У профессиональных инвесторов есть правило: купленное коммерческое помещение для дальнейшей сдачи в аренду должно окупить себя в среднем в течение 10 лет. Возможно ли сократить этот срок? Руководитель отдела коммерческой недвижимости Vysotsky Estate Александр Саливон делится своим невероятным кейсом, доказывающим, что это возможно.
Где я ищу коммерческие помещения для покупки?
Это ЦИАН, «Авито» и прочие площадки. Далее — застройщики и различные аукционы. В моём случае объект был найден на Инвестиционном портале города Москвы — https://investmoscow.ru.
Объектов — сотни, тысячи штук. Как обратить внимание на тот самый?
Важной для меня была конкретная форма проведения аукциона. Она называется «публичное предложение». Это означает, что цена может опустится до 50 % от стартовой. То есть аукцион начинается с 10 660 000 рублей, а купить объект можно за 5 330 000 рублей. Выгодно, правда? Минус в том, что так думаю не я один, и, следовательно, на такие объекты подаёт заявки большое количество участников.
Определяемся с целью
Покупаем объект для аренды или продажи? Я сразу понимал, что это будет продажа. Но здесь есть два пути: первый — просто дёшево купить и без каких-либо улучшений спекулятивно дороже продать; второй — придать ценность объекту, из-за которой будущий покупатель готов будет заплатить больше, чем заплатил я. Я решил двигаться по второму пути. Далее требуется ответить себе на вопрос: за счёт чего помещение в будущем будет дороже, какую ценность я привнесу? Ответ — ГАБ, то есть сдать в аренду предпринимателю или организации. Тем самым будущий покупатель будет смотреть на это не как на пустую коробку, а уже как на готовый арендный бизнес.
Кому и за сколько я могу сдать это помещение?
На этом этапе вылезает много вопросов по локации, расположению, планировке, техническим характеристикам объекта и т. д., поскольку у каждого арендатора свои требования. Согласно этим условиям выдвигаем гипотезу, кто может быть нашим арендатором. Чтобы сузить перечень, начинаем смотреть, кто уже есть в локации. Это можно сделать по «Яндекс картам», перебирая запросы «продукты», «аптека», «алкогольные магазины», WB, «салоны красоты» и пр.
Добавляем к этому информацию о том, каким организациям и в каких местах нужно помещение. После того как отсеяли часть арендаторов, начинаем писать и звонить тем, кому потенциально объект с такими характеристиками может подойди с учётом уже понятной торговой инфраструктуры и необходимости для арендатора.
Если вы ориентируетесь на арендаторов, у которых есть табачная или алкогольная продукция, то не поленитесь вживую пройти и посмотреть, где находится вход в организации, рядом с которыми нельзя вести такую торговлю. Это могут быть школы, детские сады, детские развивающие кружки, медицинские организации и т. д.
В моем случае таким арендатором оказался индивидуальный предприниматель, который был готов открыть пункт выдачи заказов Ozon.
Проведя переговоры, установили следующее:
- арендная плата — 150 000 рублей в месяц;
- обеспечительный платёж — 150 000 рублей;
- арендные каникулы — 2 месяца;
- оплата всех коммунальных и эксплуатационных расходов — за счёт арендатора;
- срок договора — 11 месяцев.
За сколько имеет смысл покупать такое помещение?
Анализируем цены объектов в локации по публичным НЕПРОДАННЫМ объявлениям на рекламных площадках. Далее — по реальным сделкам.
В моём случае примерный диапазон цен на пустые аналогичные помещения был от 100 до 130 тыс. рублей за м². На аукционе я уже понимал, что на 50 % от стартовой цены рассчитывать не стоит, и поставил ориентир 10–13 млн рублей.
Для многих инвесторов цена покупки объекта равна примерно 10 годам окупаемости. Я понимал, что для меня это цена продажи и купить нужно дешевле, чтобы после уплаты налогов ещё осталась дельта прибыли.
