Поиск квартиры для покупки почти никогда не бывает простым. Иногда кажется, что ничего не подходит под бюджет и запрос, но чаще есть несколько вариантов, из которых сложно выбрать: то срок сдачи слишком долгий, то цена завышена. Но, пожалуй, самая большая опасность – купить объект, который «влезает» в бюджет, но на самом деле не подходит под запрос и стратегию. И здесь помочь может только профессиональный брокер, который знает, хорошо ли будет сдаваться квартира в этой локации, есть здесь точки роста, чтобы, например, через пять лет продать на вторичном рынке с хорошей выгодой, есть ли риски по застройщику, да и вообще, насколько ликвиден этот проект и соответствует ли цена характеристикам объекта.
Один из самых частых и логичных запросов, с которым приходят к нам в подбор – это купить квартиру до 15 млн ₽ в семейную ипотеку внутри МКАД с минимальным первоначальным взносом, чтобы аренда перекрывала ипотеку. Плюс важно, чтобы ключи были уже близко, чтобы как можно меньше нести ипотечное бремя. Давайте смотреть, что у нас получилось на этот раз.
Дело в том, что помимо этих требований, у клиента был конкретный запрос и ограничение по бюджету. Нужна была именно евро-2, а не, например, студия бизнес-класса в том же бюджете со схожим арендным потенциалом. При этом на руках было всего 3-3,5 млн ₽: «всего» – потому что обычно банки требуют первоначальный взнос строго 30%, а при бюджете в 15–15,5 млн это превращался в уже неподъемные 4,5–5 млн на старте. Для семьи это было слишком тяжело, и самостоятельные поиски заходили в тупик.
Мы разобрали ситуацию, проработали стратегию и решили смотреть проекты внутри МКАД с передачей ключей не позднее 2027 года. В нашу первоначальную подборку на середину августа 2025 года вошли Матвеевский парк и Мичуринский парк от ПИК (это квартиры с отделкой), ЖК SET, Uno Соколиная гора и Moments. Все варианты достойные, но всегда нужно сравнивать условия по разным проектам на конкретный момент, потому это сильно меняет картину: появляются или исчезают скидки или другие «плюшки». Но здесь главная проблема была в том, что уменьшить первоначальный взнос или подобрать квартиру в нашем бюджете даже с учетом наших добрых отношений с застройщиками не получалось.
Но у нас есть секретный прием – партнерский канал со Сбербанком. Главный бонус – как раз возможность уменьшить первоначальный взнос. Мы изучили проекты, для которых действует эта опция, и выбрали тот, который лучше других подходит под наш запрос по срокам, цене, формату и точкам роста – ЖК Level Селигерская класса комфорт+. Застройщик известный и к качеству строительства вопросов обычно не возникает.
Проект строится между станциями метро «Селигерская» и «Верхние Лихоборы». Вся эта локация сейчас активно развивается: из серой промки это место скоро превратится в удобный и современный микрорайон с хорошей инфраструктурой. Именно так выглядят настоящие точки роста: там, где сейчас не очень приятно, но понятны сроки трансформации.
Мы выбрали хорошую евро-двушку на видовом 25 этаже, площадью чуть более 40 кв. м и ключами в начале 2027 года. Квартира сдается без ремонта, но нашего клиента это не пугает: можно сделать современное и стильное решение под аренду, которое будет выделять квартиру в общей массе объявлений.
Снижение первоначального взноса до 20% сильно улучшало экономику сделки: клиенту достаточно было вложить даже менее 3 млн собственных средств, а остальное покрыла семейная ипотека. Более того, нам удалось зафиксировать цену с дисконтом, итоговая стоимость квартиры составила 14,598 млн ₽. Безусловно, нужно также учитывать, что отделка и меблировка потребует еще порядка 4 млн ₽ и шести месяцев работ.
С финансовой точки зрения сделка выглядит убедительно. Сейчас аналогичные квартиры в районе метро «Селигерская» и «Верхние Лихоборы» сдаются по 75-100 тыс. ₽ в месяц в зависимости от характеристик и подготовки. С развитием локации и вводом новых ЖК с современной инфраструктурой ставка будет расти. Консервативно мы оцениваем, что аренда конкретной этой квартиры будет приносить около 90 тыс. ₽ в месяц, что с запасом перекрывает платеж по семейной ипотеке (в районе 70 тыс.).
Если говорить про потенциал роста стоимости квартиры, то мы ждем на ключах 18–18,5 млн ₽. И цены уже растут: аналогичная квартира уже стоит более 17 млн ₽, и даже с учетом возможной небольшой скидки от застройщика прирост всего за месяц составил более 2 млн ₽. На главное даже не это.
Фактически мы помогли решить его главную проблему — невозможность войти в сделку с минимальным ПВ. Там, где банки требовали 30%, мы добились 20% и сэкономили клиенту более 1,5 млн рублей на старте. Именно эта разница сделала покупку реальной и позволила семье приобрести качественный актив без перегрузки бюджета. Хотите узнать, какие объекты в Москве интересны для покупки сейчас? Просто нажмите на кнопку ниже и получите бесплатную подборку от Smarent.