Все мы радовались грандиозной стройке в Сочи к Олимпийским играм 2014 года. Но пока одни восхищались масштабами, другие переживали из-за сноса своих домов. Сейчас история повторяется.
В прошлом году окончательно утвердили маршрут новой высокоскоростной магистрали (ВСМ) между Москвой и Санкт-Петербургом. Для пассажиров — радость: скорость под 500 км/ч, время в пути — около 2,5 часов. Казалось бы, благо? Бесспорно. Но для многих людей эта стройка стала настоящей трагедией.
Компания-концессионер «ВСМ Две столицы» начала подавать иски об изъятии земель. Всего предстоит забрать более 10 тысяч участков. Для хозяев участков это стало кошмаром. Поезда будущего проложат свой путь не по безлюдным территориям, а прямо через их дома, земли и вложенные силы.
И если раньше, строя гигантские ГЭС и затапливая деревни, государство хоть как-то пыталось предоставить людям альтернативное жильё, то сейчас ситуация иная. Заморачиваться никто не хочет.
Закон, который работает против тебя
Есть специальная методика расчёта компенсаций. Самое интересное, что никто вас не спрашивает, согласны вы или нет. Юридическую основу для этого подхода заложили ещё перед Олимпиадой, и теперь его успешно применяют. Смысл закона — предоставить вам деньги, которых хватит на строительство аналогичного жилья. Но на практике работает всё не так, как хотелось бы.
Цинизм ситуации достигает апогея, когда местные администрации, зная о будущей стройке за несколько лет, начинают целенаправленно занижать кадастровую стоимость земли в зоне будущего изъятия. Таких случаев — масса.
В интернете уже есть несколько реальных историй.
11 лет в никуда
— Мы уже второй раз теряем жильё. Сначала купили квартиру в Химках, три года платили ипотеку, а потом застройщик (Urban Group) обанкротился. Год судов, митингов, писем Путину... Кое-как выбили часть денег. Купили здесь участок, не зная, что тут будет дорога. 6 лет строили дом. Три года назад объявили о стройке ВСМ — и мы всё заморозили. Дом почти готов, но внутри — пустота.
За дом в 130 квадратов и землю нам предлагают 8 миллионов. На эти деньги сейчас мы сможем купить только участок, и то не факт. 11 лет жизни, сил, здоровья — и всё в ноль.
Оценили вполцены
— У меня дом 280 м², с цокольным этажом, построен на совесть. Кадастровая стоимость — 1,7 млн рублей (почему она такая, я не понимаю). А рыночную оценщики выставили в 9,3 млн. При этом реальная стоимость аналогичных объектов начинается от 25 млн! Они оценили мой дом в три раза дешевле.
А знаете, как они это сделали? Оценочная компания... не стала разбираться. Они просто открыли «Авито». А там... А там риэлторы творят чудеса.
Риэлторская «магия»
Когда по посёлкам пополз слух об изъятии, люди в панике начали продавать дома с огромными скидками. Риэлторы, чтобы их побыстрее продать, придумали хитрость. В объявлениях они выставляют фотографии реальных домов, но смещают их координаты на карте, показывая, что они якобы вне зоны сноса.
Оценщики же, не владея реальной ситуацией на месте, просто смотрят на эти скидочные цены в интернете и выводят «справедливую» стоимость: «Вот, смотрите, такой же дом стоит 10 миллионов». А то, что внутри отделка на 5 миллионов, а на участке дренажная система и въездная группа за полтора — их не волнует.
На основе риэлторских махинаций делают официальную оценку. Вот так из-за массовой распродажи искусственно обрушивается рынок, и ты остаёшься с компенсацией, на которую не купишь даже участка.
Что в сухом остатке?
Механизм изъятия несправедлив по определению. Выходит, что его цель — не обеспечить равные условия для всех, а минимизировать затраты государства и исполнителей. Местные власти оказываются не на стороне людей. Они могут искусственно занижать кадастровую стоимость недвижимости, чтобы потом сэкономить.
Оценочные компании тоже часть этой системы. Их отчёты часто не отражают реальной стоимости недвижимости, а основаны на искажённых данных рынка. Суды верят «экспертам». Оспорить такую оценку крайне сложно, ведь суд встаёт на сторону официальной бумаги с печатью, а не на сторону криков души и вложенных денег.
Люди, чьи дома попадают под снос, в большинстве своём — не противники прогресса. Они понимают: высокоскоростная магистраль нужна миллионам. Они готовы «подвинуться». Но справедливо хотят получить реальную компенсацию, которая позволит им не начинать всё с нуля, не терять годы жизни и вложенные средства.
Поставьте лайк, так Дзен поймёт, что статья интересна, и покажет её большему числу людей. И не забудьте подписаться на Телеграм-канал. Там короткие советы, личный опыт и мои мысли в режиме реального времени.
Для тех, кто только думает о своём доме
Выбирая участок, будьте параноидальны. Делайте не только стандартные запросы (ГПЗУ), но и пытайтесь узнать о любых долгосрочных планах региона. Общайтесь со старожилами, ищите старые генпланы. Копайте глубже слухов. Потому что в один прекрасный день ваш участок может оказаться одним из тех 10 тысяч, которые нужны для грандиозного проекта. А закон, увы, будет на стороне грандиозности.
Чтобы исключить эти риски и досконально проверить свой участок, я выработал метод «трёх кругов». Он отсеивает 99% проблемных участков.
Это пошаговый алгоритм действий: какие именно запросы отправлять, в какие инстанции звонить, на какие карты смотреть и как читать между строк официальных ответов. Этот метод я детально разбираю в материалах, которые доступны моим подписчикам по премиум-подписке.
Стройте. Мечтайте. Но будьте бдительны.