Согласно последним данным аналитиков "Метриум", за минувший год на рынке "старой" Москвы зафиксировано значительное сокращение предложения в строящихся жилых комплексах массового сегмента - на 27%. Эта тенденция привела к смене лидера: теперь по количеству доступных лотов первенствует бизнес-класс, отодвинув комфорт-категорию на второе место. Единственным округом, где экспозиция в таких ЖК не только не снизилась, но и увеличилась, стал Южный административный округ. Совместно с Юго-Восточным округом они теперь возглавляют столичный рейтинг по объему выставляемых квартир.
На сегодняшний день в первичном жилом фонде столицы (без учёта Новой Москвы) представлено к продаже 40,3 тыс. квартир и апартаментов. Это на 6,5% меньше, чем год назад. Основной причиной этого снижения стал именно рынок массового жилья, где объём предложения в строящихся объектах сократился на 27%. Если ранее здесь насчитывалось 18,3 тыс. помещений, то сейчас их количество уменьшилось до 13,4 тыс. В то же время сегменты повышенной комфортности показали положительную динамику: бизнес-класс вырос на 12,7%, премиум - на 3,2%, а элитное жилье - на 19,6%.
Общее уменьшение числа лотов в столичных строящихся проектах полностью обусловлено кризисными процессами в массовом сегменте. Главной причиной сложившейся ситуации стали рекордно низкие темпы запуска новых проектов комфорт-класса, поскольку прежние запасы квартир практически полностью реализованы. За истекший период девелоперы ввели в "старой" Москве всего пять новых ЖК комфорт-категории, причём лишь один из них - в первом полугодии 2025 года. Речь идет о комплексах: "Москворечье" (июль 2024 г.), "Первый Рязанский" (август 2024 г.), "Страна Заречная" (октябрь 2024 г.), "Бестселлер" (декабрь 2024 г.) и "Нарвин" (июнь 2025 г.). Подобная активность является беспрецедентно низкой за всю историю рынка.
"Прекращение программ льготного кредитования и, что особенно существенно, резкое повышение ключевой ставки наиболее болезненно отразились именно на массовом сегменте, - отмечает Ярослав Гутнов, основатель девелоперской компании SIS Development (застройщик ЖК "Первый Рязанский"). - Потенциальным покупателям жилья уровня комфорт труднее всего переориентироваться на рассрочку, несмотря на её преимущества как финансового инструмента. Стандартная ипотека в текущих условиях стала недоступной для многих. В связи с этим большинство застройщиков предпочитают откладывать старт новых проектов до стабилизации денежно-кредитной политики Банка России. Те немногие запуски, которые всё же происходят, по своим характеристикам часто приближаются к категории комфорт+, предлагая более высокое качество продукта, что позволяет привлекать даже часть аудитории из бизнес-сегмента. Формально относясь к массовому жилью из-за расположения в традиционных локациях, такие объекты обладают повышенной ликвидностью, что для них нетипично. Например, в нашем ЖК "Первый Рязанский" планируется создание уникальной для своего класса инфраструктуры: детский сад на 150 мест, школа на 450 учеников, а также торгово-развлекательный центр, МФЦ и гостиница".
Примечательно, что спад предложения в сегменте массовых новостроек за прошедший год затронул практически все округа столицы. Сокращение было отмечено в девяти из десяти административных образований. Наибольшее падение, на 57,9%, зафиксировано в Северо-Западном административном округе. При этом Южный округ оказался единственным, где за тот же период экспозиция, напротив, выросла - на 6,3%. Теперь ЮАО и ЮВАО делят между собой первую строчку по объему предложения в массовых ЖК, имея в наличии по 2,3 тыс. лотов каждый.
"Южный и Юго-Восточный округа в настоящее время находятся на этапе активного развития, во многом благодаря масштабному преобразованию территорий, таких как "Южный порт", и программе реновации бывших промышленных зон, - резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор "Метриум". - Это формирует стабильный спрос на жильё всех категорий, включая экономичную. При этом современные комплексы кардинально превосходят по уровню сервиса и оснащения новостройки прошлых лет. К примеру, в ЖК "Бестселлер" в ЮВАО будущим резидентам будут доступны спортивный, творческий, языковой и детский клубы, а также комьюнити-центр. Ранее подобный набор опций в объектах массового сегмента был невозможен. Фактически, мы наблюдаем не исчезновение класса, а его сложную трансформацию и адаптацию под новые потребительские запросы. Что касается резкого сокращения предложения в СЗАО, то это напрямую связано с утверждённой концепцией кластера "Большой Сити", который включает многие районы округа и предполагает строительство жилья исключительно категорий бизнес и выше".