У инвесторов, решивших приобрести недвижимость, часто возникает вопрос: куда вложить деньги, чтобы и пассивный доход был хорошим и в случае необходимости можно было бы быстро и выгодно перепродать.
В предыдущей своей статье, я подробно изложил ход своих мыслей по выбору недвижимости для этих целей (ознакомиться можно по ссылке 👇):
В этой же статье рассмотрим лучшие (по моему мнению) комплексы для инвестиций:
Начнём обзор с 5 ⭐️ ГК Sun-Garden Hotel & SPA под управлением Cosmos Hotel group.
Давайте обратимся к цифрам 👇:
✔️ Стоимость номеров
✔️ Прогноз доходности
✔️ Условия приобретения
Итак, минимальный по стоимости лот можно приобрести за 13,25 млн ₽. (Эта цена включает так же ремонт, мебель, технику и текстиль).
Какой прогноз доходности инвестора нарисовали для нас маркетологи Застройщика? Давайте посмотрим 👇:
Почти 2,1 млн ₽ в год чистого дохода... 🧐 Реальные ли это цифры? Их достаточно легко проверить:
✔️ Средняя цена стоимости номера в октябре (по мнению Застройщика) составит 14 000 ₽.
✔️ Средняя цена размещения в 5-ти звездочных отелях Анапы в октябре составляет 22 000 ₽ (с опцией оллинклюзив) и 18 000 ₽ (без питания) ( слайд справа).
❗️ Но, средняя индексация стоимости проживания составляет 7% в год. А значит, при условии, что отель начнёт свою работу в 2027 году - стоимость проживания в сутки (в 2027 году) будет порядка 20 600 ₽ (без питания). А это значит, что маркетологи немного постеснялись и занизили предполагаемую доходность на 30%.
Теперь у нас есть все цифры, чтобы просчитать предполагаемую рентабельность:
✔️ Пессиместичный прогноз:
2 086 000 (чистый годовой доход) / 13 250 000 (стоимость инвестиций) × 100 = 15,7% годовых;
✔️ Оптимистичный прогноз:
2 711 000 / 13 250 000 × 100 = 20,4% годовых;
✔️ Реалистичный прогноз: будет где-то посередине (~ 18,05% годовых).
❗️Однако, такая рентабельность будет, если приобрести этот номер за 100% оплату... Но, зачем это делать, если Застройщик предлагает удобную рассрочку, воспользовавшись которой можно существенно сократить свои затраты на покупку 👇:
✔️ 👆 Первоначальный взнос = всего 3,9 млн ₽...
✔️ Второй платёж через 3 месяца. А это значит, что 9,2 млн ₽ могут работать целый квартал на депозите... и принести 358 тр...
✔️ Третий платёж- через год... И значит фактически Ваши затраты на покупку уменьшатся ещё на минимум 574 т.р.
❗️ Поэтому, если рассматривать объективно, то: стоимость затрат на покупку сократится почти на 1 млн ₽. Поэтому и рентабельность вырастит на 2% (по всем прогнозам).
Второй объект в нашем обзоре: 4 ⭐️ ГК Лучи 👇:
Данный комплекс будет находится под управлением 4 известных отельеров (Азимут, Космос, Алеан и Домина). Сейчас Застройщик реализует номера в корпусах, которыми будет управлять Azimut.
Минимальный лот можно приобрести за 14 740 000 ₽ (с ремонтом, мебелью, техникой и текстилем).
Посчитаем рентабельность (по той же схеме, как и с предыдущим вариантом):
✔️ Пессиместичный прогноз: 9% годовых;
✔️ Оптимистичный прогноз: 12% годовых;
✔️ Реалистичный прогноз: ~ 10,5% годовых.
Посмотрим, какие условия рассрочки предлагает Застройщик 👇:
👆 Здесь на выбор предлагается 3 варианта (до декабря 2026 года), и, если провести такую же комбинацию (как была описана выше (с использованием депозитов), то так же экономия составит порядка 1 млн ₽.
Если рассматривать исключительно бюджет до 15 млн ₽, то эти 2 варианта (на мой взгляд) одни из самых лучших на побережье.
Но, для сравнения давайте рассмотрим и варианты чуть дороже 👇:
5 ⭐️ ГК Alean Select Agoi.
