Иметь недвижимость в курортных городах, которую можно сдавать в аренду и получать стабильный пассивный доход - мечта очень большого количества наших соотечественников.
В предыдущих своих статьях я детально изложил, почему для этой цели (пассивный доход) нужно выбирать именно гостиничные номера, а не апартаменты или квартиры. Более подробно с этим вопросом можно ознакомиться по ссылке ниже 👇:
Но, что же выбрать? Ведь отелей в Сочи, Анапе, Архызе, Красной поляне - огромное количество.
Ютуберы с белоснежными улыбками вещают в своих видео обзорах про все комплексы... и каждый из них достоин Вашего внимания: "Мамой клянусь, объект огонь! Лучшее предложение и самая выгодная инвестиция" 🤦♂️
На наивных граждан тоннами выливаются инвест-расчеты с заоблачными цифрами по аренде, удачные кейсы и анонсирование предстоящих Стартов продаж, в которых обязательно нужно поучаствовать....🤦♂️
Тяга к хорошей жизни, это безусловно прекрасно. Представьте, что вы господа, условно будучи начинающими предпринимателями, стараетесь просвещаться в этой теме. Через глаза и уши проходит вся эта успешная мишура, вы заряжены, готовы делать и зарабатывать бабло! Только одно "но". В вашем бизнес арсенале (по теме гостиничное дело) есть только мотивация. И в голове помимо потенциальных миллионов засел один очень важный вопрос:
- А ЧТО ПОКУПАТЬ-ТО БЛ*?
А выбор, честно сказать, не такой уж и большой 🤷♂️.
На сегодняшний день, я например, не знаю ни одного отеля в Сочи и на Красной поляне, который можно купить с рентабельностью от аренды выше 13%...
В Архызе, ещё буквально полгода назад можно было войти в гостиничный бизнес с рентабельностью от аренды от 15% (в готовый объект)... Но за последние 2 месяца наметились тенденции к переменам: стоимость рабочей силы (после начала борьбы с мигрантами), стоимость бетона, стройматериалов и т.д. выросли очень сильно... И, на новых стартах продаж мы увидели совсем уж безрадостные цифры... рентабельность объектов, которые будут сданы через 3 года составляет от 10 до 13% годовых... 🤦♂️
На цифрах это 👆 можно увидеть в следующей статье 👇 (посвящённой недвижимости Красной поляны):
👆 И это новые реалии рынка. Уже очень скоро к таким показателям на старте продаж приблизятся абсолютно все Застройщики.
Но, есть ли Застройщики, которые ещё не пересмотрели свою ценовую политику?
Есть ли объекты, куда можно инвестировать с потенциальной доходностью до 16-20% годовых?
В ходе детального анализа практически всех объектов на побережье я могу выделить лишь один: ГК Николай Первый Hotel & SPA.
Застройщик бьёт себя пяткой в грудь и утверждает, что собственники будут получать не менее 2,8 млн ₽ в год чистого дохода... на 100% мы будем знать это только после того как Отель начнет функционировать, но уже сейчас мы можем проанализировать искренность их слов...
Для этого нам нужно знать несколько вводных, которые с лёгкостью можно найти в Интернете:
1) Показатели средней загрузки Отелей 5 звезд в зимний и летний периоды в Анапе;
2) Средняя стоимость размещения в Отелях данной категории зимой и летом;
3) Какие будут расходы.
На данный момент, в Анапе функционирует всего 6 пятизвездочных отелей (пять из них работают по системе Всё Включено, поэтому будем сравнивать с отелем Fюnf Luxary Resort & SPA (так как он работает без опции Олл-инклюзив) и по инфраструктуре идентичен отелю Николай Первый.
Ознакомиться с ценами на проживание можно на сайте Отеля:
https://miracleon.ru/booking/?room-type=237732?hotel_id=36621
Что же мы видим 👆:
Февраль = 16 450 ₽
Март = 22 500 ₽
Апрель = 23 200 ₽
Ноябрь = 23 200 ₽
Декабрь = 27 100 ₽
Январь = 28 200 ₽.
Средняя загрузка в низкий сезон составляет 48%.
Средняя цена размещения в низкий сезон = 23 441 ₽ (сутки).
Значит валовый доход отеля в низкий сезон составит: 106 (дней загрузки) × 23 440 ₽ (средняя ставка размещения) = 2 484 640 ₽
Май = 28 100 ₽
Июнь = 28 100 ₽
Июль = 37 200 ₽
Август = 37 700 ₽
Сентябрь = 31 200 ₽
Октябрь = 23 200 ₽
Средняя загрузка в высокий сезон составляет 82%.
Средняя цена размещения в высокий сезон = 30 920 ₽ (сутки).
Значит валовый доход отеля в высокий сезон составит: 150 (дней загрузки) × 30 920 ₽ (средняя ставка размещения) = 4 638 000 ₽.
Итого валовый доход с номера в год равняется: 7 122 640 ₽.
👆 и это расчёт сделан на сегодняшний день, если бронировать проживание за несколько месяцев вперед (без учета прогрессивного ценообразования, без учёта ежегодной индексации цен связанной с инфляцией)...
👆 просто будем неисправимыми оптимистами и предположим, что Набиуллина остановит инфляцию 🤣 (написал и самому смешно 😂)
После вычета расходной части (налоги, страхование, фонд капитального ремонта, коммунальные платежи и услуги Управляющей компании/Отельера) чистыми на руки остается 3,5 млн ₽.
👆 и это, минимальный арендный доход с номера с не самыми лучшими видовыми характеристиками.
Поэтому, здесь мы видим, что Застройщик оказался достаточно скромным... и занизил потенциальную доходную часть на 25%.
Значит, если покупать минимальный по стоимости номер в этом отеле, то рентабельность составит:
3,5 млн (минимальный годовой доход) / 18,6 млн ₽ × 100 = 18,8% годовых.... А если учесть, что сразу все деньги на эскроу вносить не надо (только 50%)... то банковский депозит сократит фактическую стоимость покупки ещё на 2 млн ₽... и тогда рентабельность (от аренды) будет уже 21%.
❗️❗️❗️П.С. это адресная статья, подготовленная для определённых людей (крупных инвесторов)... Размещаю её на открытой площадке для того, чтобы и другие инвесторы увидели алгоритм расчетов и смогли тоже принять правильное решение. Поэтому, если Вы с чем то не согласны - сначала возьмите в руки калькулятор и проверьте правильность моих расчетов.
❗️❗️❗️ П.С. информация для хейтеров и всепропальщиков, которые начнут строчить в комментариях:
- "В Анапе мазут!"
- "Что делать в Анапе с октября по июнь?" 👇
👆 Из 6 пятизвездочных отелей Анапы... в трех уже нет мест для проживания с 8 по 9 марта 🤷🏻♂️
👆 На майские праздники раскупленные практически все билеты на поезда из Москвы в Анапу 🤷🏻♂️
*Информация, изложенная в статье не является рекламой и публичной афертой. Статья - это возможный финансовый анализ. Все расчёты сделаны исходя из логических размышлений.
Надеюсь, данная статья поможет сделать Вам правильный выбор 🤝.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17