Многих жильцов старых зданий пугает ситуация, когда их дом официально получают статус объекта культурного наследия (ОКН). Рассказываем, что на практике означает тот факт, что дом признали памятником истории или архитектуры, и к чему готовиться собственникам квартир в таких домах.Как дом признают объектом культурного наследия
Инициатива может идти от органов власти, специалистов или граждан: здание попадает в перечень «выявленных объектов» и временно охраняется от любых попыток изменить его облик или внутренние конструкции. За это время проводится государственная историко-культурная экспертиза потенциального памятника, и здесь возможны два варианта: подтверждается культурная ценность объект, что служит основанием для последующих решений.
не подтверждается культурная ценность — объект выводится из-под временной охраны.
Таким образом, в течение года с момента включения в перечень «выявленных» региональный орган охраны должен принять решение: включать объект в Единый госреестр ОКН (ЕГРОКН) или отказать. До этого решения дом остаётся « вновь выявленным» и под временной охраной.
После включения в ЕГРОКН собственнику направляют для утверждения охранное обязательство: документ фиксирует, что именно подлежит сохранению («предмет охраны»), как можно использовать дом, правила доступа, размещение вывесок и т. п. Утверждённое охранное обязательство направляется в Росреестр, и в ЕГРН появляется запись об ограничении (обременении) прав — это становится частью «биографии» объекта и следует за ним при смене собственников.
Если дом признали объектом культурного наследия: что это значит для жильцов-собственников
1. Появляется охранное обязательство. С момента внесения дома в реестр каждому собственнику направляется охранное обязательство. В нём фиксируется предмет охраны: фасады, кровля, лестничные клетки, декоративные элементы. Нарушить их нельзя, а при продаже квартиры обязанность соблюдать их автоматически переходит новому собственнику.
2. Любые работы только по правилам охраны наследия. Ремонт, перепланировка, замена окон, работы на фасадах и инженерных системах выполняются по проектной документации, согласованной с органом охраны. Во многих случаях потребуется государственная историко-культурная экспертиза проектных решений — действует порядок согласно Постановлению № 530. Самовольные работы запрещены. Хотите снести стену, объединить кухню с комнатой или переделать фасад — теперь всё это считается ремонтом и реконструкцией ОКН и требует согласования не только с БТИ, но и с органами по охране ОКН.
Недавно приняты новые правила выполнения текущего ремонта и иных работ по содержанию домов-памятников: для обычного ремонта теперь не нужно согласовывать кипу документов и нанимать подрядчиков с лицензией Минкультуры. Однако соблюдать условия и требования к таким работам всё же придётся, ведь любая оплошность или выход за рамки «содержания» чреваты повреждением объекта.
3. Особый порядок ремонта. Если дом нуждается в капитальном ремонте, например протекает крыша или осыпается штукатурка, просто вызвать ЖЭК или подрядчика уже недостаточно.
Работы проводятся только по проекту реставрации, который разрабатывают компании с лицензией на проектирование от Минкульта. Стоимость таких услуг в несколько раз выше обычного ремонта. При этом государство усилило контроль: собственников обязывают своевременно принимать меры по сохранению памятника, и за промедление тоже могут оштрафовать.
4. Повышенные расходы на содержание. Хотя государство иногда субсидирует сохранение объектов культурного наследия, основное бремя расходов ложится на собственников. Всё, что считается общим имуществом (фасады, кровля, лестницы, парадные), ремонтируется за счёт жильцов как общее имущество МКД. Это касается даже тех элементов, которые охраняются государством.
Как вариант: если ваш дом признали культурным наследием, можно попытаться добиться включения его в одну из федеральных или региональных программ по финансированию сохранения ОКН. Порядок принятия таких решений и алгоритм получения от государства денег на ремонт дома-памятника, мы описывали в статье: Как включить памятник в программу финансирования КГИОП
5. Ограничения на использование помещений. Нельзя просто так перевести квартиру в статус нежилого помещения и открыть в ней склад, офис или мини-гостиницу — это может нарушить статус ОКН. Любое изменение назначения жилого помещения требует дополнительного разрешения и согласований с органом госохраны. А учитывая, что такие изменения требуют оформления входных групп, вывесок и реконструкции, получить такое разрешение будет сложно.
6. Ограничения на внешний облик и размещение вывесок/рекламы. Предмет охраны и охранное обязательство закрепляют, что можно (и нельзя) менять во внешнем облике: это касается витрин, вывесок, рекламы, информационных табличек — всё строго в согласованных пределах. Сюда же относится монтаж кондиционеров, замена оконных блоков и прочих элементов, влияющих на внешний вид дома. Даже цвет краски фасада и декора будет строго регламентирован.
7. Специальный режим территории и возможные охранные зоны вокруг. Для памятников определяются границы территории, а также могут устанавливаться охранные зоны. В них действуют особые правила: запрещено новое строительство, надстройки и иные работы, которые могут повлиять на восприятие исторического здания. Это ограничивает возможности жильцов и соседних собственников, а также влияет на стоимость земли. Эти сведения подлежат внесению и учёту в ЕГРН.
8. Сложности в проведении сделок.Выписка из ЕГРН будет содержать отметку об ограничениях, вытекающих из статуса ОКН и охранного обязательства. Это не запрещает сделки (купля-продажа, ипотека и т. п.), но покупатели настороженно относятся к таким объектам: боятся бюрократии и будущих расходов. Банки могут отказывать в ипотеке или предлагать менее выгодные условия, так как залоговая стоимость таких квартир снижается из-за ограничений.
Статья по теме: Купить или продать дом-памятник: особенности сделок
9. Ответственность за нарушения. За повреждение или несогласованные работы предусмотрены штрафы по ст. 7.13 КоАП РФ: для граждан — от 20 до 200 тысяч рублей, для юрлиц — до 5 миллионов. Кроме того, нарушителя могут обязать восстановить объект в прежнем виде за свой счёт. На практике это оборачивается куда большими расходами, чем согласование проекта или законный ремонт.
Если вкратце: у дома, признанного культурным наследием, возникает «режим особого содержания»: больше согласований и дисциплины, дороже стоимость ремонта и текущего содержания жилья. Но прозрачная процедура — от экспертизы и установления чёткого предмета охраны до внесения ограничений в ЕГРН. Это позволяет жильцам понимать правила игры заранее, оценивать перспективы приобретения такого объекта и планировать эксплуатацию и ремонт без риска нарваться на санкции.
☎ 7 (495) 228-30-08
☎ 7 (812) 425-24-11
