В коттеджном поселке можно купить не только уже построенный дом, но и земельный участок под строительство. При покупке участка следует обратить внимание — с подрядом он или без него. Потому что у каждого из этих вариантов есть и плюсы, и минусы.
Участок с подрядом и без подряда
Земельный участок с подрядом (УСП) — это участок без построек, для которого разработан проект дома и уже есть застройщик или подрядчик, который будет строить этот дом. При выборе такого участка покупатель соглашается на предложенные условия строительства дома.
Участок без подряда (УБП) — это тоже пустой земельный участок, но на нем можно построить что угодно, у него нет подрядчика и разработанного проекта дома. Главное — будущая постройка должна соответствовать строительным нормативам.
Участки с подрядом — где искать и что строить
Участки с подрядом обычно продаются в коттеджных поселках — своего рода загородных малоэтажных жилых комплексах, которыми занимается один застройщик. Дома в таком комплексе возводит либо сам застройщик, либо подрядчик.
Создатели коттеджных поселков, как правило, придерживаются единой стилистики домов и участков, но в некоторых случаях проект дома можно переделать — правда, несущественно. Порой с застройщиками можно договориться об изменении разводки электрики или даже планировки (если дело не касается несущих стен) и цвете фасада, но более глобальные изменения всё же скорее исключение, чем правило.
Что можно построить на участке с подрядом? Это зависит от его юридического статуса, то есть вида использования и категории земель. На каких-то участках разрешено строительство жилых домов, на других — только садовых и дачных построек.
Узнать статус земельного участка можно на геоинформационном портале НСПД — «Национальная система пространственных данных» (с конца 2024 года на эту платформу перенесена Публичная кадастровая карта Росреестра). Для этого нужно ввести адрес или кадастровый номер участка — эти данные можно выяснить у продавца.
При выборе участка с подрядом необходимо убедиться, что застройщик возведет дом без нарушения требований. Если участок находится в зоне индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то на нем можно построить индивидуальный жилой дом не выше 20 метров и не более 3 этажей, рассчитанный на одну семью.
Также жилое строительство возможно на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства и личного подсобного хозяйства, — при условии, что они находятся в границах населенных пунктов.
Как выбрать участок с подрядом
Выбор участка с подрядом зависит, во-первых, от финансовых возможностей покупателя. Также следует обратить внимание на такие тонкости как:
- площадь дома и участка, их функционал;
- транспортная доступность (выезды на автодороги, наличие поблизости остановок или станций общественного транспорта);
- локация и инфраструктура;
- наличие инженерных коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
- комплектация дома (вариант отделки, наличие мебели, теплый контур и пр.);
- дополнительные функции (теплые полы, система рекуперации, артезианская скважина, уличное освещении и пр.);
- срок готовности дома и поселка (при покупке участка на самом старте продаж строительство поселка продлится еще несколько лет — нужно быть готовым жить рядом со стройкой);
- есть ли возможность покупки в ипотеку, постоянной регистрации по месту жительства и пр.
Покупка участка с подрядом
Сделку по покупке участка с подрядом можно оформить двумя способами:
- по договору долевого участия (ДДУ). Такие сделки регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — он же регулирует продажу квартир в многоквартирных строящихся домах. Покупатели перечисляют деньги на эскроу-счет, застройщик строит жилье на средства банка, а деньги от клиентов он получит только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая схема позволяет защитить покупателей от недостроев — или вернуть деньги, если застройщик не справится с обязательствами;
- по договору купли-продажи земельного участка и договору подряда на строительство дома. Договор купли-продажи обычно заключается при покупке жилья у физического лица (например, на вторичном рынке), но в случае с УСП продавцом будет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП). Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.
Отдельно заключается договор подряда на строительство жилого дома. Согласно этому документу, застройщик обязан построить дом и сдать его заказчику, а обязанность заказчика — принять и оплатить работу. Этот договор в Росреестре не регистрируется.
В договоре подряда должны быть прописаны:
- данные сторон договора;
- подробности сделки: одна сторона строит дом, вторая принимает его и оплачивает;
- информация об участке, на котором планируется построен дом;
- сроки строительства и санкции при их нарушении;
- детали проекта (нюанс: проект следует оформить в виде приложения, на которое нужно сослаться в договоре);
- условия оплаты: сумма, на каком этапе, в каком банке и каким способом будет произведена оплата;
- порядок приемки работы;
- гарантии и ответственность застройщика, условия исправления недочетов;
- условия расторжения договора;
- порядок передачи дома покупателю.