В этом блоке так же рассмотрим стоимость, какую доходность прогнозирует Застройщик, и какие условия по рассрочке он предлагает 👇:
На сегодняшний день номера в этом отеле можно приобрести с существенной скидкой (связано с тем, что Банк финансирующий проект поставил Застройщику задачу увеличить накопления на эскроу-счетах).
Какую же доходность прогнозирует Застройщик 👇?
👆 Здесь, нужно учитывать 2 факта:
✔️ Сдача комплекса 1 кв. 2029 года (Алеан, в высшей степени перфекционист и хочет, чтобы его отели были идеальными... поэтому и срок строительства именно такой)
✔️ так как сдача номеров в 2029 будет производится не полный календарный год, то логичнее расчёт рентабельности проанализировать по прогнозам 2030 года;
✔️ Пессиместичный прогноз: 16,5% годовых;
✔️ Оптимистичный прогноз: 21,4% годовых;
✔️ Реалистичный прогноз: ~ 18,95% годовых.
Посмотрим, какие условия рассрочки предлагает нам Застройщик:
👆 1) Вариант: номер будет стоить 18,37 млн ₽
50% Первоначальный взнос, остаток на 36 месяцев ежемесячно (255 138 ₽).
🧐 Интересно, если внести 50% в качестве первоначального взноса... а оставшиеся 50% разместить на депозите (на 1 месяц)... через месяц получить прибыль, оплатить Ежемесячный платеж и остаток вновь разместить на депозите... Какая выгода получится? 🧐
✔️ Чтобы решить эту 👆 задачу в 80-ые годы... нужно было бы долго сидеть со счётами, записывать формулы на листок, потратить пол-дня чтобы всё сосчитать и перепроверить 🤦♂️;
✔️ в 2020 нужно было бы зайти в приложение Сбера и методично вбивать данные... Час жизни точно на это бы ушёл...
✔️ Сегодня же, можно просто задать вопрос через приложение DeepSeek (Искусственный Интеллект)... 22 секунды... и ответ готов 😁👇:
Таким образом, если приобрести номер за 18 370 000 ₽, внести 50% на эскроу - счёт и 36 месяцев выплачивать ежемесячные платежи, при этом постоянно держа денежные средства на депозите, то фактическая стоимость номера сократится на 2 460 000 ₽ (с учётом вычета налогов).
Фактические затраты на этот номер (с учётом прибыли от депозита) составят: 15 910 000 руб.
🧐 Хмм, а какая выгода будет, если приобрести аналогичный номер за 19 529 000 ₽, внести 30% и остаток растянуть на 3 года, производя оплаты лишь раз в год? Давайте посчитаем 👇:
Итого: фактические затраты на данный номер (с учётом прибыли от депозитов) составят 15 500 000 ₽.
А значит и показатель рентабельности будет составлять порядка 20%. ❗️ Но при этом возврат инвестиций от пассивного дохода начнётся с 2029 года.
Четвёртый объект в нашем анализе, это 👇:
5 ⭐️ ГК Николай Первый Hotel & Spa (под управлением Cosmos Hotel group).
Подробно инвестиционную составляющую про этот комплекс (с подробным расчётом доходности) я изложил в этой статье 👇:
Сейчас же пробежимся тезисно:
Прогноз доходности: 3 500 000 млн ₽ в год (чистыми);
Условия рассрочки: Первоначальный взнос 30%, остаток (ежеквартально, либо раз в 6 месяцев до декабря 2027 года)
Минимальная стоимость: 20 331 800 руб.
👆 Используя комбинирование оплаты рассрочки и прибыль от депозита сокращает общие затраты на приобретение на сумму около 2,5 млн ₽.
Итого получаем рентабельность (если бы покупали за 100% оплату):
✔️ Пессиместичный прогноз: 14,3% годовых;
✔️ Оптимистичный прогноз: 18,75% годовых;
✔️ Реалистичный прогноз: ~ 17,1% годовых.
👆 При сокращении затрат (используя депозит и рассрочку) фактическая рентабельность увеличивается по всем прогнозам на 2%.
Итого:
✔️ есть варианты с запуском в 2027, 2028, 2029 годах.
✔️ Условия рассрочки порой невелируют разницу в начальной стоимости.
✔️ Рентабельность у всех разная (зависит от распределения дохода между отельером и собственниками), а так же от конкурентных преимуществ самих объектов.
Готов предоставить любую дополнительную информацию по этим (и другим) объектам по запросу.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. + 7 966 770 36 17