Каждый третий владелец квартиры в России переплачивает налог при продаже — просто потому, что не знает о законных лазейках. Представьте: десятки или даже сотни тысяч рублей вы могли бы оставить себе, но по незнанию отдали государству. Рассказываю, как этого избежать.
Способ №1. Подождать 3 или 5 лет, и налог обнулится
Срок владения — ключевой фактор. Если квартира была в собственности достаточно долго, налог платить не нужно.
Три года — если недвижимость получена:
- по наследству;
- по договору дарения от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- это ваше единственное жильё.
Пять лет — во всех остальных случаях.
🔍 Пример: получили квартиру в наследство в июне 2020 года — продаёте в июле 2023. Прошло больше трёх лет — налог платить не нужно.
🚫 Антипример: купили квартиру в июле 2021 — продаёте в 2024. Не прошло 5 лет — налоговая попросит 13% с разницы между покупкой и продажей.
Способ №2. Семья с детьми? У вас особые права
С 2022 года действует важная льгота для семей с детьми:
Если у вас двое или больше детей, вы можете продать квартиру раньше срока и не платить налог, если:
🔑 Соблюдены все условия:
- Новое жильё куплено до 30 апреля следующего года.
- Его площадь больше и кадастровая стоимость выше предыдущего жилья.
- В семье — 2+ детей до 18 лет (или до 24, если учится очно).
- Продаваемое жильё — не дороже 50 млн ₽.
- На момент продажи — нет другой недвижимости, превышающей новое жильё по площади.
💬 Пример: продали квартиру в октябре 2023, купили новую в марте 2024 — она больше и дороже. Детей двое. Всё чисто — налога не будет.
🚫 Антипример: купили дешевле, или позже 30 апреля, или не купили вовсе — льгота сгорает.
Способ №3. Продажа без прибыли — налог с нуля
Если вы продаёте квартиру по той же цене, что и покупали (или дешевле) — налог с прибыли не взимается.
Но важно соблюсти условия:
- У вас есть документы, подтверждающие покупную цену.
- Цена продажи не ниже 70% от кадастровой.
🔍 Пример: купили за 6 млн ₽, продаёте за те же 6 млн ₽. Документы в порядке — налог = 0 ₽.
🚫 Антипример: продали за 6 млн ₽, но кадастровая стоимость = 10 млн ₽. 70% = 7 млн ₽. Налоговая посчитает, что вы получили 7 млн ₽, и заставит заплатить 13% с этой суммы — даже если реально получили меньше.
Способ №4. Продаёте квартиру до 1 млн ₽? Вы свободны
Существует ещё один вычет — на 1 000 000 ₽. Если продажа квартиры (или её доли) не превышает этой суммы — налог платить не придётся.
Подходит, если:
- Вы не можете доказать, сколько заплатили за квартиру.
- Продаёте недорогую долю.
🔍 Пример: продаёте долю в квартире за 950 000 ₽. Применяете вычет — налог = 0 ₽.
🚫 Антипример: продали за 950 000 ₽, но кадастровая стоимость = 1 400 000 ₽. 70% = 980 000 ₽. Налоговая считает, что вы заработали 980 000 ₽, вычет — 1 млн, всё равно налог = 0 ₽. Но если кадастровая была бы выше — могли попасть на налог.
Способ №5. Подарить — и не платить ни копейки
Подарить квартиру можно без налогов — но только близким родственникам:
- супругу/супруге;
- родителям;
- детям;
- братьям и сёстрам;
- дедушке, бабушке;
- внукам.
Если вы дарите квартиру им — никто не платит налог.
🔍 Пример: подарили квартиру сыну — налога нет.
🚫 Антипример: подарили племяннику — он обязан заплатить 13% от кадастровой стоимости. Обходной путь — передать через родителей (мама → брат = оба законные родственники).
Самое обидное — потерять деньги не из-за обмана, а по незнанию. Теперь у вас есть пять способов, как законно избежать налога с продажи квартиры.
А вы уже пользовались каким-либо из этих методов? Или, может, знаете другие легальные лазейки? Поделитесь в комментариях — это может помочь другим!
Если хотите видеть больше полезных и актуальных разборов — подпишитесь на канал.