Инвестиционный рынок недвижимости переживает перестройку. Сразу несколько сегментов оказались под давлением. По словам соучредителя Kronung Group Игнатия Найды, наибольшие риски сегодня наблюдаются в массовом жилищном строительстве и торговой недвижимости.
«Первый страдает от высокой стоимости ипотеки и снижения покупательской активности, второй — от слабой динамики потребления и изменения моделей поведения покупателей», — цитирует эксперта ABN.agency.
Неоднозначная ситуация складывается и в гостиничном секторе: уровень загрузки напрямую зависит от туризма и деловых поездок, что делает прогнозирование доходности крайне затруднительным.
В то же время стабильнее чувствуют себя склады и логистические комплексы — спрос поддерживают e-commerce и процессы импортозамещения. Определённый интерес сохраняют и премиальные жилые проекты, которые ориентированы на менее чувствительную к ставкам и инфляции аудиторию.
Смена подходов к инвестициям
По словам Найды, инвесторы пересматривают стратегии:
- требуют большей доходности,
- закладывают более длинные сроки окупаемости,
- стараются снижать зависимость от банковских кредитов.
«Всё чаще сделки идут за счёт собственных средств или с минимальным заёмным плечом. В структуре финансирования растёт доля гибких схем с участием партнёров и арендаторов», — отмечает он.
Наибольший интерес вызывают активы с долгосрочными договорами аренды, которые выглядят надёжнее рискованных проектов на старте.
Для оживления инвестиционной активности в ближайшие 6–12 месяцев эксперты называют несколько мер: субсидирование проектного финансирования, налоговые льготы для новых объектов, упрощение разрешительных процедур и целевые программы стимулирования спроса в приоритетных сегментах.
«Важно, чтобы эти меры не повторяли ошибок прошлых лет, когда льготная ипотека разгоняла цены, но не улучшала доступность жилья», — подчеркивает Найда.
Ожидания рынка
Согласно прогнозу основателя компании «Свобода в квадрате» Фёдора Степанова, инвестиции в недвижимость по итогам года могут упасть на 35–40% к уровню прошлого года.
«Причина в том, что длительный период высокой ключевой ставки ЦБ сделал деньги в банках беспрецедентно дорогими», — говорит он.
По его мнению, наиболее уязвимым остаётся эконом-сегмент, зависящий от ипотеки. Одновременно снижается интерес и к складам: бурный рост e-commerce замедлился, на рынке появляются вакантные площади, и готовность инвесторов покупать склады становится ниже.