Важно: если покупатель оформляет ипотеку по госпрограмме, то сделка будет проходить с применением эскроу-счета, а сам проект должен быть внесен в базу «Строим.дом» (обязательно с марта 2025 года). При оформлении рыночной ипотеки можно обойтись без эскроу.
Участок с подрядом: за и против
При покупке участка с подрядом есть определенные риски (как, впрочем, и при покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме). Вот некоторые из них:
- сложно внести изменения в проект дома — выбор ограничен предложениями подрядчика.
Застройщик может показать покупателю уже построенный по проекту дом-образец, но это не дает гарантии, что новый дом будет не хуже: выставочные образцы, как правило, построены лучше, да и материалы, из которых они возведены, могут уже уйти с рынка.
Плюсов, однако, больше. Во-первых, покупка участка с подрядом обходится выгоднее, чем покупка пустого участка и самостоятельной постройки дома. Кроме того:
- коммуникации к дому на таком участке подводит застройщик, а на участке без подряда этим занимается покупатель, тратя на это много времени и денег;
- не нужно придумывать планировку дома и отделку — это предусмотрено проектом;
- итоговая стоимость сделки известна до начала строительства, в то время как для участка без подряда она растет;
- надежность застройщика. Как правило, подрядчик работает и на других участках поселка, то есть для него важно строить коттеджи добросовестно.
Участок без подряда
Несмотря на положительные стороны участков с подрядом, сейчас на загородном рынке Подмосковья появляется всё больше участков без подряда, это связано с дорогим кредитованием для девелоперов.
На земельном участке без подряда нет построек, а у продавца нет обязательств по их строительству. То есть застройка участка ложится на плечи покупателя — он сам выбирает не только какой дом построить и какого застройщика пригласить, но и время начала стройки. Правда, эксперты отмечают, что если откладывать начало строительства дома, то, скорее всего, участок так и останется пустым.
Или другой вариант: строительство дома может затянуться из-за дорожающих стройматериалов.
Нюанс: при покупке участка без подряда заключается только договор купли-продажи, так как ни о какой обязанности о строительстве дома со стороны продавца речи не идет — продается только земельный участок.
Плюсы и минусы участков без подряда
Однако и у участков без подряда есть ряд плюсов. Среди них:
- низкая цена. Для многих покупателей цена является определяющим фактором при выборе участка. Но стоит помнить, что слишком дешевые земельные участки, скорее всего, имеют какие-нибудь подводные камни: неудобное расположение без коммуникаций или даже юридические нюансы (например, на таком участке вообще запрещено любое строительство). Так что желательно не искать самые дешевые варианты, лучше выбирать участок по рыночной цене у проверенного продавца;
- возможность сэкономить при постройке дома. Но здесь нужен опыт строителя: чтобы найти не только недорогие, но и качественные материалы, а также строить дом своими силами (хотя бы частично). В противном случае дом может оказаться не пригодным для проживания;
- возможность построить уникальный дом. При покупке участка без подряда можно возвести на нем дом мечты — но в таком случае ни о какой экономии речи уже не идет. Услуги проектировщиков и строителей, по-настоящему качественные материалы и прочее — впрочем, дом мечты достоин таких затрат!
А вот и минусы участков без подряда:
- все-таки большинство таких участков не обеспечены коммуникациями. То есть в лучшем случае покупателю придется самому заниматься их проведением, а в худшем — это вообще невозможно;
- кроме того, поселки, в которых продают участки без подряда, сами по себе не особенно комфортны. Дело в том, что в коттеджном поселке решать все вопросы нужно вместе, а если дома строятся в разное время — это часто нереально. Например, для тех, кто уже живет в поселке, нужна асфальтированная дорога, а для тех, кто уже купил участок, но еще не собрался строиться, — нет;
- низкая ликвидность. Участок без подряда — это не для инвесторов. Перепродать такой надел получится только сильно ниже стоимости покупки.
Резюме
У участков с подрядом и без подряда есть свои плюсы и минусы. Первые подойдут тем, кто согласен на дом, который построит застройщик, вторые — тем, кто хочет возвести дом своей мечты, или тем, кто хочет сэкономить на покупке участка (однако у такой экономии могут быть подвохи). В любом случае необходимо тщательно взвесить все «за» и «против» — и выбрать самый подходящий для вас вариант.
Читайте также:
Стройте сами: рынок загородных поселков Подмосковья снова заполнили участки без подряда
Автор: Ирина Симонова