Считаем: 150 тыс. рублей за аренду × 120 месяцев. Получаем цену продажи — 18 млн рублей. Отнимаем 6 % (на налог УСН) и прочие расходы. Получаем (грубо) 16,5–17 млн рублей. При цене покупки от 10 до 13 млн рублей после продажи может остаться от 3,5 до 7 млн рублей прибыли. Вывод — участвуем в аукционе!
Результат аукциона
В начале я сказал, что форма аукциона — «публичное предложение», то есть на понижение цены.
Первые два часа примерно так и шло: цена с 10 660 000 рублей плавно опускалась, но потом, когда цена стала выгодной для всех, включились участники и «перевернули» аукцион на повышение. Причём спрос был настолько большой, что цена выросла до 12 792 000 рублей. Это последнее предложение было моим. Ура. Победа!
Запуск объекта
Так как у меня были согласованы условия с арендатором, мы заранее подготовили договор аренды и подписали его в тот же день, как я получил помещение от Департамента городского имущества. Ни дня простоя! Ну что, квартирные инвесторы, слабо так же?
Но так бывает не всегда. Чтобы арендатор мог начать делать ремонт, помещение должно иметь электричество, воду и канализацию. К счастью, у меня всё это было. Моими задачами стали оперативное заключение договора с управляющей компанией, проведение поверки счётчиков воды и подготовка документов на электричество. Спустя месяц арендатор открыл свои двери для первых клиентов. В этот момент помещение реально приобрело ценность для будущих покупателей.
Когда продавать?
С точки зрения достижения максимальной годовой доходности в процентах продавать нужно было сразу. Но после этого всегда возникает вопрос: что купить дальше? Так как на рынке дефицит качественных помещений и вдобавок к этому арендатор ежемесячно платит аренду, я принял решение подождать.
Ещё до момента покупки арендатор заранее меня предупредил, а я согласился с тем, что часть площади он пересдаст в субаренду, поскольку 102,5 м² для него — избыточная площадь. Спустя несколько месяцев я убедился в том, что вся площадь занята и риски съезда арендатора минимальны. Он оптимизировал свои расходы по аренде субарендаторами — прачечной и магазином автозапчастей. Вывод: объект стабильно работает и можно дождаться индексации аренды, после чего вернуться к изначальной цели — к продаже.
Может, уже пора продать?
Спустя 9–10 месяцев арендатор попросил переподписать договор на новый срок. В договоре у нас была предусмотрена индексация, и мы договорились о новой ставке в 165 тыс. рублей, при этом договор заключили уже на три года. Что это значило для меня? При 10-летней окупаемости объект можно продать примерно за 19,8 млн рублей, а это на 1,8 млн больше первоначального плана.
После переподписания договора по новой ставке я выждал примерно месяц и выставил объект в продажу. Цикл продажи занял чуть меньше месяца. Финальная цена — 19,2 млн рублей и ровно год владения объектом.
Посчитаем?
Покупка — 12 792 000 рублей.
Аренда — 150 000 руб./мес. сроком на 10 месяцев.
Арендные каникулы — 2 месяца.
150 тыс × 8 = 1 200 000 рублей.
Аренда — 165 000 руб./мес. сроком на 2 месяца: 330 000 рублей.
Общая аренда — 1 530 000 рублей.
Продажа — 19 200 000 рублей.
Налог с продажи (УСН 6 %) — 1 152 000 рублей.
Налог с аренды (УСН 6 %) — 91 800 рублей.
Прочие расходы во время владения — 50 000 рублей.
Для упрощения расчётов посчитаем прибыль по формуле «прибыль = (цена продажи + аренда за год – цена покупки – налоги и прочие расходы) / цена покупки».
Прибыль за год — 6 644 200 рублей, или 51,9 % годовых.
Понравилась статья? Ставьте лайк!
Подписывайтся на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
