Есть ли возможность проиндексировать арендную плату «Красному и Белому» («КиБ»)? Вопрос злободневный и затрагивает интересы широкого круга арендодателей. Речь здесь может идти не только о ситуации с таким арендатором как «КиБ», но и в целом о проблеме «сильных» арендаторов, блокирующих проведение индексации.
Позиция арендодателей вполне понятна: договоры длинные, рыночные ставки аренды меняются, цены растут. А арендная плата, установленная сторонами давным-давно (5, 10 лет назад?) категорически стабильна.
Но давайте к делу.
Какие возможны формулировки по индексации
Я встречал два подхода «КиБ» при формулировании условия об индексации:
- Вариант первый. Арендодатель вправе в одностороннем порядке проводить индексацию один раз в год, но оформляться такая индексация должна подписанием дополнительного соглашения. Формулировка может выглядеть так: «Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики ***ской области, но не более 10 процентов. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной договором, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена в любое время действия договора».
- Вариант второй. Одностороннее проведение индексации заблокировано договором. Эта формулировка более новая, введена «КиБ» в свои договоры после того как алкогольный оператор массово столкнулся с желанием арендодателей провести индексацию, в том числе, отстаивая свою позицию в суде. Формулировка может звучать так: «Одностороннее изменение постоянной части арендной платы Договором не предусмотрено и не допускается. Стороны понимают и соглашаются, что отсутствие явно и недвусмысленно выраженного согласия второй Стороны на изменение размера арендной платы трактуется Сторонами как недостижение Сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы».
Позиция «КиБ»
Позиция арендатора довольно простая - блокировать проведение индексации, независимо от формулировок договора. На выходе получаем долгосрочный договор с фиксированной ценой на весь срок. Основания для расторжения или отказа от договора у собственника отсутствуют. Многие арендодатели при таких раскладах посчитали себя, мягко говоря, обведенными вокруг пальца. Все это послужило основанием для многочисленных исков со стороны собственников помещений с требованием понудить арендатора к проведению индексации.
Подход судов
Давайте исходить из того, что изменить арендную плату при второй формулировке (индексация только при наличии согласия арендатора), дело на сегодняшний день гиблое. С точки зрения закона даже отсутствие в договоре права на проведение индексации блокирует арендодателю такую возможность, не говоря уже о прямом запрете.
Остается открытым вопрос - вправе ли арендодатель требовать проведения индексации при первой формулировке, когда речь идет об оформлении индексации путем подписания дополнительного соглашения.
К сожалению, позиции судов по этому вопросу на сегодняшний день расходятся. Единого мнения нет. Верховный суд по этому поводу пока не высказался. В связи с этим основной вопрос звучит так - какой подход судов по вопросам индексации применяется конкретно в вашем регионе?
Как понимаем, варианта два:
- Вам повезло. Суд считает оформление дополнительного соглашения формальным действием и уклонение от его подписания арендатора не препятствует проведению индексации. В этом случае у вас есть все шансы проиндексировать аренду.
- Повезло арендатору. Суд трактует подписание соглашения как обязательное условие для проведения индексации. Увы и ах! Придется вам терпеть этого арендатора с той ценой, которую вы изначально утвердили в договоре, и ждать, что справедливость все-таки восторжествует (например, суды поменяют свою позицию или торговлю алкоголем запретят)!
Что же делать
Перед тем как инициировать проведение индексации в судебном порядке - изучите судебную практику в своем регионе, оцените перспективы. Сделать это не сложно:
- На сайте Картотеки арбитражных дел нужно ввести ИНН «КиБ» в вашем регионе (он есть в договоре аренды или в открытых источниках).
- Выбрать суд вашего субъекта федерации.
- Найти схожие судебные процессы.
- Понять позицию судов.
Есть еще один вариант. Коллега проделала довольно большую работу - систематизировала информацию по судам с «КиБ» по ряду регионов и свела всё в таблицу, которую выложила в телеграм-канале. Ознакомится с ней можно по ссылке
В таблице можно увидеть - в каких регионах есть шансы провести индексацию в судебном порядке. Знакомьтесь и делитесь своей практикой! И удачи вам в судах!
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего от 1000 рублей!
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды