Помимо собственного дома и участка, каждый житель коттеджного поселка эксплуатирует так называемое имущество общего пользования и принимает участие в общих расходах на него. Что входит в общее имущество, кто им распоряжается и как организуется его содержание, разбирался Новострой-М.
Что входит в понятие «общее имущество»
Кому принадлежит общее имущество
Кто отвечает за содержание общего имущества коттеджного поселка
Почему важно выяснить статус общего имущества до покупки
Что входит в понятие «общее имущество»
Общее имущество в коттеджном поселке – это земля, постройки и иные объекты, которыми могут пользоваться все жители, и которые не закреплены в качестве собственности за кем-то одним. То есть они принадлежат одновременно всем и никому в частности. Собственники жилья в коттеджном поселке несут ответственность за сохранность такого имущества и оплачивают его содержание, даже если в силу тех или иных причин им не приходится его эксплуатировать.
По аналогии с многоквартирным домом, где собственники делят между собой подъезды, лифты, крыши и подвалы, в состав общего имущества коттеджного поселка входит:
- земля общего пользования (дороги, пешеходные дорожки, зеленые зоны, парки, обочины, въездные группы, детские и спортивные площадки);
- инфраструктура и инженерные коммуникации (линии электропередач, трансформаторы, водопроводы, канализация, отопительные системы, газопроводы (если не переданы на баланс ресурсоснабжающим организациям);
- охранные посты, шлагбаумы, камеры видеонаблюдения, пункты пропуска;
- административные и технические здания, включая офис управляющей компании, котельные, насосные станции и т.д.;
- освещение территории и элементы благоустройства (скамейки, урны, заборы и т.п.).
Кому принадлежит общее имущество
Не существует отдельного закона, который бы четко определял понятие «коттеджный поселок» и строго регулировал отношения между владельцами жилья. Однако есть действующие поправки в Гражданский кодекс РФ, вступившие в силу 1 октября 2023 года. Именно они проясняют многие моменты, в том числе, вопрос права собственности на общее имущество в коттеджном поселке.
На этапе строительства и заселения все имущество, включая землю в коттеджном поселке, принадлежит девелоперу и считается его собственностью. Застройщик может временно управлять поселком через аффилированную компанию и передавать имущество постепенно.
После сдачи всех объектов в эксплуатацию они могут стать собственностью управляющей компании (УК). Если УК создана самим застройщиком, земля и объекты общего пользования могут быть записаны на нее. В этом случае жители платят за пользование общим имуществом, но напрямую не влияют на управление им.
Если дома в коттеджном поселке изначально строятся по договору долевого участия (ДДУ), то их права надежно защищает 214-ФЗ. Соответственно, по аналогии с многоквартирными домами, размер доли общего имущества, приходящейся на каждого собственника, определяется соразмерно площади жилых помещений, принадлежащих ему. В этом случае владельцы домов могут самостоятельно принимать решения, кто и как будет управлять их общим имуществом и землями. Зачастую это определяется на общем собрании собственников путем голосования.
Еще один вариант владения общим имуществом в коттеджном поселке – когда оно принадлежит товариществу собственников недвижимости (ТСН). Все собственники участков и домов становятся членами ТСН, и имущество регистрируется на него. Решения о содержании общего имущества коттеджного поселка принимаются коллективно.
В редких случаях дороги и инфраструктура коттеджного поселка передается в муниципальную собственность, на баланс города или поселения.
Кто отвечает за содержание общего имущества коттеджного поселка
Независимо от формы собственности, расходы на содержание общего имущества в коттеджном поселке ложатся на плечи его жителей.
Основные расходы включают в себя:
- уборку территории (зимой – снег, летом – мусор и трава);
- освещение дорог и общественных зон;
- ремонт и обслуживание коммуникаций;
- обслуживание пунктов охраны, видеонаблюдения, шлагбаумов;
- расходы на работу управляющей компании.
Финансирование содержания осуществляется через ежемесячные платежи собственников. Сумма зависит от многих факторов: площади участка, типа дома, уровня инфраструктуры и т.п. В поселках с высоким уровнем сервиса взносы могут превышать 10–20 тыс. руб. в месяц, в поселках эконом-класса могут быть существенно ниже. Но в любом случае, собственники должны понимать, за что платят – то есть все затраты должны быть «прозрачными».
Почему важно выяснить статус общего имущества до покупки
Чтобы избежать многих неприятных моментов, перед тем как покупать участок или дом, стоит уточнить:
- зарегистрировано ли общее имущество в коттеджном поселке официально;
- кто управляет поселком и каков механизм смены УК;
- можно ли передать имущество на баланс ТСН;
- предусмотрена ли передача инженерных сетей муниципалитету.
Если эти вопросы не урегулированы, есть риск попасть в зависимость от застройщика или управляющей компании, на которую невозможно повлиять.
Проблемы, которые могут возникнуть:
- если имущество не передано жителям, то управляющая компания может завышать тарифы и не отчитываться перед собственниками. Сменить УК получится только в судебном порядке;
- если у жителей нет прав на дороги и коммуникации, то будут сложности с подключением новых домов, также возникают проблемы при продаже участков;
- если ТСН не создано или не функционирует, то все решения относительно общего имущества принимает узкая группа лиц и не учитывает мнения большинства жителей.
Имущество общего пользования – неотъемлемая часть любого коттеджного поселка, которая влияет на комфорт и безопасность жизни владельцев домов. Чтобы качественно управлять им и иметь возможность грамотно распределять расходы на его содержание, важно понимать, что входит в общее имущество и кто им владеет.
Читайте также:
За город — всей семьей: рассказываем, как купить дом или участок на материнский капитал
Большая разница: чем коттедж отличается от частного загородного дома
Автор: Евгения Рекшан
