает договор купли-продажи. Если подписантом является генеральный директор, а не учредители и не собственники бизнеса, необходимо проверить его полномочия на совершение крупной сделки.
Проверьте протокол и устав, чтобы удостовериться, что договор купли-продажи подписан уполномоченным лицом.
Если вы приобретаете документы у физического лица, то проверьте, нужно ли согласие мужа или жены, если продавец состоит в браке.
Что важно проверить в отношении объекта недвижимости
- Сверить площади во всех документах. Площадь вашего объекта должна быть одинаковой и в выписке ЕГРН и в документах БТИ.
- Проверить фактическую планировку вашего объекта. Для этого нужно взять выписку из ЕГРН, либо документы БТИ, где более четко указана ваша планировка, и проверить, правильно ли расположены все перегородки, дверные и оконные проемы. В документах все должно соответствовать тому, что по факту у вас имеется. По небольшому объекту проверку можно сделать самостоятельно. Если объект большой, то лучше обратиться к специалистам, которые проверят и укажут на все расхождения в фактической планировке. И вы тогда будете понимать, насколько серьезными вам предстоят траты на узаконивание этих расхождений.
- Проверить координаты здания, уточнены ли они в Росреестре. Если нет, то придется уточнять.
- Проверить кадастровую стоимость. Так как с кадастровой стоимости платятся налоги, важно, чтобы ожидаемая выгода с приобретаемого объекта недвижимости была больше, чем налог с этой недвижимости.
- Проверить все территориальные зоны, чтобы понимать, нет ли по участку ограничений.
- Проверить, не входит ли участок в КРТ (зону комплексного развития территории), что равно сносу объекта в планах города.
Что проверить у продавца недвижимости
Помимо учредительных документов и наличия полномочий, о которых говорилось выше, важно проверить надежность продавца на сайтах арбитражных судов и на наличие долгов.
Наши специалисты готовы провести комплексный аудит и проверить как документы, так и сам объект недвижимости перед покупкой. Если у вас есть вопросы или вам нужно проверить коммерческую недвижимости перед покупкой, наши юристы помогут вам.
