Покупка квартиры в новостройке — это всегда игра с будущим. Вы вкладываете огромные деньги не в готовый продукт, а в обещание. И хотя введение эскроу-счетов значительно снизило риск полной потери денег, оно не застраховало дольщиков от других серьезных проблем: долгостроя, низкого качества строительства и юридических уловок в договорах. Статистика Министерства строительства РФ показывает, что, несмотря на все меры, проблема «проблемных объектов» все еще актуальна для многих регионов, включая столичный.
Главный закон, защищающий права дольщика, — это Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он обязывает застройщика раскрывать всю информацию о себе и объекте. Но умение читать эту информацию между строк — это целое искусство.
Пример: Молодая пара, вдохновленная рекламой нового ЖК, подписала договор долевого участия (ДДУ), не вчитываясь в детали. Их внимание было приковано к пункту о сроке сдачи дома. Однако в договоре мелким шрифтом был пункт, позволяющий застройщику в одностороннем порядке перенести срок передачи ключей еще на 6 месяцев без применения штрафных санкций. В итоге, вместо новоселья им пришлось еще полгода платить за съемное жилье и ипотеку, не имея возможности предъявить застройщику претензии, так как формально он действовал в рамках подписанного ими же договора.
Проверка застройщика должна быть комплексной. Помимо изучения сайта наш.дом.рф, где публикуется вся проектная документация, необходимо проверить финансовое состояние компании через открытые источники, посмотреть ее кредитную историю и наличие судебных дел. Большое количество исков от подрядчиков или дольщиков — тревожный сигнал.
Не менее важен этап приемки квартиры. Согласно 214-ФЗ, дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи до устранения застройщиком всех существенных недостатков. Но на практике менеджеры часто оказывают психологическое давление, торопят, уверяя, что «это мелочи».
Еще один пример: Артем принимал квартиру один. Окна показались ему исправными, стены — ровными. Он подписал акт. Зимой выяснилось, что из окон сильно дует из-за неправильной установки, а система вентиляции работает в обратную сторону. Застройщик, ссылаясь на подписанный акт, отказался устранять дефекты бесплатно. Последующая независимая экспертиза оценила стоимость исправления в несколько сотен тысяч рублей.
Очевидно, что для качественной оценки всех рисков нужны компетенции юриста и строителя. Именно такой комплексный подход предлагают специализированные компании. «LUC GROUP» осуществляет полное сопровождение сделок с новостройками. Их юристы проводят доскональный аудит застройщика и его документации, анализируют каждый пункт ДДУ на соответствие 214-ФЗ и выявляют все скрытые риски и уловки. Кроме того, «LUC GROUP» предоставляет услугу профессиональной приемки квартиры. На объект выезжает технический специалист с необходимым оборудованием (тепловизором, лазерным уровнем), который проверяет все — от качества стяжки до работы каждой розетки. Все дефекты фиксируются в акте, который застройщик уже не сможет проигнорировать. Такое экспертное плечо — это ваша гарантия того, что вы не просто купите «квадратные метры», а получите качественное и юридически чистое жилье без неприятных сюрпризов.